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Comment calculer le retour sur investissement d'un bien locatif

Il n'est pas nécessaire d'être un génie des mathématiques pour être un investisseur immobilier, mais cela permet de connaître quelques concepts numériques clés. Par exemple, si vous savez comment le flux de trésorerie des immeubles locatifs potentiels est calculé, vous pouvez déterminer si un immeuble locatif particulier est un investissement approprié ou non.

Un autre concept que tout investisseur immobilier doit connaître est le calcul du retour sur investissement – c'est-à-dire combien d'argent votre propriété génère. Cependant, il existe plusieurs façons de calculer le rendement des propriétés locatives. La meilleure méthode pour vous dépend de ce que vous voulez savoir. Dans cet esprit, voici un aperçu de trois méthodes de calcul du rendement des immeubles de placement: le taux de capitalisation, le rendement en espèces et le rendement total.

Taux de capitalisation (cap)

Le taux de capitalisation, également connu sous le nom de taux plafond, fait référence au revenu net d'un immeuble en pourcentage de sa valeur marchande. Le prix d'achat de la propriété est souvent utilisé comme valeur marchande pour ce calcul, surtout s'il a été acquis ces dernières années.

Voici un exemple de la façon dont cela fonctionnerait. Disons que vous dépensez 100 000 $ pour acheter un immeuble locatif qui génère un revenu locatif total de 12 000 $ chaque année. Après avoir payé les coûts d'exploitation de la propriété tels que les taxes, les frais d'assurance et d'entretien (mais à l'exclusion des paiements hypothécaires), le revenu net de la propriété est de 8 000 $. Si vous divisez ce montant par le coût du logement, vous obtenez un plafond de 8%.

Le taux plafond peut être utile pour plusieurs raisons. Pour commencer, cela pourrait être une méthode de comparaison des immeubles locatifs potentiels qui peuvent avoir des structures de financement différentes parce que le remboursement de la dette n'est pas pris en compte. Par exemple, si votre prêteur souhaite un acompte de 15% pour une maison unifamiliale et un acompte de 25% pour un duplex, vous pouvez utiliser le plafond attendu pour déterminer quelle offre est la meilleure par rapport à son potentiel de revenus locatifs.

De plus, les taux plafonds sont souvent utilisés pour évaluer l'immobilier commercial. Par exemple, supposons que vous sachiez que les immeubles locatifs de votre région sont vendus pour un taux de capitalisation moyen de 8%. Si votre propriété a un revenu net de 10 000 $ par an, vous pouvez utiliser le calcul du taux plafond pour déterminer la valeur marchande approximative de la propriété.

Cash-cash sur le retour

Comme je l'ai indiqué dans la dernière section, les prêteurs peuvent financer différentes propriétés de différentes manières. Les dépôts et les réserves obligatoires peuvent varier selon le nombre d'unités résidentielles dans une propriété, l'âge de la propriété et d'autres variables.

Une façon de déterminer quelle propriété obtient le meilleur retour sur votre argent est de calculer le retour en espèces. Si vous envisagez plusieurs propriétés avec des prix et des dispositions différents, cela peut être la meilleure mesure pour déterminer quelle propriété a le meilleur flux de trésorerie.

Voici un exemple – Supposons que vous envisagez deux propriétés:

  • Une maison unifamiliale pour 100 000 $. Votre prêteur exige un acompte de 20%. Y compris les frais d'acquisition, l'achat de la propriété coûte 25 000 $. La propriété devrait être louée pour 1 000 $ par mois. Toutes vos dépenses, y compris les versements hypothécaires, sont estimées à 800 $ par mois. La propriété générera donc un revenu mensuel net de 200 $.
  • Un duplex pour 160 000 $. Votre prêteur aimerait un rabais de 25% sur cette propriété et incluant les frais d'acquisition, l'achat de cette propriété coûtera 45 000 $. Vous pouvez vous attendre à payer un loyer mensuel de 1 600 $ et vos dépenses mensuelles sont estimées à 1 300 $. La propriété a donc un revenu net de 300 $ par mois.
  • La première propriété génère 2 400 $ par année en flux de trésorerie. Sur la base des 25 000 $ que vous avez dépensés pour l'acquisition, cela correspond à un rendement en espèces de 9,6%.

    La deuxième propriété génère 3 600 $ par année en flux de trésorerie. Sur la base des 45 000 $ que vous avez dépensés pour l'achat, cela correspond à une remise en espèces de 8%. Ainsi, on peut s'attendre à ce que la première propriété génère plus de revenus par rapport au montant d'argent que vous dépensez pour l'achat.

    Retour total et retour interne (IRR)

    Le taux plafond et le rendement en espèces sont tous deux des indicateurs de revenu. Cependant, il est important de se rappeler que le revenu n'est qu'une des deux façons de gagner de l'argent grâce à l'immobilier – l'autre est d'augmenter la valeur des actions.

    Le rendement total est une combinaison de revenu et d'appréciation du capital. Par exemple, si vous avez payé 100 000 $ en espèces pour acheter une propriété et que vous aviez un revenu net de 6 000 $ par an et une appréciation de 5 000 $, le rendement total serait de 11 000 $, ou 11%.

    Le rendement total est mieux utilisé comme une mesure à long terme pour évaluer la performance de votre investissement après la vente. Regardons un exemple un peu plus complexe de la façon dont cela fonctionne.

    Nous disons que vous achetez une location de 100 000 $, mais achetez-la avec une hypothèque et payez 25 000 $ de votre poche pour l'acheter. Après cinq ans, vous décidez de vendre la propriété. Tout au long de votre période de détention, la propriété génère un revenu de location net de 15 000 $ et vous le vendez pour 120 000 $, soit 20 000 $ de plus que ce que vous avez payé. Votre rendement total sur la période de cinq ans est de 35 000 $. Cela équivaut à un rendement total de 140% sur une période de cinq ans basé sur votre investissement de 25 000 $.

    Pour annualiser un rendement total, qui est le moyen le plus utile d'utiliser cette métrique, utilisez 1 divisé par votre période de détention en années pour déterminer votre facteur temps. Dans ce cas, 1 divisé par 5 donne un facteur de 0,2. Prenez le rendement total exprimé en nombre décimal (dans ce cas 1,40), ajoutez 1 et augmentez-le à la puissance de ce facteur. Le calcul devrait ressembler à ceci:

    Rendement annualisé = (rendement total + 1) 1 / an = (1,40 + 1) 1/5 = 1,191

    Enfin, soustrayez un du résultat et convertissez-le en pourcentage:

    1.191-1 = 0.191 = 19.1%

    Comme vous pouvez le voir, cet investissement aurait eu un rendement annuel total de 19,1%. Cela peut vous aider à évaluer la performance de votre investissement, surtout si vous avez d'autres biens immobiliers, actions ou autres investissements que vous avez détenus pendant différentes périodes.

    Le taux de rendement interne (TRI) est souvent utilisé pour les investissements immobiliers et est similaire au rendement total annualisé. Les calculs de l'IRR dépassent le cadre de cet article, mais vous trouverez ici une excellente discussion sur l'IRR, et des tonnes de super calculatrices IRR sont disponibles en ligne.

    Quelle est la meilleure mesure?

    Comme vous pouvez le voir, ces trois mesures sont utiles pour plusieurs raisons. Le taux de capitalisation peut être utilisé, par exemple, pour évaluer la valeur marchande d'un bien immobilier, le rendement en espèces pour comparer différents immeubles de placement potentiels et le rendement total pour évaluer la performance d'un investissement, y compris l'augmentation de la valeur des actions.

    La meilleure mesure dépend de la situation. En tant qu'investisseur immobilier avisé, vous devriez avoir tout cela dans votre boîte à outils analytique.

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