Crédit immobilier, comment sont calculés les taux

Pour estimer le coût d’un crédit immobilier, on dispose principalement de deux indicateurs : le taux d’intérêt et le TEG. Le choix entre un prêt à taux fixe ou à taux variable est également à prendre en considération.

Le taux d’intérêt

Le taux d’intérêt est le coût imposé par la banque pour l’allocation du crédit. Pour le calculer, elle s’appuie sur plusieurs facteurs : le coût de refinancement, les frais de fonctionnement, la marge bénéficiaire souhaitée, la prime de risque et la durée de l’emprunt.

Facteur principal, le coût de refinancement représente le prix auquel la banque achète l’argent sur les marchés financiers. Les frais de fonctionnement comprennent les frais fixes et les frais de fabrication de l’emprunt.
La marge bénéficiaire est souvent très faible sur ce type de crédit, pour fidéliser les clients et en attirer davantage. La prime de risque est calculée selon le dossier de l’emprunteur. Elle sera moins élevée s’il est solide, permettant à la banque de proposer un taux plus avantageux.
Enfin, plus la durée de remboursement est longue, plus le taux sera conséquent.

Le TEG

Le TEG (Taux Effectif Global) permet d’exprimer le coût total du crédit. C’est un indicateur plus complet, car en plus du taux d’intérêt, il prend en compte tous les frais annexes : dossier, assurance-emprunteur et garantie (caution, hypothèque…).
Le TEG est donc plus pertinent pour comparer deux offres. Le prêt le plus avantageux est toujours celui qui présente le TEG le plus bas.

Le TEG ne peut dépasser les seuils de l’usure. En matière de crédit immobilier, ils sont depuis octobre 2016 de 3,61% pour un prêt à taux fixe et de 3,12% pour un prêt à taux variable.

Taux fixe ou variable ?

Dans le cadre d’un emprunt à taux fixe, le montant des mensualités reste identique sur toute la durée du crédit. Seule une renégociation permettra de faire baisser le taux. Un prêt immobilier à taux variable suit au contraire l’évolution des taux d’intérêt sur le marché.

Généralement, le taux proposé sera moins élevé pour un emprunt à taux variable. La plupart sont plafonnés, à la hausse comme à la baisse, pour que les variations n’aient pas d’impact trop conséquent pour le client comme pour la banque.

Certaines formules combinent les deux : taux fixe sur la première période, puis taux variable par la suite. On parle alors de taux semi-fixe, souvent très avantageux pour l’emprunteur.

Crédit immobilier, comment sont calculés les taux
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