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Ce que vous devez savoir sur l'achat d'un immeuble de placement

Sous une forme ou une autre, l'immobilier est une classe d'actifs qui appartient au portefeuille de tout investisseur réputé afin d'assurer la diversification et de réduire le risque global du portefeuille. Une façon d'y parvenir consiste à investir dans des immeubles locatifs pour un flux de trésorerie mensuel. L'achat d'un immeuble de placement est très différent de l'achat d'actions dans un fonds d'investissement immobilier (FPI). La réussite en tant qu'investisseur immobilier nécessite une participation active et un savoir-faire suffisant …

Quel type d'immeuble de placement devriez-vous acheter?

Il existe trois principaux types d'immeubles de placement avec des obligations de propriété différentes qui permettent une bonne location pour les investisseurs immobiliers:

  • Condominiums où vous possédez de l'espace et tout ce qui est contenu dans les murs de votre unité. L'association de copropriété s'occupe de l'entretien des espaces publics, tels que. B. l'aménagement paysager, les installations communes et les gros éléments structurels comme le toit.
  • Maisons mitoyennes et maisonnettes dans lesquelles vous êtes propriétaire de la propriété et de la propriété environnante, mais généralement une composante commune, par exemple B. Installations et commodités communautaires gérées par une association de propriétaires (HOA).
  • Les maisons unifamiliales, qui sont généralement plus une tâche d'entretien. En plus de la structure, vous devrez peut-être payer des frais d'eau et d'assainissement et vous aurez probablement plus de terres à entretenir. De nombreuses maisons unifamiliales se trouvent dans un quartier avec un HOA qui gère des terrains communs et peut limiter la capacité d'apporter des modifications à votre propriété.
  • Selon l'État, un immeuble de placement particulier rentrera dans l'une de ces quatre catégories générales en termes de quantité de réparations et de rénovations nécessaires pour le rendre «prêt à louer»:

    Niveau 1: Clé en main – Aucun travail requis.

    Niveau 2: «Peinture et tapis» – Nécessite un nettoyage en profondeur et des travaux cosmétiques mineurs tels que repeindre les murs et rafraîchir les sols usés.

    Niveau 3: rénovation mineure – Nécessite des mises à niveau du système impliquant des professionnels agréés tels que des plombiers et des électriciens. Ce type de maison peut avoir besoin d'un nouveau toit, de la climatisation et / ou d'un autre système plus grand, ainsi que de la peinture et de la moquette.

    Niveau 4: Rénovation complète – Nécessite des travaux importants pour lesquels les entreprises de construction doivent obtenir des permis de construire. Des inspections de comté seront probablement nécessaires lors des réparations. Cette étape peut comprendre le retrait de la propriété avant la reconstruction et / ou d'importantes réparations structurelles.

    Si vous ne pouvez pas – ou n'avez pas le désir ou le temps de gérer les entrepreneurs – une propriété clé en main peut être votre meilleure option. Une rénovation "peinture et moquette" est également assez facile à réaliser, et des améliorations peuvent généralement être apportées rapidement pour louer votre location. Les maisons dans le besoin, comme la forclusion ou la vente à découvert, nécessitent généralement plus de connaissances, d'expérience et de temps pour terminer la location.

    Le type et l'état du bien qui vous convient dépendent de votre volonté de prendre des risques, de la liquidité disponible, de la stratégie d'investissement, de votre réseau d'artisans et de vos compétences personnelles. Bien sûr, les prix des propriétés varient selon les États et vous bénéficiez d'une remise plus importante lorsque vous achetez une propriété qui a besoin de travaux. Je vous recommande de commencer petit et de vérifier s'il s'agit d'une stratégie d'investissement que vous préférez avant d'acheter une propriété qui nécessite beaucoup de travail. Ma première propriété était un appartement avec deux chambres et deux salles de bains qui devaient être nettoyées et peintes à fond. J'avais aussi besoin de nouveaux tapis.

    De combien d'argent avez-vous besoin pour acheter un immeuble de placement?

    Les prêteurs hypothécaires traditionnels tels que les banques, les coopératives de crédit et autres institutions financières économisent les meilleures conditions et les meilleurs taux d'intérêt pour les propriétaires qui vivent personnellement dans la propriété. (Un bien locatif n'est pas votre résidence principale, sauf si vous piratez.)

    Dans la plupart des cas, les immeubles de placement ne seront pas admissibles à l'acompte minimum de 3,5% offert par les prêts FHA. Les investisseurs immobiliers doivent acheter une propriété avec un prêt conventionnel et déduire 20%. L'avantage d'acheter un immeuble de placement avec un prêt traditionnel est que vous n'avez pas à souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). Ceci est une exigence obligatoire pour le financement de la FHA et peut vous coûter jusqu'à 83,33 $ par mois pour 100 000 $ que vous empruntez.

    En plus de votre dépôt de 20%, vous aurez besoin de suffisamment d'argent pour couvrir les frais de clôture et préfinancer le montant de la fiducie demandé par votre prêteur. Les frais de clôture varient selon le pays, le prêteur, le montant du prêt et le type de prêt et se situent généralement entre 3% et 5% du prix d'achat de la maison.

    Pour acheter un immeuble de placement en location, vous avez besoin de suffisamment d'argent pour payer 20% des frais de clôture et 5% des frais de clôture. Et si vous n'achetez pas une propriété clé en main, vous aurez besoin d'argent pour les réparations afin de préparer la maison à la location.

    10 choses à examiner avant de faire une offre sur un immeuble de placement

    1. Flux de trésorerie mensuel – L'aspect le plus important lors de l'achat d'un immeuble de placement est de s'assurer que les chiffres sont exacts – que la propriété génère un flux de trésorerie mensuel positif. Supposons que vous ayez acheté une propriété pour 100 000 $ et que votre budget mensuel ressemble à ceci:

  • Le paiement hypothécaire (incluant les taxes et les assurances) est de 680 $
  • L'indemnité de vacance est de 100 $
  • La gestion immobilière coûte 120 $
  • Les frais HOA sont de 65 $
  • Supposons que le loyer mensuel dans cet exemple est de 1 200 $. Ces dépenses s'élèvent à 965 $, donc votre trésorerie immobilière est de 235 $ par mois. Cela peut ne pas sembler beaucoup, mais rappelez-vous que vous avez investi 20 000 $ (et que vous avez contracté un prêt conventionnel de 80 000 $ pour acheter cette maison pour 100 000 $). Vous recevrez un rendement annuel d'environ 14% sur votre mise de fonds de 20 000 $. Le projet de loi ressemble à ceci: 235 $ x 12 = 2820 $. 2280 $ divisé par 20000 $ = 14,1%. (Bien sûr, vous devez payer les frais de clôture, qui représentent généralement 5% de l'année d'achat de la propriété. Vous ne gagnez donc que 3,6% sur votre propriété de 20 000 $.) Avant d'acheter un immeuble de placement, vous devez déterminer si vous effectuez un bon investissement.

    2. Options de crédit – Il existe de nombreuses façons de financer un immeuble de placement. Gardez à l'esprit que les bonnes affaires lors de l'achat d'un immeuble de placement sont rapides et que les services de prêt traditionnels sont lents.

    De nombreux investisseurs immobiliers utilisent des prêts en espèces (financement auprès de prêteurs privés par opposition aux institutions financières réglementées par l'État) pour acquérir rapidement des immeubles de placement, puis se refinancer à l'aide de prêts conventionnels. Assurez-vous de regarder autour de vous pour obtenir les meilleurs taux d'intérêt et conditions de prêt, quel que soit le financement que vous choisissez.

    3. Taxes foncières – Les taxes foncières sont fixées par les gouvernements de district et peuvent varier considérablement dans le même État. Les villes ont généralement des impôts plus élevés que les banlieues, mais ce n'est pas une règle fixe. Avant d'acheter, vérifiez les taux d'imposition et calculez le montant de la taxe foncière.

    4. Assurance des biens – Cela varie également en fonction de l'emplacement et du type de bien. Les tarifs des copropriétés sont généralement plus élevés que ceux des maisons unifamiliales, et le coût de l'immobilier dans une zone à fort taux de criminalité ou dans une zone inondée est plus élevé. La différence peut être importante, alors obtenez une estimation d'assurance avant de faire une offre sur un immeuble de placement.

    5. Règles et règlements pour HOA et copropriétés – Vous devez déterminer s'il existe une autorité administrative et quelles règles s'appliquent à la location et à l'amélioration des biens immobiliers. Mon dernier investissement a été de remettre une maison de ville dans une communauté HOA. La description de la liste annonçait qu'elle "ferait un bon loyer ou un retournement", mais c'était inexact. La communauté HOA n'autorise pas les locations. Toutes les propriétés doivent être des propriétés. Heureusement, j'ai fait mes devoirs avant de soumettre une offre et je me suis assuré que les chiffres soutiennent ce trait comme une opportunité de se retourner.

    6. Sociétés titres – Comme pour les prêteurs, vous avez le choix de fermer des sociétés. Certains sont meilleurs que d'autres et ne facturent pas tous les mêmes frais. Il existe des sociétés de titres qui ont de l'expérience avec les investisseurs immobiliers. La différence peut facilement économiser 1 000 $. Assurez-vous donc de regarder autour de vous pour votre entreprise titre.

    7. Intégrité structurelle du bien – toujours à examiner! S'il n'est pas sûr qu'un inspecteur intercepte tout, il s'agit d'une étape indispensable, quelle que soit la condition visuelle de la propriété. Les problèmes structurels comme une longue fissure dans la fondation sont trop chers pour être laissés au hasard.

    8. Prix de location et statistiques de localisation – Creusez profondément pour vous assurer que la propriété offre le loyer mensuel dont vous avez besoin. Estimez la portée de votre propriété en recherchant des propriétés ou des composants similaires sur des sites Web qui répertorient les prix de location locaux. Si vous travaillez avec un agent immobilier, demandez-lui d'analyser les locations actives, exceptionnelles et fermées dans un rayon de 5 à 6 kilomètres de votre propriété. Les investissements immobiliers sont locaux; Les locataires prennent soin du quartier, de leur temps de trajet, des écoles, de l'état des biens, des statistiques sur la criminalité, etc., et une combinaison de ces facteurs affecte le loyer qui prend en charge votre propriété particulière.

    9. Avoir un bassin de locataires qualifiés – Un mauvais locataire vous coûte de l'argent, vous met en colère et vous fait perdre beaucoup de temps. Assurez-vous que votre immeuble de placement se trouve dans une zone qui possède un grand bassin de locataires qualifiés. Effectuer une vérification complète des antécédents de tous les candidats, y compris l'évaluation du crédit, l'analyse de la paie, l'examen de l'emploi, les casiers judiciaires et civils, l'historique de la location et même une visite à leur domicile actuel pour voir dans quelle mesure ils se soucient de leur lieu de résidence. Les actions parlent plus que les mots et votre propriété est un investissement qui doit générer des revenus. Assurez-vous d'évaluer votre location à des prix équitables pour vous assurer que vous disposez d'un nombre suffisant de locataires qualifiés.

    10. Gestion immobilière – Si vous ne prévoyez pas de trouver, de réviser et de gérer des locataires, ou de maintenir la propriété vous-même, vous devrez trouver un gestionnaire immobilier et inclure le coût dans vos chiffres. En règle générale, les gestionnaires immobiliers facturent un loyer mensuel pour le placement des locataires et 6% à 10% de vos revenus de location mensuels pour gérer la propriété pour vous. Demandez à d'autres investisseurs des recommandations et faites preuve de diligence raisonnable. L'importance d'une gestion immobilière efficace et rentable est en retard sur l'examen des locataires dans la gestion à long terme d'un immeuble locatif rentable.

    Êtes-vous prêt à faire une offre d'achat de votre immeuble de placement?

    L'achat d'une maison est une grande décision. Le choix et l'achat d'un immeuble de placement ne font pas exception. L'achat d'un bien locatif nécessite non seulement beaucoup d'argent et de financement, mais est également un investissement à long terme avec des coûts de transaction élevés lors de l'achat ou de la vente. La stratégie consiste à acheter un actif générateur de revenus à un emplacement fixe qui est soumis aux conditions du marché local. La clé est de prendre une décision éclairée en prenant soin de nombreux aspects.

    Ne voyagez pas seul vers la propriété. Utilisez les services d'un agent immobilier pour trouver, évaluer et acquérir des propriétés du marché qui sont disponibles à la vente dans le MLS. Vous bénéficiez de l'expertise d'un spécialiste du marché et de la représentation d'un spécialiste agréé absolument gratuitement. En règle générale, la commission est versée à la fois pour le représentant de l'acheteur et le représentant de l'inscription ou du vendeur sur le produit de la vente, bien que le représentant de l'acheteur représente vous et vos intérêts dans la transaction.

    Pour les biens immobiliers hors marché, il est peu probable que votre courtier reçoive une commission du vendeur (vous devriez donc envisager de petits frais de recherche et de conseil). Cependant, je vous recommande fortement de contacter un courtier "convivial et bien informé" avant de soumettre une offre pour un immeuble de placement. Vous devez savoir si la valeur marchande actuelle et la valeur après réparation (ARV), deux chiffres qu'un agent peut déterminer pour vous, prennent en charge les besoins de trésorerie mensuels et les objectifs d'investissement à long terme. Et ne sautez pas l'inspection de la maison de l'immobilier en dehors du marché.

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