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Cette FPI à croissance rapide est l'un de mes investissements commerciaux préférés pour 2020

Avec toutes les faillites et autres évolutions négatives qui ont prévalu dans le commerce de détail ces dernières années, il est parfois facile d'oublier que le monde numérique n'a en fait pas été adopté. Au contraire, alors que le commerce électronique continue d'être une industrie de croissance à deux chiffres, les ventes au détail numériques ne représentaient que 13% du total des ventes au détail aux États-Unis en 2019 (à l'exclusion des stations-service), selon le US Census Bureau. Souvenons-nous que amazone a commencé à voir le format de la mémoire physique comme une option viable.

Étant donné que toute la négativité ne correspond pas exactement à la réalité, je vois de la valeur dans les FPI commerciales (fiducies de placement immobilier), qui sont actuellement l'une de mes façons préférées d'investir dans le commerce de détail. Plus précisément, MAGASIN Capital (NYSE: STOR) et son taux de dividende de 3,8% ont attiré mon attention.

Investissez dans des relations immobilières à long terme

STORE (abréviation de Single Tenant Operational Real Estate) possède et investit dans des immeubles locatifs avec un seul locataire, principalement dans le segment des services de détail. À la fin du troisième trimestre de 2019, le portefeuille de la société comptait 2 417 propriétés – avec un taux d'occupation maximal de 99,7% dans l'ensemble de l'industrie – avec des locataires, notamment des restaurants, des magasins de meubles, des centres d'éducation de la petite enfance, des gymnases et des théâtres.

STORE n'est pas un magasin de détail typique. Source de l'image: Getty Images.

En tant que FPI de location nette, les locataires de MAGASIN sont généralement responsables du paiement des impôts fonciers, des assurances et des frais d'entretien, ce qui aide les actionnaires de MAGASIN à obtenir un revenu plus stable. Les baux initiaux ont généralement une durée longue (le bail moyen restant à la fin du troisième trimestre était d'environ 14 ans) et comprennent des provisions pour des augmentations de loyer annuelles liées au taux d'inflation aux États-Unis. L'avantage pour les partenaires de STORE est qu'ils ont accès au capital pour construire la propriété, laissant de l'argent pour investir dans leur entreprise. Après l'introduction en bourse fin 2014, STORE a jusqu'à présent procuré des rendements impressionnants à ses actionnaires. Les actions ont augmenté de 87% et le dividende trimestriel a augmenté de 40% au cours de cette période, soit un rendement total de 136% depuis l'introduction en bourse.

La croissance s'est poursuivie au cours de la dernière année, et la société a investi dans plus de 200 propriétés au cours de la dernière année, augmentant la rentabilité en fonction des fonds d'exploitation ajustés (ou FFO, l'équivalent des revenus immobiliers).

métrique

Neuf mois au 30 septembre 2019

Neuf mois au 30 septembre 2018

changement

revenu

492 millions de dollars

394 millions de dollars

25%

dépenses totales

339 millions de dollars

264 millions de dollars

28%

Fonds d'exploitation ajustés

338 millions de dollars

275 millions de dollars

23%

Fonds d'exploitation ajustés par action

1,48 $

1,36 $

9%

Investissement net dans de nouveaux biens immobiliers

743 millions de dollars

1,01 milliard de dollars

(26%)

Source de données: STORE Capital.

Pourquoi STORE Capital maintenant?

Il est important de se rappeler qu'en tant que FPI qui distribue la plupart de ses bénéfices aux investisseurs par le biais d'un dividende, STORE doit émettre des obligations et de nouvelles actions (la raison pour laquelle le FFO par action est passé sous le FFO en 2019) ou Doit vendre des biens immobiliers existants (la raison) Les investissements nets sont inférieurs cette année à ceux de 2018, car certains biens immobiliers ont été vendus pour acquérir des plus lucratifs à développer. La direction a fait un excellent travail avec cet équilibre. La dette envers les capitaux propres a en fait diminué au cours des cinq dernières années, car la valeur des propriétés a augmenté et de nouvelles acquisitions ont ajouté à la valeur globale du portefeuille. Par conséquent, le ratio d'endettement de 0,38 est l'un des plus faibles parmi les FPI de détail.

Données YCharts.

Les acquisitions nettes pour 2020 devraient atteindre 1,2 milliard de dollars. Cela correspond à une augmentation d'environ 14% par rapport à la valeur du portefeuille immobilier actuel. Cela devrait signifier une belle augmentation des ventes et des FFO l'année prochaine. Les nouveaux baux ont également duré en moyenne 17 ans au troisième trimestre. Cela contribue également à la stabilité des flux de trésorerie futurs du FPI et à de nouvelles augmentations de dividendes.

De plus, les actions STORE ont chuté de 10% au cours des derniers mois. Ce fut le point culminant lorsque la société a levé 508 millions de dollars supplémentaires de la vente de dette de haute qualité pour stimuler l'expansion. Donc une remise sans raison réelle. Autrement dit, ces retraits sont le moment idéal pour améliorer les positions gagnantes. J'aime la stratégie de STORE et les perspectives pour l'année à venir et au-delà sont particulièrement bonnes pour cet investissement de détail.

Cette FPI à croissance rapide est l'un de mes investissements commerciaux préférés pour 2020
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