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Comment investir dans des opportunités (zones) | Investisseurs immobiliers …

Grâce à la loi sur les baisses d'impôts et les emplois de 2017, les investisseurs immobiliers ont une opportunité. Une disposition de la loi permet aux investisseurs de bénéficier d'un traitement fiscal préférentiel lorsqu'ils investissent dans des communautés économiquement défavorisées.

"L'idée de base est que les gouverneurs de chaque État ont identifié certaines zones géographiques comme des zones d'opportunité basées sur les besoins économiques et les voies de croissance", a déclaré Derek Uldricks, président de Virtua Capital Management à San Diego. Il dit que le programme devrait encourager les investisseurs à investir des capitaux dans ces zones d'opportunité, ce qui pourrait potentiellement stimuler la croissance économique.

Blake Christian, comptable agréé à Long Beach, en Californie, affirme que les investisseurs investiront des centaines de milliards de dollars dans plus de 8 700 communautés pauvres en recensement aux États-Unis. En retour, ils bénéficieront de généreux allégements fiscaux.

"Le programme Opportunity Zone permet aux particuliers et aux entreprises de liquider une variété d'investissements estimés et de réinvestir tout ou partie des bénéfices dans des fonds d'opportunité qualifiés dans les 180 jours suivant leur publication", a déclaré Christian. "Le bénéfice peut alors être reporté au 31 décembre 2026."

En plus de reporter les bénéfices, les contribuables peuvent réduire leurs bénéfices reconnus de 10% après cinq ans de service et de 5% supplémentaires après sept ans de service, explique Christian. Le plus grand avantage est la marque de 10 ans.

"A ce stade et à l'avenir, l'investisseur sera exonéré de tous les bénéfices réalisés après le réinvestissement initial", dit-il.

Christian donne un exemple de la valeur de cet avantage. Selon ces lignes directrices, un investisseur qui investit 1 million de dollars dans un fonds d'opportunité en 2018 et dont l'investissement augmentera à 1,8 million de dollars d'ici 2028 pourrait vendre à tout moment par la suite sans impôt fédéral sur les revenus de plus de 1 million de dollars. -Payer des dollars.

"En fin de compte, les avantages fiscaux agissent comme des subventions", explique Uldricks, "et transforment des projets qui n'étaient pas économiquement réalisables en projets qui sont désormais réalisables et accélèrent l'apport de capitaux dans le développement immobilier."

Les zones d'opportunité sont un nouveau territoire pour les investisseurs. Voici ce que vous devez savoir si vous voulez franchir le pas.

La structure d'investissement est importante. Pour recevoir des incitatifs fiscaux, les investissements dans la zone d'opportunité doivent être effectués par le biais d'un fonds d'opportunité qualifié qui peut être établi en tant que partenariat ou société.

Après la vente ou l'échange d'un actif, «le contribuable roulera l'équivalent en espèces du montant de ses bénéfices pour investir dans le fonds», a déclaré Erik Loomis, associé fiscal chez Cox, Castle & Nicholson à Los Angeles. «Le fonds doit alors posséder une propriété de zone d'opportunité admissible qui est soit une autre société ou société de personnes qui exploite une entreprise de zone d'opportunité admissible, soit le fonds investit directement dans les actifs admissibles.»

Selon Loomis, il est important pour les investisseurs de noter que le fonds dans lequel vous investissez est propriétaire du bien admissible, "car c'est l'intérêt du contribuable dans le fonds qui reçoit l'avantage statutaire, et non l'opportunité sous-jacente qualifiée- Propriété de zone. "

Il poursuit: "Alors que le statut prévoit un roulement très simple des bénéfices dans cet intérêt, le diable est très en détail sur la stratégie de sortie par rapport à l'intérêt pour le fonds."

Tous les biens n'ont pas droit à des avantages fiscaux. Connaissez les règles de ce que vous pouvez et ne pouvez pas investir avec des fonds d'opportunité. "Un fonds de zone d'opportunité doit investir directement ou indirectement dans une entreprise génératrice de revenus dans une zone d'opportunité qualifiée", a déclaré Jamie Null, avocat chez Eversheds Sutherland, un cabinet d'avocats mondial basé à Londres.

Le fait qu'une entreprise soit autorisée ou non peut être interprété en fonction de l'utilisation.

«Si le fonds possède une maison et la loue trois fois, s'agit-il d'une entreprise? Peut-être pas », explique Loomis. D'un autre côté: "Si le fonds possède et exploite un immeuble d'habitation, il est préférable de détenir des propriétés de zone d'opportunité qualifiées."

Si un fonds possède un centre commercial, il est très probablement qualifié, à l'exception de certains types de biens qui peuvent exister. Certaines catégories d'entreprises ne peuvent pas prétendre à des investissements indirects, notamment les clubs de golf privés et commerciaux, les salons de bronzage, les country clubs, les salons de massage, les bains à remous, les installations de jeux et les magasins d'alcools.

Selon Christian, les zones d'opportunité peuvent également inclure des investissements fonciers développés ou non développés. Concernant la liste des sociétés exclues, il note que "la loi exclut uniquement les investissements dans des sociétés opérant dans de telles industries, mais un fonds de zone d'opportunité peut encore créer de telles sociétés".

Les investisseurs devraient se concentrer sur la propriété à long terme lorsqu'ils choisissent un bien immobilier, explique Scott Meyer, directeur général et directeur des investissements de Kairos Real Estate Advisors à South Miami, en Floride.

"Un investisseur ne peut pas bénéficier des incitations fiscales s'il envisage d'acheter un actif stabilisé, de le repeindre et de l'étiqueter un jour", explique Meyer. L'immobilier doit répondre au test d'amélioration essentiel de l'Internal Revenue Service sans valeur de propriété.

Pour réussir le test, les investisseurs Meyer doivent doubler leur base ajustée de leur investissement après le premier achat et pour une période de 30 mois au cours de laquelle ils possèdent une propriété de zone d'opportunité qualifiée.

Pensez à long terme et surveillez le risque. Investir dans des biens immobiliers en difficulté n'est pas un concept nouveau, mais les investisseurs dans la zone d'opportunité ne devraient pas ignorer la diligence raisonnable. Cela comprend la sélection de la structure de fonds appropriée, par exemple une fiducie de placement immobilier.

«Les sociétés à responsabilité limitée qui sont imposées en tant que partenariats sont susceptibles d'obtenir les meilleurs résultats fiscaux pendant la phase opérationnelle et après la vente», explique Christian. «Les fiducies de placement immobilier sont une structure juridique autorisée pour les fonds de la zone d'opportunité, de sorte que les FPI obtiennent plus d'avantages en investissant dans des propriétés de la zone d'opportunité.»

À zéro, les investisseurs plus sophistiqués peuvent ne pas apprécier le fait que certains avantages fiscaux que l'on trouve dans des investissements typiques, tels que B. Les pertes d'amortissement qui protègent les revenus peuvent ne pas être disponibles pour l'investissement dans des zones d'opportunité qualifiées. Les contribuables doivent également considérer les implications fiscales de l'État et si leur État suit les règles fiscales fédérales pour les fonds d'opportunité.

En ce qui concerne le risque, Uldricks affirme qu'investir dans des zones d'opportunité n'est pas significativement différent des autres types d'investissements immobiliers. Il pense que le capital coulera principalement pour justifier le développement immobilier, ce qui pose un ensemble unique de risques. Il est donc essentiel de travailler avec des sponsors de programme qui sont sophistiqués dans la stratégie d'investissement sous-jacente du fonds ou de l'actif.

Une dernière considération est de savoir comment les zones d'opportunité s'intègrent dans votre image de portefeuille plus large et votre fenêtre d'investissement.

«Pour profiter pleinement des avantages fiscaux, les investisseurs doivent investir dans le fonds Opportunity Zone pendant 10 ans», explique Uldricks. "Il est donc important que les investisseurs examinent attentivement leurs besoins de liquidité avant d'investir."

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