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5 raisons pour lesquelles les FPI pourraient ne pas être le meilleur investissement immobilier …

Avant tout, je dois dire que j'aime les fiducies de placement immobilier (FPI) comme véhicule d'investissement à long terme. En fait, les FPI sont le type d'actions le plus important de mon propre portefeuille. Une dizaine de FPI différentes représentent environ 30% de la valeur de mon portefeuille.

Cependant, il existe plusieurs autres façons d'investir dans l'immobilier. Pour n'en nommer que quelques-uns:

  • Achetez un bien locatif, soit pour une location à long terme, soit comme location de vacances.
  • Participez à une opportunité d'investissement immobilier crowdfunded.
  • Achetez une propriété en difficulté, rénovez-la et vendez-la de manière rentable (également connue sous le nom de fix-and-flip).
  • Comme tout autre type d'investissement, les FPI ont leurs avantages et leurs inconvénients par rapport aux alternatives. Du côté positif, les FPI sont des investissements complètement passifs, très liquides et répartissent votre argent sur tout un portefeuille immobilier. D'un autre côté, si l'un des critères suivants s'applique à vous, il peut être judicieux d'envisager les alternatives.

    1. Vous avez le temps de jouer un rôle actif dans vos investissements

    L'un des principaux avantages des investissements FPI est que vous devez non seulement rechercher dans quelle entreprise vous souhaitez investir, mais vous n'avez pas toujours beaucoup à faire. Cependant, si vous avez le temps et le désir de traiter vos investissements immobiliers à temps partiel (ou même à temps plein), certains investissements pourraient produire un rendement supérieur.

    Posséder un bien locatif en est un bon exemple, et si vous êtes prêt à y consacrer du temps, vous pourrez peut-être augmenter votre rendement en gérant le bien vous-même plutôt qu'en embauchant un gestionnaire immobilier. Une stratégie d'investissement fixe et inversée est une autre forme d'achat de propriété qui offre un potentiel de rendement monstre. Cependant, vous devez investir du temps pour planifier et exécuter le projet.

    2. Vous ne vous souciez pas beaucoup de la liquidité

    Un autre grand avantage d'investir dans des FPI cotées en bourse est la liquidité. Si vous souhaitez vendre vos FPI, vous pouvez le faire rapidement. Sur les principaux marchés boursiers, les FPI cotées en bourse peuvent être achetées et vendues presque instantanément en un clic de souris à leur pleine valeur marchande.

    D'autres investissements immobiliers ont différents niveaux d'illiquidité. Vous pouvez publier un bien locatif à vendre à tout moment. Cependant, il peut s'écouler des mois avant de recevoir une offre correspondant à la pleine valeur marchande. Un fix-and-flip est basé sur la vente d'une propriété à un moment précis de plusieurs mois à un an dans le futur. Cependant, il n'y a aucune garantie que la propriété se vendra rapidement, sauf si vous êtes très flexible dans le prix. Enfin, les investissements immobiliers en crowdfunding sont peut-être les moins liquides. Ces investissements ont généralement une période de détention de deux à dix ans, et vous devez vous attendre à ce que votre argent reste immobilisé pendant la durée de cette période.

    Cela dit, si l'illiquidité ne vous dérange pas trop, toutes ces alternatives ont le potentiel de générer des rendements impressionnants.

    3. Vous avez beaucoup de capital pour le travail

    Vous pouvez investir dans une FPI cotée en bourse avec très peu d'argent. En fait, maintenant que la plupart des courtiers n'ont plus de commissions de négociation, il est pratique d'investir dans une FPI tant que vous avez suffisamment d'argent pour acheter une seule action.

    En revanche, d'autres types d'investissements immobiliers sont très capitalistiques. Vous devez vous attendre à payer au moins 20% à 25% du prix d'achat d'un immeuble locatif générateur de revenus à titre de dépôt, en plus de l'argent pour les réparations et les provisions nécessaires. Le financement fixe et inversé peut être plus facile à trouver et vous pouvez généralement inclure les coûts de rénovation dans le prêt, mais vous aurez probablement besoin d'au moins 20% à 25% du prix d'achat à l'avance. Les accords de financement participatif ont généralement un investissement minimum de 25 000 $ ou plus.

    Si ces exigences en capital ressemblent à vos options, cela pourrait être une bonne raison d'envisager l'un de ces autres investissements immobiliers.

    4. Vous êtes un investisseur accrédité

    Quiconque possède un compte de courtage et un peu d'argent peut acheter des actions d'une FPI cotée en bourse. Mais il y a des investissements immobiliers auxquels tous ceux qui ont de l'argent ne peuvent pas participer.

    L'investissement immobilier crowdfunded en est le principal exemple. Alors que les installations de financement participatif sont accessibles à tous, la plupart des transactions limitent la participation d'un groupe connu sous le nom d'investisseurs accrédités. Lisez notre description détaillée de ce que cela signifie. En bref, ce terme fait référence aux investisseurs qui répondent à l'un des deux critères:

  • Ils ont une fortune d'un million de dollars, à l'exclusion de leur résidence principale.
  • Ils ont chacun gagné 200 000 $ au cours des deux années précédentes, avec la même attente pour l'année en cours (ou un revenu combiné de 300 000 $ pour un couple marié).
  • 5. Vous avez une tolérance au risque élevée

    Bien qu'il existe certainement un éventail de risques dans le monde des FPI, les FPI sont largement conçues pour des investissements à faible risque. Ils sont répartis sur l'ensemble d'un portefeuille immobilier plutôt qu'un ou deux, et sont généralement conçus pour générer des revenus stables et croissants au fil du temps.

    Cependant, certains des autres investissements immobiliers dont j'ai parlé peuvent être très risqués, surtout par rapport aux FPI.

    Par exemple, considérons les propriétés locatives. Si un immeuble locatif est vacant pendant quelques mois, votre flux de trésorerie tombe à zéro – et vous devez toujours payer l'hypothèque et les autres factures. Et des problèmes de maintenance inattendus peuvent facilement détruire vos marges. Gardez également à l'esprit que vous devez évacuer un mauvais locataire, ce qui peut être un cauchemar absolu dans de nombreuses régions des États-Unis.

    Fix-and-flips sont différents. Les dépassements de coûts ne sont pas rares, et un article qui prend plus de temps à vendre que prévu peut détruire les bénéfices d'un flip autrement lucratif.

    Les investissements immobiliers financés par le crowdfunding sont encore à un stade relativement précoce, et bien que les premiers résultats soient prometteurs, nous n'avons absolument aucune idée de la façon dont ces investissements se développeraient en tant que groupe en période de récession. De plus, la plupart des opérations de financement participatif se concentrent sur une seule propriété et sont associées à un risque d'exécution élevé.

    Le fait est que ces trois options ont la capacité de générer des rendements fantastiques si les choses se passent bien. Cependant, ils sont certainement plus risqués que le FPI moyen. Par conséquent, assurez-vous d'avoir une tolérance au risque adéquate avant d'investir.

    N'abandonnez pas entièrement les FPI

    Pour être très clair, je ne dis pas que si ces choses s'appliquent à vous, il est conseillé d'éviter complètement les FPI et de concentrer vos efforts d'investissement immobilier sur d'autres domaines. Au lieu de cela, je voudrais souligner que si ces facteurs s'appliquent à vous, vous avez des options intéressantes et potentiellement lucratives que vous pourriez envisager d'investir dans une partie de votre capital d'investissement.

    À titre d'exemple personnel, je possède certains immeubles locatifs à long terme et ma femme et moi envisageons d'ajouter une location de vacances à notre portefeuille en plus des FPI que j'ai comme «colonne vertébrale» de mon portefeuille.

    Découvrez toutes les options d'investissement immobilier et trouvez la combinaison la plus appropriée pour vous.

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