Catégories
Programme immobilier Pinel

Acheteurs de maisons du millénaire qui ont acheté localement pour des investissements …

Pour Michael Pickens, un vendeur de technologie de 31 ans dans la région de la baie, acheter une maison pour sa famille n'est pas une option. Il vit avec sa femme et ses deux enfants à Campbell, en Californie, la même ville où il a grandi, dans un appartement en face du collège qu'il fréquentait. Il a vu tous les signes d'une crise de l'accessibilité: les amis ne peuvent pas se permettre de vivre dans leur ville natale et sont dispersés à travers le Texas et l'Arizona. Il a conclu des contrats de copropriété de 700 000 $ juste pour amasser des fonds pour les acheteurs fortunés. La maison de 1 100 pieds carrés dans laquelle il a grandi, qui a été construite en 1952 et à peine rénovée, coûte maintenant 1,2 million de dollars. Campbell n'est qu'une autre ville. Même si Pickens pouvait se permettre d'acheter une maison familiale, il ne sait pas si cela vaut le risque financier, surtout en période de ralentissement.

Pickens est l'une des personnes du millénaire qui ne possède plus de maison dans la ville côtière chère dans laquelle il travaille. Mais cela ne signifie pas qu'il n'est pas dans le jeu immobilier. Au contraire, lui et sa femme possèdent maintenant six propriétés dans plusieurs villes. Grâce à Roofstock, une plateforme en ligne pour acheter et vendre des immeubles de placement dans les marchés émergents de taille moyenne à travers le pays, Pickens peut utiliser son ordinateur portable pour acheter des bâtiments de Pittsburgh, Pennsylvanie à Memphis, Tennessee.

"C'est très semblable à un jeu vidéo, comme acheter des actions. J'achète physiquement ces bâtiments et gère la propriété à distance."

"C'est comme un jeu vidéo, comme acheter des actions", dit-il. «J'achète physiquement ces bâtiments et gère les biens immobiliers à distance.»

Roofstock, qui a géré plus de 1,6 milliard de dollars de transactions depuis sa création en 2015, permet à Pickens et à d'autres utilisateurs de choisir des propriétés locatives avec différents niveaux de rendements attendus en fonction de nombreux facteurs de risque, y compris l'emplacement et l'historique des locataires. (Chaque annonce comprend de nombreuses photos et enregistrements d'inspection.) Pickens a fait son premier achat, un duplex de 129 000 $ à Memphis, il y a un an, et l'a réduit de 20%. Après les taxes, les frais d'administration – un gestionnaire immobilier recommandé par Roofstock supervise l'immeuble – et les paiements hypothécaires, il gagne environ 200 $ par mois. Il a déjà trouvé cinq immeubles dans cinq autres marchés et passe moins d'une heure par semaine à diriger son empire immobilier. C'est tellement facile qu'il compare le processus au football fantastique. En raison de la politique de retour de Roofstock dans les 30 jours, c'est "comme acheter une paire de chaussures".

"Je n'ai jamais été là où nos investissements ont été effectués", explique Pickens. "Je ne sais rien de ces villes."

Toutes les propriétés sur Roofstock sont examinées et notées en fonction d'un certain nombre de critères, y compris les cotes du quartier.

grenier

Gagnez de l'argent avec le cloud d'investissement immobilier

Pickens et d'autres comme lui sont toujours convaincus qu'il vaudra la peine de gravir les échelons de la propriété même après avoir traversé la crise immobilière et ressenti la crise de la hausse des prix de l'immobilier. Alors que les investisseurs ont toujours opté pour des propriétés à l'extérieur de la ville, les nouvelles technologies rendent plus naturel que jamais l'achat d'un immeuble sur un bloc que vous n'avez jamais vu auparavant. Cet allègement technologique allait de pair avec des tendances immobilières plus importantes: hausse des coûts dans les grandes villes côtières, attractivité croissante des métropoles de taille moyenne, intérêt croissant pour l'idée de revenu passif et le culte du FIRE (Financial Independence Retire Early) ainsi que cynisme face aux marchés d'investissement et destin à long terme la sécurité sociale.

Le vieil adage sur l'immobilier est qu'il s'agit de localisation. C'est toujours vrai, mais il est de moins en moins nécessaire pour les propriétaires de vivre au même endroit que leurs propriétés. Les petites villes et les marchés émergents offrent les meilleures opportunités pour des rendements mensuels plus homogènes, et les plateformes d'investissement émergentes permettent aux capitaux de s'écouler de la côte. Selon CoreLogic, 11% des maisons unifamiliales achetées aux États-Unis l'année dernière ont été achetées par des investisseurs, le nombre le plus élevé jamais enregistré, et le double du pourcentage en 2000.

«Nous trouvons que les milléniaux voient le paysage de l'investissement très différemment de leurs parents», a déclaré Alan Lewis, co-fondateur de DiversyFund, un site Web qui permet aux utilisateurs d'investir en ligne dans de grands développements multifamiliaux et de contrôler environ 100 millions de dollars d'actifs. , "Ils sont troublés par l'histoire de l'achat d'une maison, ils ont vu des gens surpayer pendant la haute saison et sont à l'envers dans leurs maisons, et ils voient la volatilité sur les marchés boursiers et n'ont aucun appétit pour cela." Vous voulez quelque chose qui offre un départ par rapport aux montagnes russes. "

«L'idée de séparer où vous vivez et ce que vous possédez existe depuis un certain temps. Depuis que nous avons créé le nuage d'investissement immobilier, vous pouvez l'utiliser et accéder à des opportunités à travers le pays. Le pays est votre huître. "

Ces services visent précisément cela. Qu'ils investissent dans un nouvel immeuble commercial par le biais d'un financement participatif immobilier ou investissent dans une unité pour un immeuble Airbnb, une nouvelle génération d'investisseurs a soudainement l'opportunité de saisir des opportunités dans des dizaines de villes. Selon Gary Beasley, cofondateur de Roofstock, avant cette ère d'innovation, environ 70% des immeubles locatifs et d'investissement se trouvaient à une heure de route ou moins de l'endroit où vivait le propriétaire. Les utilisateurs de Roofstock ont ​​inversé cette formule: environ 93% des investisseurs sur la plate-forme magasinent en dehors de l'État, et 75% sont les premiers acheteurs. Il est beaucoup plus logique d'acheter une grande maison à Cincinnati pour 120 000 $ que de jouer avec une maison de 1 million de dollars à Los Angeles.

"L'idée de séparer où vous vivez et possédez existe depuis un certain temps", explique Beasley. «Depuis que nous avons créé le nuage d'investissement immobilier, vous avez pu l'utiliser et accéder à des opportunités à travers le pays. Le pays est votre huître. "

Achetez la maison de rêve dès que le rêve est terminé

En raison du nombre croissant d'emplois qui permettent le télétravail et du potentiel de poursuivre une carrière dans un domaine créatif même loin d'une grande ville, de nombreux jeunes investisseurs de lieux comme Brooklyn ou Boston investissent dans des résidences secondaires dans les zones rurales. Ils sont non seulement utilisés comme maisons de vacances traditionnelles, mais dans le but de les convertir en locations de courte durée, en vacances d'été et enfin en résidences principales.

C'est exactement ce qu'a fait Alissa Hessler, une ancienne directrice des relations publiques de 37 ans et fondatrice de l'Urban Exodus. Elle a déménagé de Seattle dans une propriété sur la côte du Maine, construisant sa propre carrière. Aujourd'hui, Hessler et son mari offrent des services créatifs «dans le Maine, disponibles dans le monde entier». Elle travaille à partir d'un bureau dans une ancienne grange et pense que de plus en plus de sa génération fera de même, car la propriété rurale est opposée à la propriété urbaine. La propriété est toujours accessible avec les revenus d'un professionnel de la création. En plus des rêves d'authenticité, de la vie rurale et du lien avec la nature, une maison de campagne offre également la possibilité de se garer de l'argent et de réaliser un profit.

"En raison des menottes dorées d'un travail bien rémunéré, les gens se sentent piégés dans la ville", dit-elle. «Il y a aussi ce mécontentement général de la génération du millénaire et de ceux qui la soutiennent. Nous avons toujours vendu ce rêve américain: aller au collège, obtenir un diplôme, déménager en ville, faire une carrière et avoir des enfants. Mais ce n'est tout simplement pas possible. Les villes sont tout simplement trop chères et les jeunes ont des dettes scolaires. J'ai entre 30 et 30 ans des amis qui ont plusieurs colocataires. "

La maison des Hessler dans le Maine rural.

Hessler Creative

Le travail de Hessler avec Urban Exodus soutient qu'il ne doit pas en être ainsi. De nombreux couples qu'elle a interviewés ont commenté la transition avec prudence, mais ont lentement décidé de devenir des travailleurs complètement isolés.

Hessler prévient que ceux qui envisagent un tel déménagement doivent prendre en compte les risques importants, y compris le coût élevé des services de gestion immobilière pour les immeubles locatifs (jusqu'à 20 à 30% du revenu d'un propriétaire) et le coût des réparations et des services publics. Hessler avait une fois une facture de chauffage mensuelle de 2 000 $ pour sa ferme avant d'ajouter une isolation adéquate, et quand un réfrigérateur est tombé en panne, elle a dû attendre trois mois pour que le seul artisan local résolve le problème. Tout appartient à ce qu'elle appelle la «génération Pop Tart»: grandi sur la commodité et peu familier avec le type de réparations et le bon sens qui sont nécessaires pour entretenir la propriété.

"Ce n'est pas aussi facile que les gens le pensent", dit-elle. "J'avais des amis dans ce scénario qui ont trempé leurs orteils sur le marché Airbnb. Alors que 85% des clients sont incroyables, 15% sont terribles. Et que 15% peuvent pousser les gens au-dessus du bord."

Malgré ces difficultés, elle estime que la propriété rurale est un bon investissement. Elle le voit dans la partie de la côte du Maine où elle vit: tant de jeunes acheteurs viennent de Portland, dans le Maine; New York; et Boston.

"Je suis peut-être trop optimiste", dit-elle, "mais les télécommunications rendent les communautés rurales souhaitables encore plus souhaitables. Il est possible de prospérer dans des zones plus petites. Vous pouvez faire quelque chose vous-même; les villes prennent tellement de capitaux d'investissement et sont si risquées".

Alissa Hessler dans son jardin.

Hessler Creative

Investissement dans le générateur de flux de trésorerie

Alors que la génération du millénaire peut vieillir en raison de la grande récession et de la flambée des prix de l'immobilier, l'idée d'investir dans l'immobilier est encore extrêmement attrayante pour de nombreux millénaires. Il vous suffit de trouver les bons moyens.

Riley Adams, qui vit dans la région de la baie de Pleasanton, en Californie, et dirige le blog financier Young and Invested, estime que l'immobilier est un investissement exceptionnel pour plusieurs raisons. Il offre des revenus locatifs et des flux de trésorerie, dont certains peuvent être protégés de l'imposition par de nombreuses déductions, et des rendements relativement constants dans le temps. Adams possède son propre immeuble de placement à la Nouvelle-Orléans, un condo studio du centre-ville qui lui a coûté 100 000 $ et gagne environ 400 $ par mois après prise en compte des coûts et des versements hypothécaires.

Selon Adams, les petits marchés offrent aux propriétaires un revenu mensuel plus élevé. Dans les villes chères, il est difficile de calculer un loyer mensuel suffisant pour couvrir l'hypothèque et les dépenses tout en obtenant un rendement solide. Dans des villes comme la Nouvelle-Orléans ou Des Moines, Iowa, un propriétaire peut facturer un loyer compétitif et obtenir un retour raisonnable sur une maison beaucoup moins chère. Pickens a fait de même avec ses investissements dans les toitures; Il n'a pu trouver aucune propriété dans la région de la baie qui fournisse des flux de trésorerie solides.

Sur les principaux marchés américains, la majeure partie de l'argent provient de l'appréciation de la propriété plutôt que des flux de trésorerie mensuels. C'est pourquoi il y a tant d'argent institutionnel dans des villes comme New York ou Los Angeles: les grands acteurs qui peuvent faire des millions de dollars de revenus réguliers au fil du temps, mais les petits propriétaires ne sont pas en mesure de faire les gros investissements initiaux nécessaires faire.

C'est pourquoi Roofstock, qui opère maintenant dans 65 marchés, s'est concentré sur des propriétés dans le Midwest et le Sud-Est, explique Beasley. La société note que les utilisateurs, dont beaucoup sont des adeptes précoces de la technologie, se concentrent sur les villes plus chères.

"Vous pouvez obtenir beaucoup de maison pour votre argent, le loyer est très attractif et le rendement de ces propriétés est plutôt bon", dit-il.

Qu'en est-il des locataires de ces propriétés? Le système de toit ouvrant fonctionne réellement à leur avantage, soutient Beasley. Étant donné que les nouveaux propriétaires ne vivent pas dans les villes où ils possèdent ces appartements, ils embauchent généralement des gestionnaires immobiliers professionnels qui font souvent un bien meilleur travail que les opérateurs de maman et de pop inexpérimentés. Roofstock achète souvent des biens immobiliers auprès des grands portefeuilles d'investisseurs institutionnels et vend les unités sans demander aux locataires de quitter. Selon Beasley, la transition se fait sans heurts sans avoir besoin de manifestations qui perturbent la vie quotidienne des locataires.

«L'immobilier devient de plus en plus une entreprise plutôt que quelque chose de fixe et qui permet à beaucoup plus de petites et moyennes entreprises de prospérer et de développer des entrepreneurs autonomes.»

«J'ai acheté une maison sur notre site Web», explique Beasley. "Je ne l'ai jamais vu et je n'ai jamais parlé à l'un de nos locataires. Le locataire ne sait pas à qui il appartient, je pourrais être, quelqu'un pourrait être."

Comment la technologie des systèmes évolue

Bon nombre des outils et des plateformes qui permettent des investissements immobiliers à distance supposent que le marché continuera de croître. C'est la capitale de trouver un moyen qui permette aux milléniaux frustrés de réaliser leurs propres ambitions. Selon Lewis, DiversyFund compte de nombreux investisseurs milléniaux qui commencent tout juste à s'immerger dans le monde de l'investissement et qui verront finalement plus de valeur en s'associant à un service comme le sien où les investisseurs sont dirigés et exploités par des professionnels peut rôle passif.

"L'immobilier se transforme en un État hybride suffisamment fluide pour être habité pendant une partie de l'année et loué pour une autre partie de l'année", a déclaré Amiad Soto, cofondateur de Guesty, l'une des plus grandes plateformes de gestion immobilière au monde. «L'immobilier devient de plus en plus une entreprise plutôt que quelque chose de fixe et qui permet à beaucoup plus de petites et moyennes entreprises de prospérer et de développer des entrepreneurs autonomes.»

Comme de plus en plus de ce capital d'investissement afflue vers ces petits marchés et zones rurales, il entraîne également des expulsions et une hausse des prix. Hessler dit qu'elle est entrée en conflit avec l'idée d'acheter uniquement pour un revenu: elle voulait mettre en évidence ceux qui achètent dans une région pour investir et s'engager sur le long terme, pas seulement pour de l'argent. Elle a vu comment les propriétaires éloignés peuvent éroder les régions en fonction des voyages saisonniers. Les propriétaires locaux ont plus de concurrence pour les dollars touristiques et plus de spéculations augmentent les prix et transforment les villes animées en coquilles quand les habitants ne peuvent plus payer le loyer. Cela se produit déjà dans des endroits comme Joshua Tree, en Californie, et Asheville, en Caroline du Nord.

"Assurez-vous que vous aimez vraiment cet endroit si vous voulez faire du shopping dans ce domaine", dit-elle. "Les meilleurs investisseurs sont ceux qui sont impliqués dans la communauté."

"Combler un trou de la taille d'un couvreur"

Pickens se considère comme un propriétaire responsable qui prend soin de trouver des propriétés entretenues par les locataires et de les maintenir en bon état.

"Nous ne voulons pas louer un mauvais endroit à une personne dans un mauvais quartier, à peine y arriver ou faire des choses illégales à louer", dit-il. "Nous ne voulons pas faire face à l'impact de tels environnements."

"Nous avions un trou de la taille d'un toit dans nos vies et cela l'a rempli."

C'est une chose que Pickens aime dans le service: il est facilement personnalisable (les quartiers sont évalués à l'aide d'un système cinq étoiles qui prend en compte un certain nombre de critères socio-économiques au niveau des données du recensement). Il peut sélectionner des endroits de qualité dans des «zones de qualité», tandis que d'autres investisseurs peuvent cibler des emplacements plus risqués qui peuvent rapporter plus. Il dit qu'un collègue qui utilise également Roofstock veut juste être "un taudis" et il ne se soucie pas de la gravité de la maison – il veut juste le meilleur rendement possible. (Roofstock ne vérifie pas les acheteurs: «En tant que marché ouvert à tous les investisseurs disposant des fonds à investir, nous ne procédons pas à un contrôle indépendant, mais nous encourageons les investisseurs qui n'achètent pas tout leur argent à faire approuver leurs transactions par un prêteur réputé. Performance », explique Beasley.

L'objectif ultime de Picken n'est pas de créer un empire immobilier. Il veut juste un revenu résiduel suffisant pour prendre soin de sa famille et pouvoir travailler quand il le veut, pas parce qu'il doit travailler (il a refusé de dire combien il gagne actuellement sur ces propriétés ou son objectif ultime). Jusqu'à présent, Roofstock l'a aidé à atteindre cet objectif. Dans une conversation avec des collègues sur ce qu'ils voulaient faire avec leur argent bonus l'année dernière, Pickens l'a regardé et a dit: "Il fera ce qu'il fait toujours: acheter une autre maison."

"Nous avons eu un trou de la taille de Roofstock dans nos vies et cela l'a rempli", a déclaré Pickens. "Nous savions que nous voulions investir en dehors de l'État, mais nous n'avons pas eu le temps de le faire. Ce fut une année d'interaction avec les gens de Roofstock. Je peux dire que c'est à juste titre génial et tout le monde devrait faire. "

Lorsqu'on lui a demandé quelle était sa propriété préférée, Pickens a cité le Memphis Duplex, son premier achat qui a rapporté beaucoup. Lorsqu'on lui a demandé dans quel quartier il se trouvait, il a répondu: "C'est une bonne question. Je ne sais pas."

Acheteurs de maisons du millénaire qui ont acheté localement pour des investissements …
4.9 (98%) 32 votes