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Avantages fiscaux des immeubles de placement

Louer ou acheter peut être un choix difficile. Pourtant, selon le Wall Street Journal, près des deux tiers des ménages américains possèdent des maisons. Beaucoup d'autres propriétés locatives ou résidences secondaires. En revanche, un sondage Gallup a révélé que seulement la moitié des Américains possèdent des actions.

La valeur nette du logement est la base du patrimoine personnel aux États-Unis, qui représente environ les deux tiers de la valeur nette de Bloomberg pour la plupart des ménages américains. L'expansion de l'accession à la propriété a été stimulée par des programmes gouvernementaux et des allégements fiscaux pour encourager l'achat de maisons. Selon une étude sur les forces sociales, l'accession à la propriété mène à "une économie plus forte, de meilleures écoles et une citoyenneté investie et proactive". Les propriétaires ont des taux de vote plus élevés et sont plus impliqués dans les organisations civiques.

Posséder un bien immobilier présente des avantages financiers uniques. Par exemple, les propriétaires peuvent déduire leurs intérêts hypothécaires, leurs primes d'assurance hypothécaire et leurs impôts fonciers du revenu normal. De plus, les revenus provenant de la vente d'une maison sont traités comme des gains en capital pour les impôts – jusqu'à 250 000 $ de revenus peuvent être exclus du revenu pour un contribuable célibataire ou 500 000 $ pour un couple marié qui produit une déclaration de revenus conjointe.

Posséder une maison ou un immeuble de placement offre d'énormes avantages à la fois pour la société et pour vous. Ici, vous pouvez découvrir comment tirer le meilleur parti de votre investissement.

L'immobilier comme investissement

Posséder un immeuble de placement est très différent de posséder la propriété dans laquelle vous vivez. Bien que les investisseurs partagent de nombreux risques communs – illiquidité, manque de transparence, incertitude politique et économique – chaque immeuble de placement est unique et varie en fonction de l'utilisation, de l'emplacement, de l'amélioration et de la durabilité. Chaque investissement peut être soumis à un ensemble déroutant de réglementations fiscales, qui affectent toutes le rendement net.

Andy Heller, co-auteur de "Buy Even Lower: The Guide for Ordinary People to Real Estate Wealth", note que la plupart des gens paient trop cher pour leur bien immobilier: "Le profit est immobilisé immédiatement après l'achat de la propriété par l'investisseur. En raison d'erreurs d'analyse, l'investisseur paie trop et est surpris lorsqu'il ne gagne pas d'argent. "

Heller souligne que le succès des investissements immobiliers nécessite:

  • Une planification rigoureuse, Trop de gens tombent amoureux d'une propriété sans stratégie de profit.
  • Des attentes réalistes, Acheter, posséder et vendre des biens immobiliers n'est pas un chemin facile vers la richesse. Eric Tyson, co-auteur de Real Estate Investing for Dummies, note que vous devez être intelligent, prêt à travailler et conscient de votre tolérance au risque personnelle.
  • Due diligence détaillée, Lorsqu'ils essaient de faire affaire avec des concurrents, de nombreux acheteurs ne peuvent pas examiner adéquatement l'historique, les conditions et les limites d'un achat potentiel de propriété, ce qui entraîne des coûts de réhabilitation étonnamment coûteux.
  • Des consultants compétents et expérimentés, Les vrais investisseurs qui réussissent ont invariablement une équipe de conseillers qui peuvent les aider à trouver, analyser, acheter, financer, gérer et vendre leurs propriétés.
  • Types de biens immobiliers

    Le terme «immobilier» englobe différents types de biens immobiliers, notamment:

  • Immobilier non développé, Les investisseurs acquièrent des terres brutes à diverses fins, notamment des fermes et des ranchs, l'exploitation de ressources naturelles telles que l'exploitation forestière ou l'extraction de charbon, la subdivision et la vente de terres, ou le développement futur. Le prix du terrain brut dépend de son utilisation maximale, que ce soit dans l'agriculture ou dans les locaux d'un immeuble de bureaux. La proximité des zones urbaines et les objectifs de zonage approuvés déterminent souvent la valeur de la propriété.
  • propriétés résidentielles, L'immobilier est généralement utilisé à des fins résidentielles, qu'il s'agisse de maisons unifamiliales ou d'immeubles à appartements, y compris des appartements et des copropriétés. Ces propriétés – d'une simple maisonnette à des développements avec des centaines d'unités locatives – nécessitent un entretien constant et une gestion active pour maintenir l'occupation et ajouter de la valeur.
  • Commerces, Ce segment comprend les immeubles de bureaux, les immeubles commerciaux tels que les épiceries et les magasins, et les immeubles industriels tels que les entrepôts et les installations de production. L'immobilier commercial nécessite une gestion active en raison de la concurrence, de l'entretien physique, des fluctuations constantes des locataires et de la variété et de la complexité des conditions de location. Les propriétaires immobiliers traitent régulièrement des questions juridiques, zonales et environnementales.
  • L'immobilier est également classé comme suit:

  • Pas amélioré, Les propriétés qui ne sont pas améliorées sont des terres brutes qui n'ont pas été modifiées par l'action humaine; H. Sans bâtiments, structures, rues, étangs artificiels ou lacs. Le terrain ayant une durée de vie utile infinie, il ne peut pas être amorti à des fins fiscales. Cependant, des déductions pour épuisement peuvent être possibles si des ressources naturelles telles que le bois, le pétrole et d'autres minéraux sont retirées de la propriété.
  • Propriété améliorée, Les biens immobiliers améliorés sont des terrains qui ont été modifiés par l'ajout de bâtiments et de structures artificielles, de bâtiments résidentiels ou commerciaux. Bien que le terrain ne puisse pas être amorti, le coût des améliorations sur sa durée de vie peut être récupéré. Dans de nombreux cas, l'amortissement accéléré des actifs réels est autorisé.
  • Règles et règlements relatifs à l'impôt foncier

    Posséder un immeuble de placement peut apporter des avantages fiscaux importants au propriétaire s'il est correctement organisé et géré. Les règles générales de base pour le traitement fiscal des immeubles de placement sont les suivantes:

  • Les coûts associés à l'achat de la propriété (frais de propriété, frais d'admission) sont ajoutés au prix de revient de la propriété et amortis
  • Les frais liés au financement d'un bien (frais de prêteur, frais de demande d'hypothèque) sont amortis sur la durée du prêt
  • Les coûts résultant de l'exploitation de la propriété (taxes, assurances, frais accessoires) sont déductibles en tant que coûts courants
  • Cependant, la réglementation fiscale est complexe et son application dépend du type de bien et de la classification fiscale de son propriétaire. En d'autres termes, un investisseur peut être en mesure de protéger d'autres revenus de l'impôt, tandis qu'un autre ne le peut pas.

    En conséquence, les propriétaires immobiliers sophistiqués utilisent souvent une combinaison d'entités juridiques – fiducies, sociétés C, élections dans les sous-chapitres S et sociétés à responsabilité limitée (LLC) – pour acheter, gérer et vendre leurs actifs immobiliers. Les propriétaires effectuent généralement des transactions complexes ultérieures entre les entreprises afin de minimiser la responsabilité juridique et financière ou de maximiser leurs avantages fiscaux personnels.

    Chaque stratégie est conçue pour tenir compte de la situation particulière du ou des propriétaires, de l'utilisation prévue du bien, de l'ajout d'améliorations importantes, de la période de détention de l'actif et de l'impact final de la stratégie sur les revenus et obligations fiscales non liés.

    Le contribuable peut être invité à établir une position fiscale avec l'IRS. En conséquence, des conseils professionnels en matière comptable et juridique sont toujours garantis, sinon absolument essentiels, avant de procéder à une stratégie de réduction d'impôt.

    Enfin, les investisseurs immobiliers potentiels doivent être conscients que les avantages des incitations fiscales pour les contribuables à revenu élevé peuvent être limités en raison des options de sortie et de l'impôt minimum de remplacement (AMT).

    La question du revenu passif

    Selon l'IRS, le revenu passif est un revenu qui résulte d'une activité de location ou d'une entreprise dans laquelle le contribuable n'est pas impliqué de manière significative. Les pertes de revenu passif ne peuvent être compensées que par les bénéfices passifs – la perte ne peut pas être utilisée pour réduire le revenu ordinaire du contribuable et la charge fiscale qui en résulte.

    Étant donné que la plupart des sociétés immobilières améliorées causent des pertes imposables au cours des premières années de la propriété en raison de l'amortissement accéléré, l'incapacité de compenser ces pertes avec un revenu ordinaire est un inconvénient pour de nombreux propriétaires.

    Définitions pour les investisseurs immobiliers

    La question de savoir si les revenus locatifs sont traités comme des revenus passifs ou non passifs dépend de l'identité du contribuable dans l'une des quatre catégories de l'IRS pour les investisseurs immobiliers:

  • investisseur immobilier, Un investisseur immobilier est une personne morale (personne physique ou morale) qui achète un bien avec l'intention de le conserver et de réaliser un gain en capital. Les revenus et les pertes d'un contribuable classé comme investisseur immobilier sont considérés comme «passifs» et ne peuvent pas être utilisés pour compenser le revenu ordinaire provenant d'autres sources. Il existe une exception: les investisseurs dont le revenu brut ajusté (MAGI) modifié est inférieur à 100000 $ et qui participent activement aux activités de location d'un immeuble peuvent compenser le revenu ordinaire avec une prime spéciale de 25000 $ conformément à la section 469 du CEI (formulaire 8582). Les pertes passives dépassent le revenu passif et l'allocation spéciale peut être reportée jusqu'à son expiration. Les investisseurs immobiliers ont également droit au traitement des gains en capital lors de la vente de leur propriété.
  • Agents immobiliers, Un investisseur immobilier est appelé un commerçant s'il a l'intention d'acheter un bien immobilier à vendre plutôt qu'un investissement – en d'autres termes, d'acheter et de vendre un bien immobilier dans de nombreuses transactions fréquentes ou continues (par exemple, vendre un bien en développement). Le principal avantage d'un trader est que les rendements et les pertes sont considérés comme normaux et peuvent compenser d'autres rendements. En même temps, les propriétés classées comme appartenant à un commerçant ne peuvent pas utiliser le traitement des gains en capital, le traitement de la vente à tempérament (publication 537) ou des échanges similaires (code IRC, section 1031). Les revenus gagnés en tant que courtier immobilier sont également soumis à l'impôt sur le travail indépendant.
  • professionnel de l'immobilier, Les investisseurs immobiliers peuvent être qualifiés de professionnels de l'immobilier s'ils consacrent au moins 750 heures par an à l'activité immobilière et que plus de la moitié de leur temps de travail est consacré à certaines activités immobilières. Une activité immobilière qualifiée est tout développement, rénovation, construction, reconstruction, acquisition, conversion, location, exploitation, administration, location ou vente de biens immobiliers. Si vous avez un emploi à temps plein qui n'a rien à voir avec l'immobilier, il est peu probable que vous soyez admissible au classement. En outre, un enregistrement correct, y compris un journal de vos heures, est essentiel car l'IRS est susceptible de remettre en question votre utilisation de la classification. Les professionnels de l'immobilier sont imposés de la même manière que les investisseurs immobiliers, à l'exception qu'ils peuvent déduire 100% des pertes passives du revenu ordinaire. Bien que les revenus de location d'un professionnel de l'immobilier soient expressément exclus des impôts payés par un agent immobilier sur le travail indépendant, leurs revenus sont soumis à la taxe supplémentaire de 3,8% sur le revenu de placement net contenue dans la loi de 2010 sur la conciliation des soins de santé et de l'éducation.
  • Les promoteurs immobiliers, Une personne ou une organisation qui remodèle ou construit une propriété est considérée comme un promoteur immobilier par l'IRS. Un développeur doit activer tous les coûts ou le développement de la propriété. Y compris les coûts directs tels que les intérêts sur les prêts, les taxes et les coûts de construction, ainsi que les coûts indirects tels que les frais d'administration, de gestion et de fonctionnement des opérations commerciales. Les déductions fiscales ne sont possibles qu'après la mise en service ou la vente du bien. Le principal inconvénient de la classification des développeurs est l'incapacité à compenser les dépenses lorsqu'elles s'accumulent selon les règles de capitalisation unique.
  • Lors de la détermination de la classification d'un propriétaire immobilier, l'IRS prend en compte ses intentions initiales lors de l'achat de la propriété, le temps passé sur la propriété et son objectif commercial déclaré. Bien que la détermination soit souvent subjective, une classification a des implications fiscales importantes pour le contribuable.

    Le problème est encore plus compliqué car la désignation peut varier d'une propriété à l'autre. En fait, un propriétaire peut être considéré comme un investisseur immobilier pour une propriété et un agent immobilier pour une autre propriété. En conséquence, les propriétaires immobiliers utilisent souvent une variété d'entités juridiques pour acheter, développer et détenir des biens immobiliers afin d'obtenir le maximum d'avantages fiscaux.

    Considérations supplémentaires sur la taxe foncière

    Les investisseurs propriétaires d'immeubles améliorés peuvent appliquer divers traitements fiscaux pour réduire leur impôt à payer, notamment:

    dépréciation

    Lorsqu'il est amorti, le coût d'un actif est remboursé sur sa durée d'utilité. Bien que les parcelles de terrain à durée de vie infinie ne soient pas amortissables, les bâtiments non résidentiels et les améliorations ont une durée de vie utile de 39 ans et les propriétés résidentielles ont une durée de vie utile de 27,5 ans selon la publication IRS 946.

    Les propriétaires fonciers peuvent utiliser une méthode d'amortissement linéaire ou accélérée, selon la classe de propriété. La première méthode offre une franchise cohérente sur la durée de vie de la propriété (le coût des améliorations divisé par les années d'utilisation, soit 3500000 $ de coût / 39 ans = 89744 $ d'amortissement par an). L'amortissement accéléré entraîne les coûts d'amortissement les plus élevés des premières années, puis diminue.

    Les investisseurs séparent souvent les différentes composantes d'une structure pour des raisons fiscales en raison de leur durée de vie utile différente. Par exemple, les améliorations locatives – les logements faits pour un locataire particulier – peuvent être amorties sur une période de 15 ans ou moins, tandis que le mobilier et l'ameublement de bureau ont une durée de vie de 7 ans. La séparation des actifs maximise l'amortissement, entraînant une perte imposable ou papier.

    Conformément à l'article 179 du Code IRS, l'achat de certains équipements éligibles (tels que les équipements de climatisation ou de chauffage) peut être comptabilisé en charges jusqu'à un maximum de 500 000 $ dans l'année d'acquisition. L'équipement admissible va des véhicules et du mobilier commerciaux au matériel informatique et aux logiciels nécessaires à la poursuite des activités. En outre, le Congrès fournira une annulation de bonus dans quelques années qui dépasse la limite de 179 et qui est actuellement de 2 millions de dollars.

    Gains et pertes en capital

    Les actifs personnels ou les immobilisations sont soumis à l'impôt sur les plus-values ​​lors de leur vente. Le gain ou la perte d'un actif est déterminé par la différence entre le prix de base – le prix d'achat, y compris les ajustements tels que la dépréciation conformément à la publication IRS 551 – et le prix de vente net. Les gains ou pertes sont considérés comme à court terme s'ils sont détenus pendant moins d'un an ou à long terme si la période de détention est supérieure à un an.

    Les propriétés appartenant à des promoteurs immobiliers doivent inclure tous les coûts directs et indirects dans le calcul de base jusqu'à ce que la propriété soit mise en service ou vendue. Le principal inconvénient de la classification des développeurs est l'incapacité à compenser les dépenses lorsqu'elles s'accumulent selon les règles de capitalisation unique. Les revenus provenant de la vente de biens immobiliers appartenant à des courtiers immobiliers sont considérés comme des revenus ordinaires et ne peuvent pas être traités avec des gains en capital.

    Les gains en capital à court terme compensent les pertes en capital à court terme, tandis que les gains en capital à long terme compensent les pertes en capital à long terme. La perte ou le profit à court terme restant est comparé à la perte ou au profit à long terme restant. Si le résultat net est un gain en capital à long terme, la moitié du bénéfice est exonérée d'impôt et l'autre moitié est soumise au taux normal d'imposition du contribuable. Le taux d'imposition maximal étant de 39,60%, les plus-values ​​à long terme sont imposées au maximum à 19,8%. Les bénéfices à court terme sont imposés au taux d'imposition normal du contribuable.

    Des pertes à long terme et à court terme pouvant atteindre 3 000 USD peuvent être déduites du revenu ordinaire en une seule année, la perte restante étant reportée. Les conseillers fiscaux utilisent l'annexe D du formulaire 1040 pour déclarer les gains et les pertes en capital.

    Les impôts sur les bénéfices provenant de la vente de biens immobiliers appartenant à des investisseurs immobiliers peuvent être différés s'ils sont déclarés comme une vente à tempérament conformément aux règles du thème 705 – Ventes à tempérament. Ce traitement est particulièrement avantageux pour les plus-values ​​à court terme, car le bénéfice et l'obligation fiscale sont étalés sur plusieurs années. Chaque paiement comprend une partie du remboursement de capital en franchise d'impôt, des intérêts et un gain en capital.

    Les investisseurs immobiliers peuvent également utiliser l'IRS Section 1031 pour reporter l'impôt sur les bénéfices lorsqu'ils échangent leur propriété contre une propriété similaire sur un échange similaire. La base de la nouvelle propriété reste la même que la base de l'ancienne propriété, préservant ainsi le bénéfice futur éventuel. Cependant, la base de l'ancienne propriété est également transférée à la nouvelle propriété pour calculer l'amortissement.

    Autres considérations

    Les commerçants immobiliers sont soumis à la taxe sur le travail indépendant et à la déclaration, tandis que les professionnels de l'immobilier peuvent être redevables de la taxe supplémentaire sur le revenu de placement net. Par conséquent, les professionnels de l'immobilier et leurs conseillers utilisent diverses stratégies pour différer ou éviter de telles taxes. Par exemple, les revenus de location qui sont transmis d'une entreprise S à un investisseur sont exclus en tant que revenus d'un travail indépendant et ne sont pas soumis à l'impôt sur le travail indépendant.

    Les revenus des sociétés qui ne sont pas soumis à l'impôt sur les travailleurs indépendants sont soumis à l'impôt sur le revenu de placement net, à une exception près: les revenus qui ne sont pas considérés comme passifs en vertu de l'article 469 du Code ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu net. Selon Forbes, cela signifie que les revenus de la location, y compris la plus-value, pourraient être exonérés de la taxe de 3,8% sur les professionnels de l'immobilier.

    Dernier mot

    Andrew Carnegie, un immigrant écossais au milieu du XIXe siècle, s'est forgé une fortune dans l'industrie sidérurgique et est devenu l'un des plus grands philanthropes du pays. (On lui attribue l'ouverture de 2 800 bibliothèques publiques dans des villes d'Amérique.)

    Malgré son succès en tant qu'industriel, Carnegie a reconnu la valeur d'investissement de l'immobilier: «90% de tous les millionnaires seront propriétaires d'une propriété. L'immobilier a rapporté plus d'argent que tous les investissements industriels réunis. Le jeune homme sage ou le salarié d'aujourd'hui investit son argent dans l'immobilier. "

    Depuis l'observation de Carnegie, l'attractivité de l'immobilier en tant qu'investissement est restée sans faille. Barbara Corcoran, une femme d'affaires américaine bien connue et une participante fréquente au Shark Tank d'ABC, a déclaré: «Quelque chose de drôle se produit dans l'immobilier. Quand il revient [after a recession], il revient comme des gangbusters. "

    Bien que le traitement fiscal des investissements immobiliers soit souvent déroutant, les investisseurs peuvent utiliser des stratégies fiscales pour réduire les risques et améliorer les rendements. Le maintien de conseillers fiscaux compétents et le suivi des modifications des règles et réglementations paient bien au-delà de leurs coûts.

    Investissez-vous dans l'immobilier? Avez-vous utilisé les règles fiscales à votre avantage? Souhaitez-vous une meilleure compréhension de la réglementation afin de pouvoir l'utiliser?

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