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Comment une population vieillissante affectera la technologie immobilière …

Contribution des invités par Basil Alomary

Un afflux de naissances après la Seconde Guerre mondiale, combiné à une espérance de vie plus longue et à une baisse des taux de natalité, entraîne une énorme différence d'âge aux États-Unis. Près de 10 000 baby-boomers auront 65 ans chaque jour et, d'ici 2030, 20% de la population américaine aura plus de 65 ans. Sans un changement de productivité significatif, l'impact sur l'économie américaine sera significatif:

  • Baisse de la participation au marché du travail
  • Croissance économique plus faible
  • Baisse de l'épargne et des investissements
  • Mis à part l'impact macroéconomique frappant du vieillissement de la population, il en existe d'autres moins évidents … [+] Impact sur l'immobilier – et opportunités intéressantes pour la technologie et l'esprit d'entreprise.

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    Comme le dit Ruchir Sharma de Morgan Stanley: "La plus grande menace pour la plupart des pays en ce moment n'est pas trop de gens, mais trop peu de jeunes travailleurs."

    La demande de maisons de retraite et de résidences pour personnes âgées plus modernes dans les grandes villes ou à proximité continuera d'augmenter.

    Il est important de contextualiser cette dynamique démographique en évolution au sein de l'inégalité de richesse actuelle en Amérique à travers les groupes d'âge. Neil Howe souligne cette inégalité significative dans The Greying of Wealth: «Jamais auparavant les 75+ n'avaient la valeur nette médiane des ménages la plus élevée de tous les âges. Aujourd'hui, un ménage typique de 80 ans possède deux fois l'actif net d'un ménage typique de 50 ans. En 1995, ils étaient à peu près les mêmes. "

    En 2017, environ 16% de la population américaine avait 65 ans ou plus; une figure qui … [+] Cela devrait atteindre 22% d'ici 2050. Il s'agit d'une augmentation importante par rapport à 1950, lorsque seulement 8% de la population avait 65 ans ou plus.

    Crédit: Erin Duffin. "États-Unis. – Personnes âgées en pourcentage de la population, 1950-2050." 17 octobre 2019. Web. 30 avril 2020. Statista

    Outre les effets macroéconomiques frappants du vieillissement de la population, il existe des effets immobiliers moins évidents – et des opportunités fascinantes pour la technologie et l'esprit d'entreprise. En particulier, nous pouvons nous attendre à ce que cette population vieillissante entraîne deux tendances de haut niveau:

    En particulier, nous pouvons nous attendre à ce que cette population vieillissante entraîne une urbanisation croissante, en particulier dans … [+] Villes secondaires.

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  • Urbanisation croissante, en particulier dans les villes secondaires
  • Investissements accrus dans l'immobilier, directement et par l'intermédiaire de gestionnaires de placements
  • Les personnes âgées déménageront dans des villes secondaires où les logements sont insuffisants. De plus, ce groupe recherchera des modes de vie alternatifs par rapport aux générations précédentes car les maisons de retraite ne répondent plus à leurs besoins. Finalement, en raison de leur niveau élevé de prospérité, mais de revenus faibles et souvent fixes, il y aura une réduction significative des investissements publics et la nécessité d'instruments financiers alternatifs pour servir cette population.

    L'urbanisation croissante et la croissance des villes secondaires

    Le monde s'urbanise rapidement – une tendance que nous avons constatée de manière plus agressive aux États-Unis que dans de nombreuses autres parties du monde. Au cours des 150 dernières années, les États-Unis sont passés de 25% de la population urbaine à plus de 80%. Cependant, les jeunes Américains ne sont pas les seuls à affluer vers les villes. Paula Campbell Roberts de KKR estime que "la migration des populations âgées vers la ville pour répondre aux besoins de mobilité, d'accès et de la communauté devrait se poursuivre, surtout si l'espérance de vie continue de s'améliorer."

    La figure 1 montre les préférences en matière de logement lorsque l'argent en Amérique du Nord de plus de 80 ans n'est pas un obstacle … [+] en 2017.

    Crédit photo: Jennifer Rudden. «Part des ménages locataires américains 2007-2035 par âge». 19 février 2019. Web. 30 avril 2020. Statista

    L'implication pour les investissements immobiliers est claire: La demande de maisons de retraite et de résidences pour personnes âgées plus modernes dans les grandes villes ou à proximité continuera d'augmenter. Malgré la prospérité des personnes âgées par rapport aux jeunes, cette prospérité n'est pas répartie également et l'industrie des technologies financières pourra proposer des produits qui contribuent à créer une expérience de fin de vie plus abordable dans les zones urbaines.

    … il y aura des opportunités pour l'industrie fintech d'offrir des produits qui aident à créer une expérience de fin de vie plus abordable dans les zones urbaines.

    De plus, l'urbanisation à travers le pays n'a pas nécessairement lieu dans les grandes villes, mais dans les «villes secondaires». Pour des raisons d'accessibilité et de style de vie, les villes de taille moyenne se développent rapidement au détriment de villes comme New York. En fait, New York 2018 a connu sa première année de déclin démographique depuis plus d'une décennie.

    Fig.2 Cette statistique montre la répartition des ménages locataires aux États-Unis en 2007 et 2017 avec … [+] Prévisions pour 2025 et 2035 par âge. En 2017, les ménages locataires âgés de 60 ans et plus représentaient 22% de la population locative aux États-Unis et devraient atteindre 31% d'ici 2035.

    Crédit photo: Jennifer Rudden. «Part des ménages locataires américains 2007-2035 par âge». 19 février 2019. Web. 30 avril 2020. Statista

    Cependant, ces zones n'ont pas suffisamment de propriétés immobilières de densité moyenne pour soutenir une croissance rapide. Le Centre conjoint de Harvard pour les études sur le logement a constaté, par exemple, que "les petites maisons de moins de 1 800 mètres carrés ne représentaient que 22% de l'achèvement des maisons unifamiliales, contre une moyenne de 32% en 1999-2011".

    Un domaine pour les innovations possibles est les plates-formes d'appel d'offres pour les bâtiments. Il y a de la place pour un marché qui se concentre sur la démocratisation de l'accès aux projets de construction.

    Cette situation entraînera une pénurie de logements, qui doit être traitée avec les nouveaux développements et, finalement, avec les nouveaux développeurs. Un domaine pour les innovations possibles est les plates-formes d'appel d'offres pour les bâtiments. Il y a de la place pour un marché qui se concentre sur la démocratisation de l'accès aux projets de construction. Les solutions actuelles sur le marché ont une empreinte limitée, des équipes très non techniques et servent plus d'agrégateurs que de marchés bilatéraux appropriés. Les sites Web tels qu'ils existent aujourd'hui sont plus Craigslist qu'Airbnb. Des entreprises comme iSqFt et BidNet répertorient les offres possibles et prétendent gérer le processus d'appel d'offres, mais il n'y a pas de véritable communication de plate-forme, de gestion de la réputation, de gestion complexe des contrats, etc.

    Investissement immobilier accru

    Cette nouvelle génération de retraités est non seulement plus nombreuse que les générations précédentes, mais elle est également composée de personnes qui vivront globalement une vie beaucoup plus longue. Cette retraite prolongée aura un impact en aval sur les stratégies d'investissement de ce segment riche. Il y aura une plus grande pression pour effectuer des investissements qui ont un flux de trésorerie stable tout en offrant un niveau de sécurité financière plus élevé, et les investissements immobiliers sont parfaitement adaptés.

    Il y aura une plus grande pression pour effectuer des investissements qui ont un flux de trésorerie stable tout en offrant un niveau de sécurité financière plus élevé, et les investissements immobiliers sont parfaitement adaptés.

    Outre les stratégies des fonds de pension, nous pouvons faire des investissements directs plus importants dans … [+] Succession de personnes âgées riches.

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    Outre les stratégies de fonds de pension, nous pouvons nous attendre à des investissements directs plus importants dans l'immobilier de la part de personnes âgées riches. Cette prévision est confortée par des plateformes centrées sur la démocratisation des investissements immobiliers. Par exemple, Cadre permet aux investisseurs accrédités d'investir directement dans l'immobilier commercial et positionne même leurs produits d'investissement immobilier de manière à promouvoir un "cash-flow stable" et une "préservation du capital".

    Attendez-vous à ce que davantage de plateformes comme Cadre émergent alors que les personnes âgées sont de plus en plus technophiles et indépendantes par rapport à leurs prédécesseurs.

    Allez-y

    Il existe de nombreuses autres façons dont l'évolution démographique du pays changera nos vies. Des soins de santé aux transports, tout doit être repensé pour rendre justice aux 70 millions d'Américains qui revendiquent le statut de senior. Dans le cadre de ces changements, il y aura toujours d'importantes possibilités d'investissement à risque dans la technologie immobilière et les services financiers pour soutenir l'immobilier.

    CRÉDIT: JULIA MALTBY

    Basil Alomary est un étudiant en première année de MBA et membre de VC à Columbia Business School et un associé de MBA chez Primary Venture Partners. Son parcours se situe au début de la phase SaaS, à la fois comme opérateur et comme investisseur.

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