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9 types d'investissements immobiliers comparés

Vous souhaitez investir dans l'immobilier, mais vous vous sentez dépassé par où commencer?

Tout nouvel investissement est intimidant au début si vous avez encore du mal à apprendre le vocabulaire, les défis, les risques et les opportunités. Cependant, l'immobilier offre certains avantages convaincants pour les investisseurs désireux d'apprendre, de la diversification des actifs au revenu passif en passant par les investissements immobiliers fiscalement privilégiés.

Et vous avez le choix entre de nombreuses opportunités d'investissement immobilier. Du paiement unique rapide au revenu continu et aux travaux pratiques en passant par la passivité totale, vous pouvez choisir la bonne option d'investissement en fonction de vos objectifs personnels.

Voici neuf options populaires que vous pouvez utiliser pour bâtir votre empire immobilier – ou au moins ajouter des biens immobiliers à votre portefeuille.

1. Renverser des maisons

Des émissions de télé-réalité telles que "Flip This House", qui est devenue populaire au milieu des années 2000, et l'attraction de Flipping ont réussi à surmonter la crise du logement et la grande récession.

Il n'est pas difficile de comprendre pourquoi. Si cela est fait correctement, les investisseurs peuvent obtenir des rendements de l'ordre de plusieurs centaines de pour cent en quelques mois.

Bien sûr, de nombreux nouveaux investisseurs ne réussissent pas et finissent par perdre de l'argent. Même ceux qui obtiennent un rendement élevé sont souvent surpris de la quantité de travail nécessaire. Transformer les maisons nécessite non seulement de l'argent, mais aussi du temps et du travail.

Si vous n'avez pas envie de jouer avec un prêt en argent dur et une rénovation précipitée, vous pouvez également faire un flip live-in. Ils emménagent dans une maison à moderniser, l'améliorent en un an ou deux, puis la vendent et ne paient que les plus-values ​​sur les bénéfices. Ou vous pouvez éviter les gains en capital entièrement si vous êtes admissible à une exclusion en vertu de l'article 121.

Il n'y a pas beaucoup de stratégies d'investissement qui peuvent vous rapporter des dizaines de milliers de dollars en quelques mois seulement. Le renversement de maisons en fait partie, mais il comporte ses propres risques. Assurez-vous donc d'inclure les bons numéros, en particulier les frais de réparation, les frais de transport et la valeur après réparation. Assurez-vous également que vous êtes familier avec la gestion et la négociation avec les entrepreneurs avant de vous mettre au travail la première fois.

2. Immeubles locatifs à long terme

Tout le monde n'est pas fait pour être propriétaire et pour faire face à tous les défis inattendus auxquels les propriétaires sont confrontés. Pourtant, les propriétés locatives pour les investisseurs entrepreneuriaux désireux de supporter les maux de tête peuvent offrir un revenu résiduel soutenu et un certain nombre d'avantages fiscaux.

Il existe trois façons d'acheter votre premier bien locatif.

La stratégie BRRRR

Une option consiste à acheter une propriété à rénover. Au lieu de les vendre après achèvement, gardez-les comme loyer. Le BRRRR signifie acheter, rénover, louer, refinancer, répéter et est un excellent moyen de financer 100% de vos achats immobiliers.

Voici comment cela fonctionne: vous investissez environ 20% sur un prêt de réhabilitation à l'achat, faites la rénovation pour créer des capitaux propres pour la maison, puis louez-la. Avec toute l'équité, vous pouvez retirer de l'argent lorsque vous refinancez une hypothèque à long terme. Assez d'argent pour rembourser votre dépôt d'origine une fois que vous avez créé suffisamment de fonds propres.

Cela fonctionne parce que le montant du prêt de refinancement est basé sur la valeur de la propriété après la réparation et non sur le prix d'achat et les coûts de réparation d'origine.

Cela vous donne la possibilité de répéter le processus indéfiniment avec le même argent. Et avec chaque propriété, vous obtenez un revenu plus passif sans argent liquide de votre poche.

Les nouveaux investisseurs rencontrent souvent des problèmes en sous-estimant les coûts, en particulier les coûts de rénovation et de transport. Une grande partie de leur succès est due à la capacité de trouver de bons entrepreneurs qui ne paient pas pour la rénovation. Accueil conseiller est un excellent endroit pour trouver des entrepreneurs réputés près de chez vous. Ils vérifient tous les entrepreneurs sur leur plateforme pour s'assurer que vous embauchez la meilleure entreprise pour vos besoins.

Propriétés locatives clé en main

Vous n'êtes pas si enthousiaste à l'idée d'embaucher des entrepreneurs et de superviser les projets de rénovation?

Un bien locatif clé en main est déjà loué ou prêt à être loué. Bien sûr, attendez-vous à payer plus car vous n'achèterez pas un spécial artisan. Cela signifie que vous évitez également les maux de tête associés à la rénovation d'une propriété.

Au cours des dernières années, il est devenu beaucoup plus facile d'acheter des locations clé en main partout dans le pays. Non seulement la technologie de la visite virtuelle a été améliorée, mais également les plateformes de vente peer-to-peer grenier ont émergé pour donner plus de transparence au processus.

Roofstock contient une multitude de données sur la propriété et le quartier. Cela comprend les rapports d'inspection des maisons, les rapports d'historique des stocks, l'analyse du taux de capitalisation et du rendement en espèces, les rapports d'appréciation du niveau du quartier et de la propriété, les données des écoles locales et bien plus encore. Le plus impressionnant est qu'ils offrent deux garanties d'acheteur, dont une garantie de remboursement de 30 jours et une garantie de bail de 45 jours pour les propriétés vacantes.

maison houes

Bien qu'il existe de nombreuses façons de pirater une maison, la stratégie classique consiste à acheter une petite propriété multifamiliale, à emménager dans une unité et à louer l'autre ou les autres unités. L'idée est simple: vos voisins paieront votre hypothèque pour vous.

C'est un excellent moyen de faciliter l'investissement dans un immeuble locatif, notamment parce que vous pouvez contracter une hypothèque à faible taux d'intérêt avec un petit acompte. L'immobilier avec deux, trois ou quatre unités est toujours classé comme propriété résidentielle par l'industrie hypothécaire, vous pouvez donc souscrire un prêt hypothécaire normal. Cela peut signifier un acompte de seulement 3,5% pour un prêt FHA, 3% pour un prêt Fannie Mae HomeReady ou 0% pour un prêt VA.

Comparez cela aux 20% habituels pour un prêt immobilier d'investissement et un taux d'intérêt plus élevé, et vous pouvez voir pourquoi le piratage est si attrayant – sans parler de l'avantage de «mes voisins paient mon hypothèque» ,

3. Locations de vacances à court terme

Personne ne dit que vous devez louer votre bien locatif à des locataires à long terme. Des sites comme airbnb et HomeAway Vous pouvez en louer à court terme aux vacanciers ou même à des voyageurs d'affaires à moyen terme.

Les maisons de vacances ont bien sûr leurs propres inconvénients. Oui, vous pouvez facturer plus par nuit, mais votre occupation est inférieure. Et bien que vous n'ayez pas le même mal de tête avec les locataires non rémunérés et les expulsions, vous avez d'autres maux de tête, tels que le nettoyage de l'unité entre les invités, l'installation de l'unité et le paiement des factures de services publics.

Avant d'investir dans une propriété de vacances ou de décider d'utiliser une propriété de location de vacances existante pour accueillir des touristes, assurez-vous d'inclure des chiffres précis sur les dépenses telles que le taux d'inoccupation, les frais d'administration, les frais de nettoyage, les locations saisonnières et les taux d'occupation. Tenez compte des coûts accessoires et soyez prudent avec toutes les estimations.

Il peut s'agir d'un modèle commercial efficace si vous le considérez comme une entreprise et non comme un investissement passif.

4. Commerce de gros

Souvent, les investisseurs immobiliers émergents commencent à vendre des biens immobiliers au lieu de les acheter eux-mêmes. Pour la vente en gros, vous pouvez trouver beaucoup sur une propriété et la contracter pour, par exemple, 100 000 $. La propriété est actuellement évaluée à 120 000 $. Au lieu de les acheter, vendez le contrat à un autre investisseur pour 110 000 $.

Vous réalisez un bénéfice sans jamais avoir à prendre possession de la propriété, et l'acheteur reçoit la propriété à un prix inférieur à la valeur marchande. C'est une situation gagnant-gagnant.

Si cela ressemble à de l'argent simple, ce n'est pas le cas. Trouver de bonnes affaires sur l'immobilier demande beaucoup de travail et la constitution d'un réseau d'investisseurs et d'acheteurs. Les grossistes doivent également prendre un certain risque de ne pas trouver d'acheteur car ils sont liés par un contrat qu'ils n'ont jamais voulu signer.

Pourtant, c'est un excellent moyen d'apprendre à trouver des offres et à gagner de l'argent avant d'être financièrement prêt à acheter une propriété vous-même.

5. Fiducies de placement immobilier publiques

Une fiducie de placement immobilier ou FPI est un type de titre négocié sur les marchés boursiers publics. Le fonds FPI investit avec son capital dans l'immobilier, soit directement par l'achat de biens immobiliers, soit indirectement par l'octroi de prêts hypothécaires contre des biens immobiliers – les soi-disant FPI hypothécaires ou mREIT.

Un des avantages communs des FPI par rapport aux fonds d'actions traditionnels est le rendement élevé des dividendes. Les FPI sont tenues par la loi de distribuer au moins 90% de leurs bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes pour permettre des investissements à haut rendement.

L'inconvénient de ce rendement élevé en dividendes est que les FPI ont souvent du mal à mobiliser des capitaux pour développer leur portefeuille, car elles doivent verser immédiatement une grande partie de leurs bénéfices aux actionnaires. Cependant, si vous cherchez un moyen complètement passif de diversifier votre portefeuille d'actions pour inclure l'immobilier, il n'y a pas d'option plus facile que d'acheter des FPI sur votre compte de courtage, IRA ou 401 (k).

conseil professionnel: Si vous n'avez pas de compte de courtage ou IRA, vous pouvez Ouvrez un compte avec You Invest de J.P. Morgan, Ils offrent jusqu'à 625 $ lorsque vous ouvrez et rechargez votre nouveau compte.

6. Fonds d'actions liées à l'immobilier

Certaines industries sont fortement impliquées dans l'immobilier; B. les entreprises de construction commerciale, les sociétés de logement, les quincailleries et même l'hôtellerie. Cela signifie que vous pouvez investir indirectement dans l'immobilier en achetant des actions dans des entreprises qui vivent du secteur immobilier.

Vous pouvez investir en sélectionnant des actions individuelles ou en achetant des fonds communs de placement spécifiques à l'industrie ou des fonds négociés en bourse. Gardez à l'esprit, cependant, que les actions de ces sociétés ne sont pas uniquement motivées par les marchés immobiliers et peuvent augmenter ou diminuer pour diverses raisons telles qu'une mauvaise gestion, des coûts de matériaux de construction élevés ou même un scandale sexuel de PDG.

Bien que ce soit le moyen le moins direct de diversifier les investissements immobiliers, il est complètement passif et vous pouvez le faire en un seul clic.

7. Sites Web de financement participatif et FPI privées

Tous les sites immobiliers de crowdfunding ne fonctionnent pas sur le même modèle.

Dans un modèle, le site Web de financement participatif finance des prêts de réadaptation à court terme – prêts que les investisseurs flipper et BRRRR utilisent. Le site Web de financement participatif recueille des fonds auprès du public pour financer ces prêts. En tant qu'investisseur en capital, vous pouvez consulter les prêts actuellement financés, évaluer la propriété et l'emprunteur et investir de l'argent dans le prêt. GroundFloor est un exemple de ce modèle, auquel peuvent participer des investisseurs non accrédités.

L'autre modèle commun pour les sites de financement participatif fonctionne comme une FPI, mais n'est pas négocié en bourse. Dans ces cas, le site Web de financement participatif achète et gère en privé des biens immobiliers générateurs de revenus avec des fonds levés par des investisseurs individuels comme vous. Un bon exemple comprend DiversyFund, qui a eu un rendement annualisé moyen de 17,6% depuis sa création. Ce site de financement participatif accepte de l'argent d'investisseurs non accrédités et des investissements de seulement 500 $.

Notez que de nombreux sites de crowdfunding n'acceptent que des fonds d'investisseurs accrédités, fixent des montants d'investissement minimum élevés, ou les deux.

8. Fonds de capital-investissement et fonds de zone d'opportunité

Les investisseurs accrédités qui ont beaucoup d'argent à investir ont plus d'options que le reste d'entre nous. Ces options comprennent des fonds de capital-investissement.

Avec ces fonds, les riches investisseurs peuvent mettre en commun leur argent pour des investissements plus importants tels que des bâtiments commerciaux. Un gestionnaire de fonds surveille les affaires en cours – bien entendu moyennant des frais élevés – et donne aux investisseurs du fonds la possibilité de s'asseoir, de se détendre et de profiter du rendement.

Un certain type de fonds de private equity qui est particulièrement important pour l'immobilier est un fonds de zone d'opportunité. Ces fonds achètent et améliorent des biens immobiliers dans des zones d'opportunité qualifiées, désignées par le gouvernement et certifiées par le Trésor.

Les zones d'opportunité qualifiées sont généralement des zones à faible revenu dans lesquelles l'État souhaite stimuler la croissance économique et l'investissement. La carotte pour les investisseurs: impôts différés et réduits sur les bénéfices. Voir ce résumé IRS pour plus de détails.

Ces allégements fiscaux sont une offre tentante pour les investisseurs riches et accrédités à la recherche de moyens créatifs pour réduire leur fardeau fiscal. Cependant, soyez prêt à prendre un risque plus élevé lorsque vous investissez dans des zones en difficulté.

9. Notes privées

Une façon d'investir indirectement et passivement dans l'immobilier est de prêter de l'argent aux investisseurs immobiliers directement pour un achat immobilier.

Le plus souvent, cela signifie prêter à des amis, à la famille et à d'autres personnes que vous connaissez personnellement et à qui vous faites confiance avec votre argent. Cette confiance est vitale car si vous prenez du retard, vous n'avez d'autre choix que de les poursuivre. La plupart des prêteurs privés n'obtiennent pas de privilège sur la propriété, et même si c'est le cas, il n'est pas trivial d'exclure une propriété.

En règle générale, cependant, les investisseurs privés facturent des taux d'intérêt élevés. Et si vous connaissez personnellement l'investisseur immobilier et sa réussite (espérons-le excellente), cela signifie souvent un risque faible et des rendements élevés. Soyez prudent lorsque vous mélangez votre vie privée avec des investissements financiers. Vous risquez vos relations personnelles, pas seulement votre argent.

Dernier mot

Lorsque vous êtes prêt à ajouter de l'immobilier à votre portefeuille d'investissement, vous ne manquez pas d'options.

Avant de décider d'une stratégie d'investissement immobilier, vous devez définir clairement vos objectifs personnels. Le retournement est idéal pour générer de l'argent avec un délai d'exécution rapide, mais c'est un paiement unique qui est imposé comme un revenu régulier et tout sauf passif. En revanche, prêter de l'argent sous forme de note privée à des amis d'investisseurs immobiliers est totalement passif. Cependant, vous n'avez aucun contrôle ou assurance autre que votre confiance personnelle en l'emprunteur.

L'immobilier est un investissement notoirement non liquide. Assurez-vous donc de bien comprendre le temps passé sur vos fonds avant d'investir. Planifiez votre stratégie de sortie idéale, puis créez un plan d'urgence au cas où vous auriez besoin de passer au plan B.

En tant que source de rendements élevés, de revenus continus et d'avantages fiscaux, l'immobilier est un bon argument pour être inclus dans votre portefeuille. Mais comme pour tout investissement, faites vos devoirs et comprenez les risques avant de vous débarrasser de votre argent durement gagné.

Comment avez-vous investi dans l'immobilier dans le passé? Quelles sont vos préoccupations et vos défis pour l'avenir?

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