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Comment investir dans l'immobilier

Acheter une propriété est un moyen d'investissement populaire et si vous le faites correctement, vous pouvez gagner de l'argent réel! Tu sais pourquoi? Parce que la propriété est précieuse. Comme l'a dit Mark Twain: «Achetez des terres. Vous ne pouvez plus y arriver. "

Des études montrent que la plupart des Américains pensent que la propriété est un excellent investissement à long terme.1 Alors, qu'est-ce qui retient les gens? Avouons-le, investir dans l'immobilier est un engagement énorme qui prend beaucoup de temps et d'argent. Et il est important de comprendre comment investir dans l'immobilier avant de plonger.

D'accord, j'ai mis mon chapeau d'entraîneur. Il est temps de parler de stratégie. Quels sont les différents types d'investissements immobiliers? Et comment gagner de l'argent grâce à l'immobilier?

Types d'investissements immobiliers

Les investissements immobiliers se présentent sous différentes formes et tailles. Je veux que vous compreniez vos options afin que vous puissiez prendre la meilleure décision pour votre situation. Voici les moyens les plus courants d'investir dans l'immobilier.

L'accession à la propriété

Nous devons changer notre façon de penser dans notre culture. Beaucoup de gens ont l'ambition d'acheter une maison, mais je veux que vous atteigniez plus haut. Le but est de posséder ce mauvais garçon.

L'accession à la propriété est la première étape de l'investissement immobilier et une grande partie de la paix financière. Tant que vous continuez à payer des taxes et des assurances sur votre propriété, vous n'avez pas à vous soucier de perdre votre maison. Vous pouvez rester calme indépendamment des hauts et des bas du marché immobilier et cela libère votre budget pour économiser pour d'autres types d'investissements.

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Le fait est que le paiement de votre maison est l'un des meilleurs investissements à long terme que vous puissiez faire. Cela n'augmentera pas votre flux de trésorerie, mais cela augmentera considérablement votre richesse lorsque vous deviendrez propriétaire d'un actif précieux. Remboursez d'abord votre propre maison avant d'investir dans tout autre type de propriété.

Propriétés locatives

Posséder un bien locatif est un excellent moyen de générer des revenus supplémentaires. Vous pouvez facilement ajouter des milliers de dollars à votre revenu annuel. Si vous décidez ensuite de vendre, vous pouvez réaliser un bon bénéfice. Tout dépend du type de propriété que vous achetez et de la façon dont vous la gérez. La clé est de toujours acheter dans un bon emplacement avec un potentiel de croissance.

Écoutez-moi: Bien que les propriétés locatives soient une excellente opportunité d'investissement, être propriétaire a ses défis. Vous serez confronté à des saisons où quelqu'un ne paie pas de loyer ou si vous êtes entre locataires. Vous devez également prendre en compte les frais supplémentaires d'entretien, de réparation et d'assurance. Et puis il y a le temps: si les toilettes se cassent à 2 heures du matin, devinez qui doit venir à la rescousse? Oui – toi!

Avez-vous déjà entendu parler de la loi de Murphy? Les choses qui peuvent mal tourner vont mal. Il faut donc toujours acheter des biens locatifs avec de l'argent (la dette n'est pas une option) et n'oubliez pas de mettre en place un fonds d'urgence qui couvre trois à six mois de frais de subsistance.

Maison renversant

Lorsque vous retournez une maison, vous l'achetez, effectuez des mises à jour et des améliorations, puis la vendez – le tout dans un délai relativement court.

Il est intéressant de transformer des maisons car c'est un processus plus rapide que de louer une propriété pendant des années. Dans quelques mois, vous pourriez ramener la maison sur le marché et (espérons-le) faire de beaux bénéfices. Mais tout comme avec d'autres investissements, il y a un risque que vous n'en tiriez pas d'argent – vous pourriez même perdre de l'argent.

Lorsque vous retournez une maison, n'oubliez pas que la clé est d'acheter à moindre coût. Dans la plupart des cas, vous ne pouvez pas vous attendre à un bénéfice décent à moins que vous n'obteniez vraiment beaucoup en amont. Parlez à un agent immobilier du potentiel de votre marché local avant de commencer à retourner des maisons.

Transformer les maisons n'est pas toujours aussi glamour que le montrent les émissions de HGTV. Si vous aimez le travail pratique, vous l'avez! Cependant, assurez-vous que vous prévoyez beaucoup de temps et d'argent sur le processus. Les mises à jour et les rénovations coûtent presque toujours plus cher que vous ne le pensez.

Comment gagner de l'argent en investissant dans l'immobilier

Vous pouvez gagner de l'argent grâce à l'immobilier de deux manières différentes: la valeur estimée de la propriété au fil du temps et les flux de trésorerie provenant des revenus de location. Nous allons tout casser tout de suite. Mais avant de commencer, je tiens à préciser une chose: vous devez payer pour un immeuble de placement à 100% en espèces. Ne pensez même pas à vous endetter pour un bien locatif, les amis! Un acompte de 100% supprime la dette de l'équation, réduit vos risques et vous fait gagner plus d'argent beaucoup plus tôt.

Valeur estimée

Malgré les hauts et les bas du marché immobilier, la plupart des biens immobiliers augmentent en valeur à long terme. Le mot inhabituel pour une augmentation de valeur signifie appréciation. Et la clé pour acheter une propriété de valeur est l'emplacement. Vous souhaitez acheter dans une partie de la ville qui prend de la valeur.

Achetez-le aussi à un prix bas et conduisez tous les ralentissements du marché jusqu'à ce que votre propriété ait une valeur. Avec un fonds d'urgence entièrement financé (trois à six mois de frais de subsistance et de réparation), vous avez le dessus en attendant le bon moment pour vendre. Lorsque l'inattendu se produit, vous avez de l'argent pour le couvrir sans plonger dans vos autres investissements.

Revenus de location

Gagner des revenus locatifs est la principale raison pour laquelle les investisseurs achètent une propriété.2 Une fois que vous avez des locataires sécurisés, posséder et louer une propriété est un excellent moyen de générer des revenus supplémentaires sans effort.

Mis à part le fait que vous avez besoin d'argent pour couvrir les réparations ou l'entretien, votre pièce est assez simple. Lorsque vous embauchez une société de gestion immobilière, vous avez moins à faire, mais cela réduira vos bénéfices. Quoi qu'il en soit, vous gagnez de l'argent en étant simplement propriétaire de la propriété.

Cependant, sachez que traiter avec les locataires peut être frustrant et prendre du temps. Faites vos devoirs avant de permettre à quiconque de louer votre propriété. Vous voulez vous assurer qu'ils sont en bon état de fonctionnement. Et toujours avoir un contrat de location écrit. J'espère que cela n'arrivera jamais, mais vous devrez peut-être même engager un avocat si vous devez quitter un locataire qui cause des problèmes ou qui manque le loyer. Les dépenses s'accumulent rapidement, alors assurez-vous que votre fonds d'urgence est plein.

Quelles sont les implications fiscales des investissements immobiliers?

D'accord, maintenant nous arrivons à la partie amusante (oui, les mathématiques sont amusantes, les gens. Vous serez calme.) Même si vous cassez les chiffres, les taxes foncières sont compliquées. Mon premier conseil est donc: faites appel à un professionnel de la fiscalité dans votre équipe. Ils peuvent vous aider à comprendre l'impact de vos décisions d'investissement et vous tenir au courant des modifications de votre code fiscal.

En attendant, voici les impôts les plus courants que vous rencontrerez en investissant dans l'immobilier.

Impôt sur les gains en capital

Si vous vendez un immeuble de placement après l'avoir possédé pendant au moins un an, vous payez un impôt sur les gains en capital sur le bénéfice. Permettez-moi de mettre cette phrase en anglais simple pour vous: le capital se réfère aux actifs (l'argent dans ce cas) et les bénéfices sont les bénéfices que vous faites sur une vente. Lorsque vous avez acheté une propriété et que vous l'avez vendue avec profit, vous avez essentiellement réalisé des gains en capital. C'est logique, non?

Voici un exemple: disons que vous achetez une propriété pour 100 000 $. Des années plus tard, vous vendez la propriété pour 160 000 $. C'est un bénéfice brut de 60 000 $.

Bien sûr, vous avez également payé des frais de commission immobilière lors de l'achat de cette propriété. Bonne nouvelle: vous pouvez déduire cela de vos gains en capital. Disons que les frais étaient de 9 600 $ (6% du prix de la propriété). Cela réduira vos gains en capital à 50 400 $.

Comment ces 50 400 $ sont-ils imposés? Cela dépend de votre statut d'enregistrement et de votre revenu imposable pour l'année. La plupart des contribuables finissent par payer un taux de gain en capital de 15%, mais certaines personnes aux revenus plus élevés paient un taux de 20% – tandis que les personnes à faible revenu ne paient aucun impôt sur les gains en capital.

Voici les taux d'imposition des gains en capital pour l'année d'imposition 2020: 3

Taux d'imposition des gains en capital (année d'imposition 2020)

0%

15%

20%

Célibataire

0 $ à 40 000 $

40 001 $ – 441 450 $

Plus de 441450 $

Marié

0 $ à 80 000 $

80 001 $ – 496 600 $

Plus de 496 000 $

Chef de ménage

0 $ à 53 000 $

53 000 $ à 469 050 $

Plus de 469050 $

Dépôt marié séparément

0 $ à 40 000 $

40 001 $ – 248 300 $

Plus de 248 300 $

Si votre revenu imposable était de 100000 $ en 2020, vous paieriez un impôt de 15% sur vos gains en capital. Dans cet exemple, 15% de 50 400 $ signifie que vous payez 7 560 $ en taxes.

Impôt sur les gains en capital à court terme

Si votre revenu imposable était de 100000 $ en 2020, vous paieriez un impôt de 15% sur vos gains en capital. Dans cet exemple, 15% de 50 400 $ signifie que vous payez 7 560 $ en taxes.

Qu'en est-il d'un investissement à court terme comme un immeuble résidentiel? Si vous êtes propriétaire du bien depuis moins d'un an, vos bénéfices seront imposés sur les gains en capital à court terme. Cependant, si vous vendez au-delà d'un an à la fois, ces bénéfices seront imposés au taux d'imposition à long terme.

Reste ici avec moi les gars. Quelle est la différence entre l'impôt sur les gains en capital à court et à long terme? La retenue à la source à long terme utilise votre revenu imposable pour déterminer combien vous devez uniquement pour le profit que vous avez réalisé sur la vente de votre immeuble de placement. L'impôt sur les gains en capital à court terme est encore plus facile. Le profit que vous réalisez sur un investissement à court terme est comptabilisé dans votre revenu annuel total et est imposé en fonction de votre tranche d'imposition personnelle.

Disons que vous êtes célibataire, que votre revenu annuel est de 50 000 $ et que vous avez réalisé un bénéfice de 20 000 $ cette année sur un immeuble résidentiel. L'oncle Sam voit ce bénéfice comme un revenu imposable – ils totalisent 70 000 $ et se retrouvent dans la tranche d'imposition de 22%.

Imposition des revenus locatifs

L'argent que vous gagnez sur les revenus de location doit être inscrit comme revenu dans votre déclaration de revenus. Cependant, si vous êtes propriétaire d'un bien, vous pouvez également demander des frais déductibles tels que les réparations et l'entretien. Cependant, gardez à l'esprit que les améliorations ne comptent pas. Vous avez peut-être réalisé 10 000 $ de revenus locatifs cette année, mais vous avez également effectué 1 500 $ en réparations immobilières. Vous pouvez déduire les 1 500 $, ce qui fait de votre revenu de location imposable 8 500 $. 5

Faites-vous plaisir et économisez du temps, de l'argent et probablement un mal de tête ou deux en rencontrant un comptable fiscaliste. Rencontrez-les régulièrement pour discuter de vos investissements – vous ne voulez pas être condamné à une amende!

Comment démarrer dans l'immobilier en six étapes

D'accord, vous tous: c'est l'heure du jeu! Lorsque vous êtes prêt à acheter un immeuble de placement, suivez les directives ci-dessous.

Étape 1: Payez en espèces. Ceci est contraire à la plupart des conseils en investissement immobilier. Mais la vérité est qu'il n'y a pas de "bonnes dettes". Je ne discute pas – je dis! S'endetter, c'est toujours prendre des risques, alors évitez-les comme la peste. Bien sûr, il vous faudra plus de temps pour économiser de l'argent sur un immeuble de placement, mais vous économiserez des milliers de dollars en intérêts. Et l'un des meilleurs avantages de payer en espèces? Vous pouvez réellement garder l'argent que vous gagnez grâce au paiement du loyer au lieu de le jeter sur une deuxième hypothèque!

Étape 2: diversifiez. Avez-vous déjà entendu la phrase «Ne gardez pas tous vos œufs dans le même panier»? La même sagesse s'applique à vos investissements. Lorsque tous vos actifs sont investis dans l'immobilier, vous pouvez paniquer à travers les hauts et les bas du marché. Il est important que votre œuf de nid soit réparti (ou «diversifié») entre les installations pour minimiser les risques. Les fonds communs de placement à travers votre 401 (k), Roth IRA et autres comptes d'épargne-retraite devraient constituer la base de votre stratégie de création de richesse.

Étape 3: restez sur place. Restez simple – n'achetez pas de maison en Arizona si vous vivez en Illinois! Si vous êtes loin de votre propriété, vous devez faire confiance à une société de gestion pour évaluer les dommages et effectuer les réparations. Maintenant, il peut toujours être judicieux d'embaucher un groupe de gestion même lorsque vous êtes sur place pour vous assurer que tout se déroule bien. Mais vous – et seulement vous – êtes le propriétaire. Restez donc proche et gardez un œil sur vos investissements.

Étape 4: préparez-vous aux risques. Dans la plupart des cas, louer un bien n'est pas aussi simple que de trouver des locataires et de s'enregistrer une fois par an. Parfois, les loyers peuvent être vides pendant des mois, ce qui peut être un coup dur si vous n'êtes pas préparé financièrement. Et même dans les meilleures situations de location, les appareils se cassent et les gouttières doivent être remplacées. La meilleure façon de se préparer au risque est d'avoir un fonds d'urgence entièrement financé qui peut couvrir des dépenses imprévues.

Étape 5: commencez petit. Si vous ne savez pas si vous êtes propriétaire d'un bien locatif, testez-le. Peut-être avez-vous un espace au-dessus de votre garage ou une chambre supplémentaire que vous pourriez louer – même si ce n'est que pour quelques nuits avec Airbnb. Cette expérience vous donne un avant-goût de ce que c'est que de posséder une location. C'est aussi une bonne idée de parler à d'autres investisseurs immobiliers. Prenez quelqu'un de l'industrie pour le déjeuner et demandez-lui ce qu'il aimerait savoir avant de commencer.

Étape 6: embaucher un agent immobilier. Même si vous ne pesez que les avantages et les inconvénients des investissements immobiliers, vous devez toujours parler à un agent immobilier sur votre marché local. Vous savez dans quels domaines vous devriez vous pencher et quels obstacles potentiels vous rencontrez en tant qu'investisseur immobilier. Et quand il est temps d'acheter une propriété, vous avez besoin de leur expertise pour vous assurer d'en obtenir beaucoup.

Quand devriez-vous commencer à investir dans l'immobilier?

Vous vous demandez peut-être où investir dans l'immobilier dans Dave's Baby Steps ou dans votre plan global de création de richesse. J'aime ta façon de penser!

Vous ne devez investir dans l'immobilier qu'après avoir déjà payé votre propre maison (Baby Step 6). Cela signifie que vous êtes complètement libre de toute dette avec un fonds d'urgence de trois à six mois. Vous devriez également investir au moins 15% de votre revenu dans des comptes d'épargne-retraite, par ex. B. dans un lieu de travail 401 (k) ou à Roth IRA. Et n'oubliez pas que si vous ne pouvez pas payer en espèces, n'achetez pas un immeuble de placement.

Je comprends – attendre que vous payiez pour votre maison peut sembler très long, surtout si vous sentez que l'occasion frappe à votre porte. Mais croyez-moi. Il vaut la peine d'attendre que vous soyez vraiment prêt.

Prenons l'exemple de Greg. Il doit 150 000 $ pour sa propre maison et gagne 5 000 $ par mois. Greg a maintenu son versement hypothécaire à 25% de son salaire mensuel à la maison, en payant 1 250 $ par mois (y compris le PMI, les impôts fonciers et l'assurance du propriétaire). Il croit que les revenus de location l'aideront à atteindre ses objectifs financiers, alors il décide de financer un bien locatif et de contracter une hypothèque fixe de 15 ans pour 100 000 $ (um). Cela ajoute un deuxième versement hypothécaire de 927 $ à son budget mensuel, mais il prévoit de louer la maison pour 1 350 $ par mois. Greg pense que c'est un excellent plan. (Alerte spoiler: Greg a tort.)

Ce que Greg ne savait pas, c'est qu'il faudrait trois mois pour trouver des locataires, ce qui signifie qu'il a payé 2 781 $ en versements hypothécaires pour son nouveau loyer alors qu'il était vacant. Pendant ces trois mois, payer l'hypothèque à sa place et la louer représentaient 44% de ses revenus! Il sentait qu'il pouvait à peine respirer – mais que ferait-il si le climatiseur tombait en panne ou si le lave-vaisselle fuyait? Et s'il perdait son emploi?

Ne sois pas Greg. Ne te presse pas. L'immobilier peut être un investissement fantastique – mais pas si vous le faites mal. Soyez donc intelligent et attendez le bon moment.

La propriété investit-elle pour vous?

Les investissements immobiliers ont leurs avantages et leurs inconvénients et ne sont pas pour tout le monde. Si vous vous demandez si les investissements immobiliers ont une place dans votre plan de création de patrimoine ou non, asseyez-vous et parlez-en à votre professionnel de l'investissement. Et assurez-vous de travailler avec un agent immobilier expérimenté qui vous soutient.

Lorsqu'un professionnel en investissement pense à un nouvel investissement, il peut vous donner des conseils pratiques sur la manière de diversifier vos investissements afin de vous préparer à l'avenir. Besoin d'aide pour trouver des professionnels de qualité? Essayez SmartVestor. C'est un moyen gratuit de trouver des professionnels de l'investissement de premier ordre près de chez vous.

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À propos de Chris Hogan

Chris Hogan est un auteur à succès national de premier plan, un conférencier dynamique et un expert financier. Hogan travaille chez Ramsey Solutions depuis plus d'une décennie et, en tant que coach financier et Ramsey Personality, transmet un message d'espoir au public à travers le pays. Hogan met au défi et équipe les gens pour prendre le contrôle de leur argent et atteindre leurs objectifs financiers en utilisant le Chris Hogan Show, ses apparitions télévisées nationales et ses événements en direct à travers le pays. Son deuxième livre, Everyday Millionaires: How Ordinary People Build Extraordinary Wealth – et comment vous pouvez le faire, est basé sur la plus grande étude millionnaire jamais réalisée. Vous pouvez suivre Hogan sur Twitter et Instagram à @ ChrisHogan360 et en ligne à chrishogan360.com ou facebook.com/chrishogan360.

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