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Achat-vente immobilier: un guide pour les investisseurs

Buy and Hold est une stratégie d'investissement immobilier à long terme dans laquelle un investisseur immobilier achète un immeuble de placement pour conserver l'actif pour un avenir substantiel. En cours de route, cet investisseur peut générer un revenu passif à partir des revenus locatifs de la propriété et utiliser ce flux de trésorerie pour rembourser l'hypothèque. En conséquence, les investisseurs peuvent vendre l'actif pour encore plus d'argent, étant donné que la valeur immobilière augmente généralement au fil des ans. Pour cette raison, acheter et conserver est une stratégie d'investissement immobilier éprouvée et un bon choix pour maintenir la richesse.

Cet article examine les différents types de biens immobiliers à acheter et à conserver, leurs avantages, le moment de la vente et, finalement, le financement de l'achat.

Que signifie «acheter et conserver» dans l'immobilier?

L'investissement à long terme dans l'immobilier est une stratégie courante dans l'industrie. Pour cette raison, il n'est pas si important lorsque vous achetez finalement la propriété tant que l'investisseur a l'intention de conserver la propriété pour un avenir considérable. Dans cet esprit, les prix de l'immobilier fluctueront en fonction des conditions du marché, donc les investisseurs avertis savent comment trouver la possibilité d'acheter à moindre coût pour gagner plus d'argent.

Cependant, une stratégie d'achat et de conservation suggère que les investisseurs supposent que l'actif vaudra plus dans quelques années. En d'autres termes, c'est le bon moment pour acheter et détenir un bien immobilier tant que l'investisseur détient effectivement l'actif dans un avenir prévisible.

Gardez également à l'esprit que le prix que vous obtenez dépend définitivement de l'achat si vous souhaitez financer l'achat. Les investisseurs immobiliers qui cherchent à acheter un bien immobilier sans espèces devraient surveiller les taux d'intérêt et rechercher le meilleur.

Les investisseurs qui envisagent une stratégie d'achat et de conservation d'immeubles devraient calculer le potentiel de revenu de location de tous les immeubles qu'ils envisagent. Les investisseurs qui doivent financer leur achat pour investir dans l'immobilier devraient généralement être prêts à payer jusqu'à 20% du prix d'achat.

Une stratégie immobilière d'achat et de conservation est bénéfique car investir dans l'immobilier offre beaucoup moins de volatilité que le marché boursier et un flux de trésorerie plus prévisible.

Les investisseurs immobiliers peuvent également profiter des programmes de zones d'opportunité. Les zones d'opportunité sont des zones désignées créées par la loi de 2017 sur la réduction des impôts et l'emploi qui permettent à certains investissements dans les zones à faible revenu de bénéficier d'avantages fiscaux.

Les investissements immobiliers et les actions à dividende sont similaires en ce sens que les investisseurs peuvent s'attendre à un paiement sur la durée de la détention. Alors que les dividendes en actions dépendent des prix des dividendes fixés par le conseil d'administration de la société, le potentiel de revenus immobiliers dépend fortement de la négociabilité de chaque actif individuel.

Types de biens immobiliers achetés et conservés

Si vous voulez un immeuble de placement solide avec achat et conservation, vous devriez être prêt à investir de l'argent dans la modernisation de la propriété. Essayez de remplacer les planchers, de peindre et de faire d'autres améliorations qui pourraient être nécessaires pour rendre la propriété plus attrayante pour les locataires potentiels. Gardez à l'esprit que de nombreux investisseurs immobiliers dans une stratégie d'achat-conservation louent ces propriétés à des locataires pour générer un revenu résiduel.

Les maisons familiales sont un excellent type de propriété pour mettre en œuvre une stratégie d'achat et de conservation. Cependant, différents investisseurs peuvent préférer différents types de biens tels que duplex ou triplex, maisons préfabriquées, immeubles à appartements, etc. Lisez ces informations sur les types de biens et les avantages et inconvénients de chacun et déterminez dans quel secteur vous souhaitez investir. En fin de compte, les investisseurs devraient rechercher un actif qui apprécie les flux de trésorerie.

Le défi le plus pressant lors de l'achat de plusieurs propriétés est l'argent nécessaire. La majorité des investisseurs immobiliers qui achètent plusieurs propriétés doivent se familiariser avec les options de financement qui s'offrent à eux. Pour ce faire, contactez un courtier hypothécaire expérimenté qui identifiera les meilleurs prêteurs pour vous. Cependant, les investisseurs immobiliers qui sont intéressés par plusieurs propriétés doivent effectuer un acompte substantiel. Nous discuterons du financement un peu plus tard.

Une autre façon de s'impliquer dans plusieurs propriétés pourrait être d'investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI) ou dans le financement participatif immobilier. Bien que vous partagiez l'immobilier de votre portefeuille avec d'autres investisseurs, vous bénéficiez toujours d'un investissement dans le secteur immobilier. Si vous choisissez cette voie, vous n'aurez pas besoin d'autant de capitaux qu'un investissement direct dans l'immobilier et l'entreprise recherchera des opportunités pour vous.

Donc, si vous préférez un immeuble de placement plutôt que d'en être propriétaire directement, vous devriez investir dans une FPI.

Quand devriez-vous vendre un investissement d'achat et de détention?

Vous devez prévoir de conserver votre immeuble de placement à long terme pendant au moins 10 ans, et de préférence plus longtemps. Cependant, lorsque vous envisagez une vente, tenez compte des éléments suivants:

  • Allégement fiscal: Le code fiscal présente certains avantages. Par exemple, les investisseurs peuvent utiliser un échange différé à des fins fiscales, ce qui signifie qu'ils peuvent vendre un bien et acheter un autre immeuble de placement, mais n'ont pas à payer d'impôt sur les gains en capital.
  • La durée de votre prêt: lorsque votre durée de prêt se termine, ce peut être le bon moment pour vendre.
  • Le marché: familiarisez-vous avec les prix des maisons comparables sur le marché. Lorsque les prix augmentent et que c'est un marché de vendeurs, vous devez mettre votre propriété en vente pour ne pas avoir à attendre le prochain cycle.
  • Augmentation des taxes foncières: si les taxes foncières augmentent dans votre région, il peut être judicieux de vendre votre propriété pour éviter ces taux d'imposition plus élevés.
  • Stagnation des revenus locatifs: les investisseurs devraient envisager de vendre la propriété si leur marché locatif ne permet pas d'augmenter les taux d'intérêt à un rythme sain.
  • Une meilleure opportunité: il peut être judicieux de vendre votre propriété si vous êtes sûr de pouvoir réinvestir ces dollars dans un meilleur investissement.
  • Notez que lors de la vente d'un bien immobilier que vous détenez en tant qu'investissement, le taux d'imposition sur le bénéfice peut varier.

    Avantages d'une stratégie d'investissement immobilier «buy and hold»

    Un portefeuille immobilier est une collection de divers actifs fixes. Il s'agit d'une stratégie très efficace pour investir de l'argent dans l'immobilier, car ces biens immobiliers génèrent un flux de trésorerie stable sous forme de revenu résiduel. Comme déjà mentionné, de nombreux investisseurs choisissent d'investir dans des maisons unifamiliales. Ce flux de trésorerie stable peut ensuite être utilisé pour rembourser la dette hypothécaire sur ces propriétés. Un portefeuille immobilier locatif permet également de diversifier le risque de votre investissement et offre de nombreux avantages fiscaux dont vous souhaitez profiter.

    Par exemple, la plupart des frais de location sont déductibles d'impôt. Conservez donc ces reçus. Les dépenses qui entrent dans la fourchette déductible d'impôt comprennent:

    Les investisseurs doivent être conscients des coûts qu'ils peuvent inclure dans leurs déductions fiscales. Un comptable qui a de l'expérience dans la location de biens immobiliers peut vous aider.

    Pour structurer votre portefeuille immobilier entre croissance et bénéfices, vous devez vous assurer que les flux de trésorerie générés par votre propriété sont positifs. N'oubliez pas que l'une des raisons d'élargir votre portefeuille immobilier est de diversifier vos risques. Donc, avant d'acheter une autre propriété, vous devez faire une étude de marché pour une propriété dans un autre secteur ou domaine. Cela vous aide à équilibrer votre portefeuille global.

    Vous devriez envisager une stratégie immobilière d'achat et de conservation, car il s'agit d'une excellente stratégie pour préserver et accumuler de la richesse. Premièrement, une stratégie immobilière d'achat et de conservation permet à l'investisseur immobilier de profiter de l'augmentation de valeur. En général, l'immobilier devrait valoir plus à long terme que le jour où vous avez acheté l'actif. Donc, si vous pouvez conserver l'actif sur différents cycles immobiliers, vous pouvez vous attendre à ce que la valeur de cette propriété augmente. Si ce n'est pas le cas dans votre situation, vous pouvez toujours demander que l'actif soit déprécié pour minimiser les impôts que vous devez.

    Deuxièmement, une stratégie immobilière d'achat et de conservation permet également aux investisseurs d'utiliser d'autres avantages fiscaux dans ce sens. Notez que vous devez payer de l'impôt sur les gains en capital si vous choisissez de vendre l'actif. Comme mentionné précédemment, les investisseurs doivent savoir qu'ils peuvent utiliser un échange 1031 pour différer le paiement de l'impôt sur les gains en capital et utiliser les bénéfices de la vente directement pour acheter une autre propriété similaire. Il y a un certain nombre de critères que vous devez cocher pour l'utiliser. Par conséquent, familiarisez-vous avec ces exigences pour éviter de payer ces taxes. Un comptable familier avec les investissements immobiliers peut également être très utile ici.

    Cependant, pour tirer pleinement parti des investissements immobiliers, les investisseurs doivent veiller à mener à bien leur due diligence.

    Inconvénients de l'immobilier avec option d'achat et de conservation

    Une stratégie immobilière d'achat et de conservation présente de nombreux inconvénients potentiels. Tout d'abord, l'immobilier n'est pas liquide, ce qui signifie que les investisseurs n'ont pas immédiatement accès à des liquidités pour leurs biens immobiliers.

    Deuxièmement, la valeur des propriétés est susceptible de diminuer. Dans ce cas, les investisseurs peuvent perdre la totalité de leur investissement. Les revenus de location peuvent également tomber à zéro en fonction de la demande du marché pour votre bien. Si votre locataire travaille par défaut, vous devrez suivre le processus de dédouanement. Pour éviter cela, les investisseurs devraient cibler les actifs dans les zones à forte demande, effectuer une vérification approfondie des locataires et souscrire une assurance perte de loyer.

    Troisièmement, les propriétaires sont tenus de réparer tout dommage matériel à l'actif. Ces coûts d'entretien et de réparation continus peuvent s'additionner, notamment:

    Comment financer l'achat et la détention d'un bien immobilier

    À moins que vous n'achetiez un immeuble de placement en espèces, les investisseurs doivent revoir leurs options de financement pour investir dans l'immobilier. Les options de financement les plus courantes pour l'achat et la détention de biens immobiliers sont les options de financement traditionnelles pour les prêteurs, les prêts d'achat de la FHA ou le financement par le vendeur.

    Les prêts FHA nécessitent généralement un acompte de 3%, avec la seule limite que ces prêts ne peuvent être utilisés que pour les copropriétés. En d'autres termes, vous devez vivre sur la propriété pour contracter un prêt FHA. Les biens immobiliers qui ne sont pas occupés par leur propriétaire nécessitent donc une autre source de financement.

    Le financement du vendeur est un prêt que le vendeur d'un bien immobilier accorde à l'acheteur. Les vendeurs motivés sont plus que disposés à développer des conditions créatives qui peuvent aider les acheteurs à financer leur achat. Par conséquent, explorez cette option si possible. Notez qu'il existe des avantages et des inconvénients à utiliser le financement du vendeur pour les acheteurs et les vendeurs.

    Un aspect positif du financement par le vendeur est que les transactions sont conclues beaucoup plus rapidement car le vendeur travaille avec l'acheteur. En revanche, l'acheteur qui utilise le financement du vendeur n'a pas à travailler avec la banque pour obtenir un financement généralement associé à ses propres processus et frais.

    Un inconvénient du financement par le vendeur est qu'il existe un risque plus élevé de verrouillage si l'acheteur ne peut pas effectuer d'autres paiements. En outre, les acheteurs sont susceptibles de payer des taux d'intérêt plus élevés que s'ils avaient contracté un prêt auprès de la banque.

    L'essentiel

    Il existe de nombreuses façons d'acheter et de conserver une propriété si vous recherchez une propriété pratique et génératrice de revenus. Pour les investisseurs qui sont intéressés par le secteur immobilier mais qui attendent plus d'un investissement mains libres, ou pour les investisseurs qui ont moins de capital disponible, investir dans une FPI est une stratégie solide pour diversifier vos investissements tout en marchant pour saisir le secteur immobilier.

    C'est une idée fausse commune que les investisseurs doivent être liés à l'argent pour acheter et détenir des biens immobiliers, mais il existe de nombreux mécanismes par lesquels tous les investisseurs peuvent entrer dans le secteur immobilier. Une stratégie d'achat et de conservation pour les investissements immobiliers offre aux investisseurs de nombreux avantages, allant d'une volatilité plus faible à des rendements plus prévisibles par rapport à d'autres investissements similaires.

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