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Comment les investisseurs immobiliers "retournent" les appartements sans les vendre

J'ai commencé mon investissement immobilier avec 1-4 unités, comme la plupart des investisseurs. Cependant, après avoir pris connaissance de l'évaluation de l'approche du pouvoir du revenu, qui me permet d'augmenter les valeurs immobilières beaucoup plus rapidement, mieux contrôlées et de manière plus prévisible en utilisant des stratégies similaires, j'ai depuis décidé d'investir dans des immeubles à appartements. Dans mon article précédent, vous apprendrez pourquoi j'aime investir dans des appartements et comment l'approche Power of Income peut ajouter une valeur exponentielle.

Résumons d'abord les différences de valeur ajoutée entre les maisons unifamiliales et les immeubles à appartements:

Comment j'ai transformé un appartement sans le vendre

Il y a plusieurs années, nous avons acheté un immeuble résidentiel délabré avec 12 unités résidentielles dans un marché émergent. Cet immeuble ne comptait que 4 unités avec un loyer mensuel de 500 $ / unité, 2 unités étaient vides et les 6 autres unités étaient dans un état inhabitable. Le revenu de location annuel total était de 24 000 $. Il a été acheté avec un taux de capitalisation supérieur à 14% et un taux de capitalisation boursière de 10%. (Astuce: Afin de déterminer si vous payez ou sous-payez une propriété, vous devez comparer le taux de capitalisation immobilière avec le taux de capitalisation boursière de la région.) Malgré l'emplacement de la classe C, nous avons décidé d'acheter cette propriété parce que j'ai fait ma diligence raisonnable a constaté que la ville a lancé son plan de revitalisation sur 10 ans. (Voir mon article sur les études de marché: l'une des 6 étapes pour construire une feuille de route pour les investissements immobiliers.)

Augmenter l'occupation

Après achèvement, les loyers générés par les 4 logements occupés nous ont été transférés et nous avons immédiatement réparé les 2 logements libres. Nous l'avons fait avec un supplément de rénovation modeste qui est juste suffisant pour garantir que la propriété est sûre, solide et fonctionnelle. Nous les avons ensuite remplis de nouveaux locataires. Avec 6 unités occupées, nous avions plus que suffisamment de liquidités pour couvrir nos dépenses. Avec les 6 unités restantes, nous avons commencé notre projet de haut en bas en raison de nos fonds limités, 2 unités chacun. Dès que nous avons terminé les deux premières unités, nous les avons immédiatement remplies à des prix de location réduits en raison des travaux de construction en cours. J'ai payé la conversion avec des chèques de carte de crédit et des économies de mon emploi à temps plein. 6 mois plus tard, nous avons terminé la rénovation de 60 000 $ et occupé à 100% notre immeuble. Pendant cette période, nous sommes restés positifs sur les flux de trésorerie. Nous sommes passés de 24 000 $ / an de revenus locatifs à 72 000 $ / an de revenus locatifs. Voyons comment cet investissement a fonctionné:

(Dans un souci de simplicité, j'ai utilisé des ratios de dépenses de 45% et un rapport prêt-valeur de 70% pour l'analyse suivante.)

L'augmentation de l'occupation a triplé la valeur de la propriété en 6 mois, tandis que les revenus locatifs ont été générés au cours du processus. Les prêteurs seraient prêts à refinancer la propriété à un rapport prêt-valeur de 60 à 70% après un an de stabilisation. Dans ce cas, c'est (396 000 $ x 70%) = 277 200 $. Après le remboursement des prêts d'origine, il reste encore des produits en espèces pour acheter un autre immeuble de placement sans passer par un échange 1031.

gentrification

Ça va mieux. Avançons rapidement de 5 ans. Vous souvenez-vous du programme de revitalisation de la ville pour ce quartier? Le quartier a été transformé et embelli. [When an area improves, the market cap rate will be lowered (Cap Rate = NOI / Market Value) because the investment is becoming more expensive as the property can command for better quality and stable tenants], Bien que nos travaux de rénovation initiaux convenaient mieux aux locataires de classe C, nous avons essayé de moderniser l'ensemble de notre immeuble pour obtenir des loyers plus élevés. Analysons si une mise à niveau complète de ce bâtiment serait un investissement judicieux.

Comme vous pouvez le voir, la valeur de la propriété a triplé au cours des 6 premiers mois simplement en augmentant le taux d'occupation. Cinq ans plus tard, la valeur immobilière a de nouveau triplé en raison de la gentrification de la zone en améliorant les unités = augmentation des loyers et réduction des dépenses = augmentation du NOI. Cela équivaut à une augmentation de valeur totale de 1 071 000 USD en 5 ans tout en générant un flux de trésorerie. De plus, vous avez généré plus de 390 000 $ en espèces qui peuvent être utilisés comme mise de fonds pour des biens immobiliers jusqu'à 1 500 000 $ tout en continuant à générer des flux de trésorerie positifs. C'est un énorme retour pour un petit investissement initial!

Il existe de nombreuses stratégies pour les investissements immobiliers, et ce ne sont que quelques-unes que je partage avec vous aujourd'hui. Il est important que vous parliez à des experts immobiliers de confiance pour vous assurer que la stratégie correspond à vos besoins personnels. Vous avez le pouvoir de changer votre vie grâce à des investissements immobiliers!

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