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Comment investir au mieux dans l'immobilier au Texas en 2020

2020 sera une année difficile pour les investisseurs avec des incertitudes sur l'économie, la situation politique et les développements internationaux. Pourtant, plus de personnes que jamais louent, ce qui signifie que les investisseurs doivent faire attention où et comment ils investissent.

Dallas, Texas skyline (Photo: Education Images / Universal Images Group via Getty Images)

Universal Images Group via Getty Images

Un gros avantage pour les investisseurs au Texas est que les gens y emménagent toujours. En 2018, 85000 personnes d'autres États ont déménagé au Texas, ce qui correspond à une croissance démographique de 380 000 personnes. Comparez cela à New York, où 180 000 personnes ont déménagé, et à la Californie, où 160 000 ont perdu.

Une des raisons du déménagement au Texas est l'emploi: 235 000 nouveaux emplois ont été créés en 2019. À l'exception d'Austin, les prix de l'immobilier sur les principaux marchés sont inférieurs à 300 000 $ et sur les petits marchés, principalement inférieurs à 200 000 $.

Partout au pays, les emplois se concentrent de plus en plus sur les grands marchés, dont le Texas. Notre tableau de données répertorie d'abord les cinq principaux marchés, puis les autres par ordre alphabétique. À noter que les grands marchés sont également ceux qui connaissent la plus forte croissance de l'emploi.

Texas Markets 2020

Local Market Monitor Inc.

Je voudrais expliquer deux chiffres clés importants dans notre tableau. Prix ​​du logement au prix du revenu indique à quel point les prix réels de la propriété sont plus élevés que le prix du "revenu". Ce nombre est étroitement lié au revenu local et fournit des informations sur si et dans quelle mesure un marché est surévalué. Ce n'est pas une mesure exacte, mais plus de 20% vous êtes dans la zone hors de prix. Le rapport prix / location n'est que le prix moyen du logement divisé par le loyer annuel moyen. Il permet de décider quels types d'investissements sont les plus susceptibles de réussir.

Dallas. Bien que le marché de Dallas soit quelque peu hors de prix, le rapport prix / location de 21 est suffisamment bas pour permettre des locations unifamiliales pures. La subdivision et le logement peuvent être plus sûrs à long terme, car le rythme de hausse des prix immobiliers (4% au cours des 12 derniers mois) ralentit. En 2017, il était de 12%.

La dynamique des prix suggère que nous approchons du sommet du marché. Donc, si vous envisagez de vendre une propriété à Dallas, faites-le maintenant. Le risque d'une baisse réelle des prix n'est pas très élevé car la croissance de l'emploi est forte – les marchés surévalués peuvent conduire à un atterrissage faible – mais un ralentissement de l'économie changerait cela. Dallas est le centre de services financiers et commerciaux du Texas et est fortement influencé par la croissance nationale.

Sur le marché de Dallas, les investisseurs immobiliers locatifs sont moins à risque dans les zones avec de nombreux locataires tels que Addison, Irving, Grand Prairie et Denton, et les codes postaux de Dallas 75204, 75220 et 75287.

Houston. Comme à Dallas, le marché de Houston est trop cher, mais avec un rapport prix / location de 21, il est facile de louer des maisons unifamiliales sans les diviser. Et la hausse plus lente des prix de l'immobilier suggère que la subdivision et le logement sont de meilleurs paris pendant un certain temps, car nous pourrions approcher du pic des prix de l'immobilier. Cependant, Houston n'a pas autant explosé que Dallas (les prix ont augmenté de 6% ces dernières années), il est donc probable que les prix continueront d'augmenter modérément.

Cependant, le risque économique est plus difficile à calculer. L'économie locale possède une importante composante de raffinerie, de produits chimiques et de services énergétiques qui est étroitement liée au prix du pétrole et peut augmenter ou diminuer en fonction des développements internationaux. Les investisseurs à long terme n'ont pas à s'en soucier autant, car la croissance à long terme ira bien. Cependant, au cours des prochaines années, la croissance de l'emploi et la demande de logements pourraient décliner rapidement lors d'un ralentissement international.

Les investisseurs trouveront moins de risques avec les nombreux locataires de Webster, Galveston, Pasadena, Huntsville et Houston codes postaux 77006, 77036, 77060, 77074 et 77090.

San Antonio. Contrairement aux autres grands marchés du Texas, San Antonio n'a pas connu de boom des prix et n'est pas trop cher. L'augmentation de 7% des prix de l'immobilier l'année dernière est un signe de la forte demande de biens immobiliers et locatifs, ce qui, combiné au rapport prix-location de 21, facilite tous les types d'investissements: locations unifamiliales, retournement, réhabilitation pour des loyers plus élevés et lotissement.

Les prix de l'immobilier ont augmenté de 6% à 7% sur plusieurs années, la croissance démographique étant élevée. L'économie locale a un secteur touristique et financier important ainsi qu'une forte présence militaire et est moins sujette à un ralentissement économique dans le pays.

Il n'y a pas de concentrations élevées de locataires dans les banlieues, mais à San Antonio, les investisseurs trouveront des concentrations dans les codes postaux 78216, 78229, 78240 et 78256.

Austin. Ce marché est également surévalué, mais il est peu probable qu'il atteigne un niveau élevé car le taux d'inflation est actuellement de 6% et la croissance de l'emploi est constamment supérieure à 2%. Le rapport prix / location de 22 se situe à l'extrémité supérieure de la fourchette acceptable, mais signifie que des loyers unifamiliaux, le retournement, la réhabilitation à des loyers plus élevés et la subdivision sont possibles.

Les investisseurs prudents peuvent vouloir rester avec des appartements ou se diviser de toute façon, car les marchés surévalués correspondent toujours au «prix des revenus». En raison de la stabilité économique du grand secteur public (gouvernement de l'État et université), il y a moins de risque de baisse réelle des prix des maisons à Austin, mais une future période de stagnation des prix est tout à fait possible.

Comme à San Antonio, la plupart des banlieues n'ont pas de grandes concentrations de locataires qui réduisent le risque d'investissement. San Marcos est votre meilleur pari, mais Austin lui-même a de nombreux locataires aux codes postaux 78705, 78728, 78741 et 78758.

Fort Worth. Ce marché est aussi cher que son voisin Dallas, mais plus fragile économiquement avec un secteur énergétique cyclique. Le rapport prix / loyer de 20 permet de louer des maisons unifamiliales, mais la baisse rapide des prix de l'immobilier et la croissance de l'emploi obligent les investisseurs à faire un travail difficile. La réhabilitation coûteuse n'est actuellement pas une bonne idée. La subdivision et les appartements sont les meilleures options.

Les investisseurs peuvent réduire leur risque dans les zones à forte concentration de locataires comme Arlington, Bedford et Euless ainsi que les codes postaux 76106, 76116 et 76132 à Fort Worth même.

Autres marchés. Le tableau montre que la croissance de l'emploi est actuellement faible sur de nombreux autres marchés du Texas, tout comme les prix de l'immobilier, mais seuls quelques-uns sont surévalués. Le rapport prix / location est très bon marché dans la plupart des cas, donc les maisons familiales pures sont la meilleure option. Compte tenu de la perspective de très faibles augmentations de prix au cours des prochaines années, les investisseurs devront faire une bonne affaire.

Les marchés à forte présence universitaire, College Station, Lubbock, Waco, ont tendance à être plus stables économiquement. Les marchés frontaliers El Paso, Brownsville et McAllen sont actuellement plus spéculatifs en raison de la situation incertaine de l'immigration et du commerce. Les investisseurs prudents voudront rester loin d'Odessa au milieu d'un boom pétrolier de schiste qui est presque certain de faire faillite.

Bien que la plupart des nouveaux emplois et de la population se trouvent sur les principaux marchés, presque tous les marchés du Texas offrent de bonnes opportunités d'investissement, soit parce que la croissance économique est bonne, soit parce que les prix de l'immobilier à louer sont très bon marché.

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