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Comment utiliser le levier lorsque vous investissez dans l'immobilier avec votre plan 401 (k)

Après mon précédent billet sur les investissements immobiliers avec les IRA, j'ai reçu plusieurs demandes avec la même question. Pour paraphraser la question:

"Est-il possible d'utiliser un effet de levier lors de l'achat d'une propriété avec mon compte d'épargne-retraite?"

Étant donné que de nombreuses acquisitions d'immeubles de placement impliquent un effet de levier, ces informations sont bonnes à savoir. Avant d'expliquer les étapes pour utiliser le levier dans les investissements immobiliers avec votre plan 401 (k), voyons comment le levier peut augmenter le retour sur investissement.

Pourquoi l'effet de levier est essentiel pour les investisseurs

Contrairement aux autres classes d'actifs, l'immobilier est un investissement à forte intensité de capital. Vous avez besoin d'un investissement initial substantiel pour acheter un bien immobilier. C'est là que l'effet de levier entre en jeu.

L'effet de levier est la dette. L'effet de levier est une pratique courante chez les investisseurs et les gestionnaires immobiliers. Prenons un exemple pour simplifier le concept.

Pour une propriété évaluée à 400 000 $, l'acheteur peut acheter la propriété en apportant 20% ou 80 000 $ du montant net et en empruntant 80% à une institution financière (effet de levier). Si la propriété croît de 3% par an, elle vaudra 412 000 $ après 12 mois. Vous pouvez voir comment l'acheteur a tiré parti de ses actifs. Imaginez plutôt acheter une propriété entièrement payée de 80 000 $ avec une appréciation annuelle de 3% et un actif net en croissance de seulement 2 400 $.

Comment utiliser l'effet de levier lors de l'investissement dans des fonds de pension

Pour revenir à la question: Oui, les investisseurs peuvent utiliser le levier avec leurs comptes d'épargne-retraite lors de l'achat d'une propriété. Cependant, il y a un hic.

Contrairement aux transactions immobilières régulières, l'investisseur n'a pas à recourir au financement avec recours pour de telles acquisitions. Ces prêts n'incluent pas de garanties personnelles et ne sont garantis que par des garanties qui sont des biens.

Pourquoi ne pouvez-vous pas contracter un prêt régulier? Parce que la section 4975 de l'IRC interdit au titulaire du compte de pension individuel ou du compte 401 (k) de fournir une garantie personnelle pour le prêt. Une garantie personnelle entraînerait une transaction interdite, car le titulaire du compte est une personne disqualifiée dans ce cas.

Ce que vous devez savoir sur le financement sans recours

Le financement sans recours des comptes d'épargne-retraite n'est pas aussi courant qu'un prêt hypothécaire traditionnel. Il diffère également du financement sans recours de l'immobilier commercial. En fait, la plupart des banques et des prêteurs ne peuvent pas aider. Vous auriez besoin de trouver un prêteur qui se spécialise dans les IRA et les plans 401 (k). Chacun de ces prêteurs a des programmes uniques, certains visant à louer des maisons unifamiliales avec un prêt minimum de 40 000 $, tandis que d'autres se concentrent sur l'immobilier commercial avec un prêt minimum de 1 million de dollars. Assurez-vous que vous recherchez un prêteur et un programme qui répondent à vos besoins.

Une autre différence entre le financement conventionnel et sans recours est le rapport valeur / crédit. Les prêteurs traditionnels offrent généralement un financement immobilier d'investissement jusqu'à 80% de la valeur de la propriété, voire dans certains cas davantage.

Les prêteurs sans recours ont généralement besoin de 30 à 50% de moins, selon l'emplacement et le type de propriété. Comme il n'y a pas de garantie personnelle, le risque du prêteur est plus élevé. Bien que le LTV soit plus élevé, ne vous découragez pas car l'utilisation de l'effet de levier entraînera probablement un retour sur investissement plus élevé car vous utilisez la dette mais profitez de l'ensemble de la propriété.

Qu'en est-il de l'UBIT pour l'immobilier avec effet de levier?

Si un investisseur utilise un effet de levier pour acheter une propriété dans un IRA autonome, une partie du revenu de la partie financée de la propriété est considérée comme un revenu non lié à la dette. Dans un IRA, l'UDFI est soumis à une taxe commerciale indépendante, comme mentionné dans l'IRC Section 514. Certains considèrent cela comme un arrêt et cette hypothèse serait justifiée.

UBIT ne concerne que les revenus de la partie financée par la dette de votre investissement. Par exemple, si vous avez acheté un bien d'une valeur de 200 000 $ avec votre fonds de retraite et avez contracté un prêt de 100 000 $, 50% du bien est mobilisé, ce qui représente 50% de votre revenu grâce à l'utilisation de la dette être pris en considération. En raison de l'effet de levier et non de l'argent de la pension, vous devriez payer de l'impôt sur 50% du revenu (après déduction des coûts matériels tels que l'impôt foncier, l'assurance, les réparations et les intérêts hypothécaires). Le revenu doit être indiqué sur le formulaire 990-T. Il est de votre responsabilité de soumettre ce formulaire au nom de votre IRA, pas vous personnellement.

Conseil de pro: l'IRS permet des déductions et des amortissements au prorata, ce qui réduit le revenu imposable. Consultez un conseiller fiscal qualifié concernant votre situation particulière.

Un plan autocontrôlé Solo 401 (k) est exempté de l'UDFI. Les revenus de l'immobilier à effet de levier dans un Solo 401 (k) ne sont pas soumis à UBIT. Cependant, ce plan n'est pas pour tout le monde, car vous êtes travailleur indépendant ou propriétaire d'une petite entreprise avec un revenu gagné et aucune obligation envers les employés à temps plein autres que le propriétaire de l'entreprise et son conjoint. Cependant, si vous êtes admissible, vous pouvez profiter d'avantages supplémentaires, tels que: Par exemple, un plafond de cotisation élevé (jusqu'à 56000 $ pour 2019), la possibilité d'investir en franchise d'impôt sur un compte Roth 401 (k) particulier et l'accès à jusqu'à 50000 $ en 401 (k) en franchise d'impôt et non payé via un prêt de participant.

Choses à retenir

• Pour investir dans l'immobilier, les documents de votre régime de retraite doivent le permettre.

• Respectez les règles de transactions interdites de l'IRS.

• En tant que personne disqualifiée, le participant au régime ne peut ni effectuer de travaux physiques sur la propriété ni bénéficier personnellement de l'investissement.

• Toutes les dépenses liées à l'investissement doivent être payées à partir du compte de pension.

• Tous les revenus générés par les investissements détenus par votre IRA ou 401 (k) font partie de votre compte de retraite.

• Consulter un fiscaliste sur les implications fiscales lors de l'examen de l'effet de levier dans un IRA.

L'essentiel

Utiliser un levier pour acheter un bien immobilier dans un régime de retraite peut sembler intimidant pour un débutant. Cependant, si vous êtes prêt à vous renseigner et à utiliser l'effet de levier correctement, cette stratégie peut améliorer votre capacité à créer de la richesse.

Les informations fournies ici ne sont pas des conseils d'investissement, fiscaux ou financiers. Contactez un professionnel agréé pour obtenir des conseils sur votre situation spécifique.

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