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Comment investir dans des immeubles à appartements | Investisseurs immobiliers …

Les investissements dans des immeubles à appartements tels que des complexes d'appartements peuvent offrir un moyen d'accumulation passive d'actifs qui évite la volatilité des mouvements boursiers.

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"Les immeubles d'habitation ont été l'un des types d'immeubles de placement les plus attrayants et les plus souhaitables pour les investisseurs dans le cycle actuel", a déclaré Russ Moroz, premier vice-président des investissements chez Marcus & Millichap.

Selon Moroz, sa popularité est principalement due à la stabilité perçue du marché immobilier et à la croissance régulière de la demande et des prix de location pour les immeubles à logements multiples.

Les investissements multifamiliaux offrent plusieurs avantages distincts qui vont au-delà des avantages associés à la location de maisons unifamiliales.

Raphael Sidelsky, directeur des investissements du groupe W5 à New York, a déclaré que ces avantages comprennent un profil risque / rendement solide, des flux de trésorerie et une appréciation du capital. Les immeubles à appartements bénéficient également de la baisse des taux d'accession à la propriété, une tendance qui, selon Sidelsky, devrait se poursuivre dans un avenir prévisible.

Le défi pour le premier investisseur immobilier est de décider quelle approche adopter dans ce domaine de l'investissement immobilier. Il existe trois options principales pour investir dans des immeubles à appartements:

  • Propriété directe.
  • Crowdfunding immobilier.
  • Sociétés de placement immobilier multifamiliales.
  • Propriété directe

    Robert Rahmanian, directeur et co-fondateur de Real New York, plaide pour la possession d'immeubles d'appartements directement par rapport à d'autres opportunités d'investissement.

    "C'est peut-être parce que je suis un investisseur actif et que j'aime retrousser mes manches et vraiment faire partie de l'investissement", a déclaré Rahmanian. «Cela signifie prendre des décisions concernant les rénovations, voir les revenus et les dépenses et se sentir sous contrôle dans l'ensemble.»

    Cela vaut également pour l'achat d'une maison ou d'une maisonnette seul ou en partenariat avec d'autres demandeurs d'investissement. Selon Moroz, cette structure offre un meilleur contrôle sur la question de savoir si une propriété à plusieurs unités devrait être détenue, repositionnée ou vendue à sa seule discrétion.

    Les aspects les plus intimidants de la propriété directe sont le choix d'une propriété appropriée, la recherche de locataires fiables et le suivi de l'entretien de la propriété. L'achat d'une propriété clé en main peut être un moyen de minimiser certains de ces défis. Une propriété clé en main a généralement déjà des locataires et une société de gestion professionnelle, ce qui signifie qu'un flux de trésorerie stable est déjà généré.

    Obtenir un financement pour l'achat pourrait être un autre défi, bien que Moroz affirme que cela ne devrait pas être dissuasif.

    "Le financement de l'immobilier d'investissement multifamilial est moins cher que tout autre type de produit, principalement en raison de la concurrence de Fannie Mae et Freddie Mac", dit-il. "Ces entreprises parrainées par le gouvernement offrent souvent des taux d'intérêt et des conditions qui sont meilleurs que ceux que les investisseurs peuvent obtenir avec des sources de financement traditionnelles."

    Crowdfunding immobilier

    Le crowdfunding immobilier peut plaire à quelqu'un qui recherche des investissements multifamiliaux à plusieurs niveaux.

    Tout d'abord, il est possible d'accéder à une variété de propriétés qui ont été soigneusement vérifiées par la plate-forme. Il est possible d'investir sur plusieurs marchés à travers le pays plutôt que de concentrer la propriété sur la zone géographique locale de l'investisseur.

    Le volume d'investissement minimum peut être bien inférieur à l'achat direct d'une maison, ce qui est un avantage pour l'investisseur débutant. Certaines plateformes de crowdfunding immobilier comme Fundrise fixent l'investissement minimum à 500 $. D'autres, comme RealtyMogul, ont placé la barre un peu plus haut à 1 000 $.

    Tous les avantages fiscaux associés à la propriété d'une propriété, moins les exigences administratives ou les coûts associés à la propriété directe, s'appliquent également aux investissements de financement participatif.

    "Le financement participatif est formidable car il vous donne accès et visibilité à des marchés extérieurs au vôtre et vous avez désormais la possibilité d'investir avec un associé commandité qui, je l'espère, aura un historique", a déclaré Rahmanian.

    Les compromis sont la liquidité et le contrôle. Les investissements immobiliers financés par le crowdfunding ont souvent une période de détention de plusieurs années et entre-temps bloquent l'argent des investisseurs. L'investisseur n'a pas non plus son mot à dire dans la gestion de la propriété.

    "Je crois fermement que vous pouvez voir, marcher et toucher l'investissement que vous achetez quotidiennement ou hebdomadairement. De là, vous pouvez analyser une table et l'exécuter au plus haut niveau", a déclaré Rahmanian.

    Le financement participatif ne le permet pas par nature.

    Real Estate Investment Trusts

    Les fiducies de placement immobilier ont une collection de propriétés qui offrent aux investisseurs une diversification et un revenu de dividendes dans un seul paquet fiscalement avantageux. Des gens comme Equity Residential (ticker: EQR) et Avalonbay Communities (AVB) concentrent leurs investissements sur les appartements partagés et les immeubles à appartements.

    «Pour les investisseurs individuels, les FPI d'appartements sont une bonne méthode d'investissement qui offre une diversification, une gestion de haute qualité, un revenu continu et aucun problème avec la propriété réelle», explique Sidelsky.

    Un FPI résidentiel peut également offrir une plus grande liquidité qu'un financement participatif immobilier, car les FPI peuvent être achetées et vendues au besoin pour s'adapter à un portefeuille.

    Selon Rahmanian, ces FPI pourraient attirer l'investisseur passif qui souhaite évoluer dans le temps sur le marché immobilier.

    "Vous avez des FPI qui opèrent aux États-Unis et dans le monde, et je pense qu'il y a un intérêt à investir si vous pensez que le marché immobilier est en hausse et si vous pensez que nous sommes à la fin d'un cycle ou quelque chose du genre va perturber le marché », dit-il.

    Lorsque vous investissez dans des FPI multifamiliales, il est important de regarder l'immobilier sous-jacent, plutôt que de se concentrer uniquement sur le rendement du dividende. L'évaluation des fondamentaux des actifs sous-jacents et des marchés immobiliers sur lesquels ils se concentrent peut aider les investisseurs à sélectionner des FPI résidentielles qui correspondent à leur profil de risque et à leurs attentes de performance.

    N'oubliez pas non plus que les dividendes versés par une FPI sont imposés comme un revenu ordinaire.

    Selon Moroz, les investisseurs doivent réaliser que le cycle actuel a toujours été un cycle de croissance long et comprendre ce que cela signifie dans une perspective d'investissement multifamilial.

    "Nous sommes probablement dans la dernière partie, nous devons donc être plus prudents lors de l'achat d'un bien immobilier avec souscription, sur la base des mêmes hypothèses de croissance locative que nous avons vues au cours des neuf dernières années", dit-il.

    Dans la plupart des marchés, la croissance des loyers a toujours été supérieure à la moyenne, mais dans de nombreux sous-marchés, les salaires n'ont pas suivi le rythme de la hausse des loyers. Cela pourrait poser un défi à la durabilité de la croissance locative supplémentaire sur ces marchés.

    Sidelsky note qu'il est également important de garder un œil sur l'équilibre entre l'offre et la demande et d'éviter les zones où les immeubles à appartements disponibles dépassent la demande. Cela pourrait entraîner la stagnation des loyers ou le maintien de taux d'inoccupation élevés.

    Enfin, exécutez les chiffres pour chaque investissement dans un appartement ou un immeuble d'appartements pour vous assurer que l'entreprise a du sens.

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