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Comment l'immobilier va changer radicalement dans la nouvelle décennie

  • Les experts immobiliers disent que le marché actuel n'est pas dans un "cycle normal".
  • Une cause majeure du ralentissement des propriétés de luxe dans des endroits comme Manhattan est le surdéveloppement – il y a un flot de nouvelles constructions et plus en construction.
  • Même dans des villes comme Los Angeles et San Francisco, où le marché immobilier est en meilleure forme grâce au développement limité, les "incertitudes mondiales et politiques" ont rendu les acheteurs plus prudents que jamais.
  • "Lorsque les marchés financiers ou les événements internationaux deviennent volatils, les acheteurs fortunés ont tendance à être très prudents", a déclaré Patrick Robisle, analyste en chef du marché de Compass dans la Bay Area, à Robb Report.
  • De plus amples informations sont disponibles sur la page d'accueil de Business Insider.
  • Il y a une sensation d'obscurité dans l'air. "Bloodbath", "Free Fall" et "Slump" ne sont que quelques-unes des expressions préférées que les grands titres ont utilisées pour décrire le marché immobilier de New York au crépuscule 2019 Les véhicules d'investissement pour les milliardaires de Bahreïn au Bélarus – ont 20% de leur valeur sur une période de cinq ans Plongée perdue. Dans le monde entier, selon Savills, un cabinet de conseil immobilier mondial, «tout tend à zéro».

    "Ce n'est pas un cycle normal", a déclaré Frederick Peters, PDG de Warburg Realty. Même après la crise financière mondiale, les prix des propriétés de luxe dans les grandes villes du monde se sont complètement rétablis et ont battu tous les records. Cette fois, les courtiers et les analystes sont d'accord, c'est différent.

    Que nous réserve donc 2020? "Il y a un dicton dans l'immobilier new-yorkais", explique Julie Pham, spécialiste des penthouses de Manhattan: "Si vous pouvez y acheter et y vivre pendant cinq ans, vous pouvez surmonter tout ralentissement." Bien sûr, ceux qui ont la peau dans le jeu aiment parler du marché. Mais dans le passé, ils avaient raison. À Londres, les prix de l'immobilier ont augmenté de 449% au cours des 20 années précédant 2017. À Hong Kong, les appartements de luxe coûtent désormais 4 700 $ le pied carré. À Manhattan, le prix moyen des copropriétés a augmenté de 300% entre 1999 et 2017.

    Maintenant, l'extrémité la plus haute du marché est en difficulté. Selon Douglas Elliman, le plus grand courtier de New York, le prix moyen d'une maison de luxe à Manhattan a chuté de 21% au troisième trimestre 2019 par rapport au trimestre précédent.

    L'une des principales causes est le surdéveloppement. Plus de un quart des 16242 nouveaux condos construits à Manhattan depuis 2013 n'ont pas encore été vendus, selon StreetEasy, un site Web avec des offres. Et ils viennent comme un flux constant: plus de 5 000 unités dans 63 bâtiments sont toujours en construction. Dans le quartier financier, une nouvelle tour au 125, rue Greenwich doit faire face à l'exécution après avoir omis de payer ses dettes. Les saisies à New York ont ​​augmenté de 118% de janvier à octobre.

    Un Manhattan Square, un monolithe de 815 unités qui s'élève au-dessus du Lower East Side, est devenu un symbole de la ville. L'entreprise a des difficultés avec la vente et offre un certain nombre d'avantages, y compris des frais d'acheteur communs de dix ans et un programme d'achat à la location qui soustrait le loyer annuel d'un achat futur. Les commodités généreuses, qui comprennent une cabane dans les arbres pour adultes, un green et une salle à cigares, ressemblent maintenant à une bulle au sommet.

    Central Park Tower à Manhattan.

    Katie Warren / Business Insider

    Ce ralentissement est "radicalement différent" du brutal crash de 2009, selon Peters. "C'était un processus de déflation progressive. Si vous aviez investi dans le marché boursier au cours des quatre dernières années, vous vous seriez beaucoup plus fait botter le cul que dans l'immobilier." Il ne s'attend pas à un rétablissement rapide. Michael Franco, un courtier de Compass, est d'accord: "Je ne vois pas ce marché tourner et les prix remonter à partir de 2020".

    Dans le reste des États-Unis, l'image est mitigée. Les prix des copropriétés dans la pointe sud exclusive de Miami Beach ont chuté de 18% au troisième trimestre 2019 par rapport au troisième trimestre de l'année précédente, selon Brown Harris Stevens, un courtier immobilier et de copropriété de luxe sur l'île ultra-exclusive de Fisher Island, perdant presque La moitié de leur valeur. Mais la côte ouest semble un peu plus rose – si cela ne vous dérange pas le risque d'incendie. A Los Angeles et San Francisco, où le logement est plus restreint, les prix sont restés stables en raison d'un "manque de logements et de la forte économie locale", a déclaré Ed Kaminsky, agent immobilier à Strand Hill en Californie du Sud. Mais il faut également faire preuve de prudence là-bas, dit-il: "L'incertitude mondiale et politique pousse les acheteurs à s'arrêter. À Palo Alto et dans la Silicon Valley, chaque vendeur pouvait fixer n'importe quel prix pour chaque maison en 2016, et il y avait cinq ou six acheteurs. pas toi. "

    De nouvelles réglementations devraient également peser sur la reprise. En 2017, le président Trump a limité le montant des taxes nationales et locales que les propriétaires peuvent déduire de leurs déclarations de revenus fédérales. Les New-Yorkais sont également touchés par une augmentation des droits de mutation et une nouvelle taxe sur les villas qui commence à 1% pour les transactions de plus d'un million de dollars. Et les législateurs démocratiques poussent encore plus pour une loi qui permettrait à New York d'introduire une taxe dite de pied-à-terre, une taxe annuelle sur les maisons en dehors de l'école primaire d'une valeur de plus de 5 millions de dollars.

    La hausse des taxes foncières ne se limite pas aux États-Unis. Les acheteurs étrangers doivent désormais expulser 10% ou plus à Sydney, 20% à Singapour et 30% à Hong Kong. En 2014, une augmentation des droits de mutation au Royaume-Uni a empêché une augmentation extraordinaire de 66% des propriétés de luxe à Londres en cinq ans. Depuis lors, les prix ont baissé, ce qui s'est encore intensifié en 2016 par le choc du Brexit.

    "Nous avons eu un ajustement majeur", a déclaré Liam Bailey, directeur de la recherche mondiale chez Knight Frank, une agence immobilière. "Les prix ont chuté à Dubaï, New York et Hong Kong, mais pas aussi fortement qu'à Londres, qui a chuté de 20 à 30 pour cent". Il estime que la stabilité politique et le retour des acheteurs à Londres augmenteront en 2020: "Si nous considérons le pouvoir d'achat total des acheteurs avec lesquels nous nous sommes inscrits, nous avons une puissance de feu de 55 milliards de livres sterling dans le centre de Londres. L'argent qui peut être utilisé. "

    Mais il ne prévoit pas un retour à l'inflation enivrante des prix qui était autrefois le sujet de discussion lors des dîners à Londres: "Habituellement, il y a une reprise après l'achat, puis une phase de prix mousseux. Mais je ne pense pas que nous verrons une grande tendance à la hausse lorsque les prix la comparaison historique est encore élevée. "

    Lucian Cook, directeur de Savills & # 39; Research, prévoit une augmentation des prix de 3% en 2020, "une reprise plus faible que dans les cycles précédents", en partie parce que "Londres est devenue une ville et un centre financier mondial."

    Lorsque l'immobilier résidentiel dans les principales capitales commerciales est considéré comme un point culminant, conduisant à une baisse des investissements spéculatifs, cela signifie un changement significatif des attentes de bénéfices à court terme pour les courtiers, les développeurs et les vendeurs de maisons. L'investissement immobilier a toujours été un long jeu. Ce n'est qu'au cours des dernières décennies qu'il est devenu une opportunité d'en bénéficier à court terme. Certains voient cet aplatissement comme une correction du marché et un retour bienvenu à une croissance plus prévisible et plus lente.

    De nos jours, Peters dit: "Les gens n'achètent pas pour investir, mais parce qu'ils sont des utilisateurs. Quiconque pense qu'ils achèteront et feront des bénéfices dans deux ou trois ans a quitté le marché. Nous ne le ferons pas pendant longtemps voir comment ça tourne. "

    Selon Camilla Dell, fondatrice de l'agence d'achat Black Brick de Londres, l'avenir de l'immobilier dans les métropoles mondiales matures devrait être davantage perçu comme une couverture à long terme contre des investissements plus risqués que comme l'argent rapide qu'il était autrefois: "Il y aura toujours des individus riches qui en seront propriétaires. Faire des actifs sur les marchés émergents à haut risque et vouloir diversifier les actifs dans un endroit moins risqué. "

    Alexey Fedorenko / Shutterstock

    Où pouvez-vous obtenir des rendements plus élevés? Les acheteurs en dollars bénéficient actuellement d'une remise de plus de 30% sur le marché luxueux de Londres, car la valeur baisse depuis 2014 et la livre est faible. Dans le monde, la croissance des prix des propriétés de luxe a été stable dans de nombreuses villes au cours de l'année écoulée, mais certaines capitales européennes bénéficient de l'auto-sabotage britannique du Brexit. Dans les immeubles résidentiels de première classe à Berlin et à Paris, les valeurs ont augmenté de 8,2 et 7,6% l'an dernier, une tendance qui devrait se poursuivre cette année. «Ils ont l'air bon marché par rapport à d'autres endroits», explique Sophie Chick, directrice de la recherche mondiale de Savills, qui informe également les villes espagnoles des hausses de prix.

    Aux États-Unis, les courtiers anticipent une poursuite des troubles politiques en 2020. Franco estime que les élections législatives de novembre sont "les plus compétitives de l'histoire de notre pays". La réélection du président Trump ajouterait encore à l'imprévisibilité, tandis qu'une présidence de Sanders ou Warren pourrait entraîner des impôts sur la fortune.

    "Lorsque les marchés financiers ou les événements internationaux deviennent volatils, les acheteurs riches ont tendance à être très prudents", a déclaré Patrick Carlisle, analyste en chef du marché de Compass dans la région de la baie. "Et ils n'ont généralement pas à acheter une autre maison."

    Au Royaume-Uni, les analystes ont prédit un gouvernement majoritaire conservateur et un premier accord sur le Brexit lorsque le rapport Robb sera mis sous presse. Le prochain scénario le plus probable, cependant, est une coalition dirigée par les travaillistes, dont le leader préconise la nationalisation et la taxation des actifs. Ensuite, dit Dell de Black Brick, "personne ne voudra investir à Londres, peu importe le prix de la devise."

    Nous sommes dans un monde d'inconnues connu par Rumsfeldian. Sans parler des inconnues inconnues. "Il existe actuellement un grand nombre de plaques tournantes au niveau national et international, et il est difficile de prédire lesquelles vont vaciller ou s'écraser", explique Carlisle.

    Ce que nous savons, c'est qu'une combinaison de politique populiste, d'incertitude mondiale croissante, de fiscalité agressive et de surdéveloppement a tué l'appartement de luxe en tant qu'investissement à court terme. Alors que certains peuvent ressentir le marché d'un acheteur, la plupart des courtiers pensent que lorsque les acheteurs reviendront, ils chercheront une maison plutôt qu'un argent rapide. "La croissance à deux chiffres appartient au passé", déclare Dell. "Ces jours sont terminés."

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