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Programme immobilier Pinel

Bureaux: une mutations se prépare

  • Les espaces de coworking ont été les premiers affektés par la crise du Covid (ici, Gotham à Lausanne).

    Crédits: Gotham

  • Le Quartier PAV (Praille Acacias Vernets) à Genève fait partie des projets urbanistiques qui souhaitent rester attractifs.

    Crédits: Dr.

  • Ce mercredi 20 mai, plus de deux mois après le début des mesures de semi-confinement, l'espace de coworking Gotham à Lausanne reste étonnamment vide. Toutes les activités ouvertes au public ont suspendu, même si le stand de Snack et boisson vient de rouvrir derrière les parois de plexiglas fraîchement installées. Là où quatre millions habituellement plusieurs dizaines de «salariés» – followers, salariés nomades ou startuppers – seuls quelques-uns ont franchi le pas de venir travailler dans l’espace ouvert. L’essentiel le détenu s’engage dans des présentations qui ne correspondent pas au Disposant d’un Bureau Fermé. «Les gens ont une appréhension à venir dans les espaces ouverts aussi grands, relève Guilhem Sirven, directeur de Gotham Lausanne. Pourtant, les mesures d’espacement ont été prises, avec deux personnes maximales par îlot. De plus, on fait quatre ménages par jour avec désinfection totale, y compris les poignées de portes, mais la majorité, visitez encore avant derache. »

    Bailleurs et locataires Parents au plus pressé

    Sur le Marché des Bureaux, Les espaces de Coworking ont été les Premiers Affectés par la Crise du Covid en raison Notamment de la Possibilité de Résilier les Contrats Rapidement. D'un mois de préavis pour les «nomades», jusqu'à trois maximum pour les officex privatifs dans le cas de Gotham, qui déplore 15% des départs d'entreprises et seulement 130 détenus inscrits, contre 250 sur le site de Lausanne- Gare Avantla Crise. «Par exemple, eu des Suspensions de contrat avec des agences de webmarketing actives sur les festivals de l'été, eux-mêmes annulés. Il y a un effet domino. »

    Même constat chez Impact Hub, présenté à la Suisse Romande à Lausanne et Genève. Jie Li, responsable des Deux Centres, partie de Deux-Les-Orte. Un mois et demi de fermeture à environ 20% des effectifs, un dégât encore limité: «Sur proposition d'Aux salariés de Payer pour Avril et De Leur Offrir Décembre pour Assurer le Minimum de Cashflow. Ils se sont montrés solidaires. De plus, notre bailleur nous consentons à la division des Loyers par deux sur le mois d’avril, que nous avons répercutée sur notre principal utilisateur, l’école CREA, qui a suspendu ses cours jusqu’à septembre. »

    Gotham, de son côté, bénéficiera d'un geste entre 30 et 50% pour le Mois d'avril de la part de son bailleur Mobimo, qui gère en Suisse romande plus les 37000 m2 de surface de bureau, répartis notamment entre le quartier du Flon et la Rasude (Lausanne-Gare). Mobimo a étudié au cas par cas les situations et tenté de trouver des solutions intermédiaires, ce que détaille Michel Narbel, responsable Gérance et coordination Suisse romande: «Notre force est d'être à la fois propriétaire et gérant et d & # 39; avoir de fait un contact constant avec nos locataires. Rapports sur Loyers, Plan de Remboursements, Voire Gratuité, Ont été Accordés en Fonction de Chaque Situation. C est quelque chose a opté pour une collaboration à long terme avec un client qui avait choisi un client. »

    Au retour d'Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management, 2,3 milliards de Dactacts Immobiliers en Suisse, et non 400 millions d'immeubles de Bureau. Pierre Jacquot, PDG, a annoncé une crise de la surprise et de la concession: Nous sommes en contact permanent avec les régies, qui nous faisons remonter les demandes des locataires. Il s'agit d'une machine temporaire, une ligne directrice pour chaque cas a été évalué. On a souvent repoussé les délais de règlement, et il serait déraisonnable d’imaginer les loyers en retard tous payés fin juin. Je salue la bonne foi des locataires, nous n’avons pas constaté d’opportunisme excessif. »

    Résistance dans les centres animés, crise en périphérie

    Malgré des officex généralement désertés durant près d'un mois et demi et un retour encore très progressif des salariés sur leur lieu de travail, l'impact du Covid sur le marsché de l'immobilier de bureau devrait rester limité dans un Premier temps selon les Analysten, pas Hervé Froidevaux, partenaire chez Wüest Partenaire: «Le bureau globalement se trouve entre deux tendances marquées: le logement qui reste solide et les Surfaces commercial (vente, gastronomie, hôtellerie) très fortement touchées et à l & # 39; arrêt durant presque deux mois. Une partie du coworking, au niveau mondial, qui affecte fort immédiat, une voiture construite à long terme, un souvenir cinq à dix ans, qui courent, sauf bien sûr en cas de faillite. Mais sur ce point, l & # 39; immobilier de bureau sera moins Impacté Que Les Surface Commerciales. »

    A moyen terme cependant, la tendance déjà amorcée de polarisation vers les centres-villes au détriment des périphéries pourrait se renforcer, selon Hervé Froidevaux: au quantitatif. Les hypercentres genevois et lausannois avec une plus-value directe – connexion aux services, restauration, accessibilité et transports et communication – vous soutenez certains projets urbanistiques particuliers, comme le PAV à Genève ou le pôle muséal à Lausanne, restez attractif. En revanche, les baisses de loyer des zones aujourd’hui encore moins animées, comme l’aéroport de Genève qui est déjà passé de 450-500 Francs le mètre carré il y a quelques années à 300-350 francs début 2020, étendre pourraient se. »

    Un tassement à géométrie variable semble donc poindre sur un marsché de l'immobilier de büro qui beginçait juste à relever la tête. Une étude publiée en avril 2020 par UBS estime que les effets réels de la crise se font sentir dans un délai de trois à six mois. Une baisse de 5 à 10% de la valeur des biens est attendue avec une réponse de 40 à 60%. Toutefois, l'étude note que «si les faillites d'entreprises se multiplient et que le taux de vacance augmente de 2 ou 3 points de pourcentage, les prix dans le centre peuvent chuter de manière disproportionnée, jusqu'à 20%» . Matthias Holzhey, économiste chez UBS et coauteur de l'étude, relève l'incertitude liée au Marché de l'emploi: «Jusqu & # 39; alors, le Marché s & # 39; est développé plutôt favorablement, Guidé par la hausse globale de l'emploi, notamment dans le tertiaire. Avec la Crise, sur Peut Attendre un Recul de 1 à 2% de concentration sur certaines sectes telles que le Tourisme, l’automobile, l’horlogerie et le Commerce de détail. Versez le calme, les agences pour le paiement et les assurances qui caractérisent les agences, les Télécoms ou les Pharmas ne souhaitent pas être. Au final, la reprise ou non de l'économie économique déterminante. »

    Dans ce contexte, la source d’inquiétude pour les investisseurs réside dans un marché haussier potentiel de vacance. Sur les cinq grands centres urbains (Genève, Lausanne, Zurich, Berne et Bâle), l'espace de bureaux et l'attractivité (600 millions de m2 à 1 million Entre 2016 et 2019), alors que dans les hypercentres plus prisés la surface stagnait, selon une étude de Credit Suisse. A Genève, cas le plus inquiétant, les surfaces du bureau passent de 80 000 m2 en 2014 à 220 000 en 2019, avant même la crise actuelle. Les nouveaux développements pourraient connaître un coup d’arrêt, à l’exception d’emplacements Premium, Selon la Plupart des Analystes.

    Nouvelle donne?

    Le risque que les surfaces soient claires pour améliorer la persistance de la vie. Chez Mobimo même, comme dans beaucoup d'entreprises romandes, une partie des Employés officie encore à distance, comme le relève Michel Narbel: c'est pas impossible que cette mutation ait un Effets à moyen terme sur l & # 39; utilisation de la surface de bureau. Cependant, on se rend compte que les outils digitaux ne remplacent pas les échanges et Relations directes. Le bureau survit, la voiture est un esprit sûr d'appartenance à un groupe. »

    Compte tenu des difficultés et du fait qu'il s'agit d'une combinaison de résidence et d'espace de vie, il est certain que les employés seront guidés par les solutions. Les espaces de coworking pourraient être à moyen terme tirer parti d'une réorganisation spatiale du travail. Chez Impact Hub, Jie Li relève «5 demandes, en une seule semaine, d’organisations internationales pour héberger des Consultants. De plus, nous étions en discussions sur les avancées avec UBS avant la crise du Covid, elles se poursuivent. »Pour Gotham, Guilhem Sirven voit également des opportunités se dessiner:« La période peut être propice. De grandes sociétés sur Genève nous avons contactés pour des bureaux à Lausanne, afin d’éviter les transports à leurs salariés. Cest une tendance qu’on montre déjà en France chez le coworking Wojo par exemple, où 40% de l’espace est consacré non pas à des Startups ou des indépendants, mais à des Employés de moyennes ou de grandes entreprises. »Les espaces organisés en réseau et proches des gares des grandes agglomérations pourraient tirer leur épingle du jeu, au détriment des périphériques.

    Les Principales Sociétés de Coworking en priorité Donc au Changel de Paradigme, à l'image d'Impact Hub: «Il faut réagir, en offrant de très hauts débits, ainsi que les salles de réunion et les cabines. Un passant heures par jour sur Zoom, sur l'isolateur Lebeoin de s & # 39 ;. "Même analyse à Gotham:" La norme de 4 à 8 personnes pour les bureaux pourrait évoluer à 2 ou 3 personnes. L’espace ouvert devient moins accepté, et il faut trouver un équilibre entre les différents espaces. »

    Les acteurs traditionnels ne dispensent pas de penser le bureau de demain. Ainsi, selon Michel Narbel, Mobimo est consciencieusement que certains locataires doivent réduire la voilure. Sur le Pouvoir Donner de la Souplesse, tout en gardant les baux à long terme pour la sécurité. Il a un vrai travail à mener avec les architectes pour penser l'adaptateur de modularité et de pouvoir à partir de l'ouverture du bureaux en fonction des besoins du client. »Edmond de Rothschild REIM imagine en quoi il s'agit d'une nouvelle mutation. Surtout, pas "Coworking Intern", le PDG d'Avance fils Pierre Jacquot, où un opérateur prestataire de services se consacrerait à l'organisateur et l'optimiseur de la Rotation des personnes. «Malgré cela, je ne pense pas que l & # 39; on puisse faire une règle de trois et imaginer qu & # 39; un jour de télétravail par semaine correspondent à 20% des surfaces du bureau en moins. A Voit les Limites des Tournus, le personnel s'occupe du personnel du bureau. »

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