Catégories
Programme immobilier Pinel

Comment utiliser le report de perte fiscale pour votre bien locatif

Parler de pertes ne sonne jamais bien, surtout quand il s'agit d'investir. Pour l'immobilier, cependant, un report de pertes fiscales pourrait être intéressant dans les années d'imposition futures.

Toutes les pertes de biens ne sont pas identiques, et la façon dont vous planifiez vos activités tout au long de l'année peut jouer un rôle important dans la lutte contre ces pertes au moment de payer la facture d'impôt.

Qu'est-ce qu'une perte fiscale?

Une perte fiscale survient si vos déductions sont supérieures à vos revenus de location pour l'année. Vous pouvez subir une perte fiscale si vos dépenses ont été sensiblement plus élevées que la normale ou si vous avez eu de longues périodes de temps libre.

Il est même fréquent que les investisseurs subissent une perte fiscale s'ils ont un cash-flow positif pour l'année. Cela est généralement dû à la dépréciation.

Bien que l'amortissement ne soit pas une dépense réelle, il s'agit d'une importante déduction fiscale chaque année. Si la déduction pour amortissement est supérieure à votre bénéfice d'exploitation pour l'année, une perte d'exploitation nette (NOL) est déclarée.

Pouvez-vous déduire les pertes de biens locatifs?

Pour la plupart des investisseurs immobiliers, une perte de biens locatifs est considérée comme une perte passive. L'Internal Revenue Service (IRS) dit qu'une perte passive ne peut pas être déduite du revenu ordinaire. Si votre revenu annuel régulier était de 90 000 $ et que vous avez subi une perte passive de 2 000 $ sur vos placements immobiliers, votre revenu annuel imposable sera toujours de 90 000 $.

Cependant, il existe certaines exceptions si vous appartenez à l'une des trois catégories suivantes:

  • Vous êtes un participant actif dans la propriété.
  • Vous êtes un participant incontournable de la propriété.
  • Vous êtes un professionnel de l'immobilier.
  • Participant actif

    Pour être considéré comme un participant actif, vous devez prendre des décisions de gestion importantes. Les décisions de gestion comprennent l'approbation de nouveaux locataires, la fixation des conditions de location, l'approbation des dépenses ou d'autres décisions similaires.

    Si vous êtes un participant actif et que votre revenu brut ajusté (AGI) est inférieur à 100 000 $ par année, vous pouvez déduire jusqu'à 25 000 $ de vos pertes de location. La déduction permise expire une fois que vous atteignez 100 000 $ AGI, et vous ne pouvez pas déduire un montant si votre AGI dépasse 150 000 $ pour l'année.

    Participant matériel

    Les revenus ou les pertes d'un immeuble locatif ne sont pas considérés comme passifs et sont exemptés de ne pas pouvoir déduire les pertes si vous êtes un participant clé.

    L'IRS offre un test de participant clé pour déterminer si vous êtes considéré comme un participant clé pour l'année d'imposition. Les principales règles à respecter pour ce test sont:

  • Vous avez participé à l'exploitation de l'immeuble locatif pendant au moins 500 heures au cours de l'année d'imposition.
  • Votre participation comprenait toutes les activités de l'objet de location de l'année. Cela signifie que vous n'avez loué aucun des travaux effectués sur la propriété ou que vous n'avez eu aucun soutien dans la gestion de la propriété.
  • Au cours de l'année d'imposition, vous avez participé à l'exploitation de la propriété pendant au moins 100 heures et au moins autant que toute autre personne.
  • Il est important de noter que les activités auxquelles vous participeriez normalement en tant qu'investisseur ne sont pas considérées comme un participant actif ou un participant clé. Ces activités comprennent:

  • Étudiez ou révisez des diplômes ou des rapports.
  • Créez ou compilez des résumés ou des analyses de l'investissement pour votre propre usage.
  • Superviser les finances ou les opérations dans un rôle non exécutif.
  • Professionnel de l'immobilier

    Si vous êtes un professionnel de l'immobilier et un participant clé dans tous vos immeubles locatifs, vous pouvez déduire toutes vos pertes locatives de votre revenu afin de réduire votre impôt à payer.

    Voici des exemples de professionnels de l'immobilier:

  • Développeur.
  • Entrepreneur.
  • Courtier.
  • Agents de crédit-bail.
  • Gestionnaire immobilier.
  • Afin d'être qualifié en tant que professionnel de l'immobilier dans l'un de ces rôles, vous devez consacrer au moins la moitié de votre temps de travail par an à l'immobilier.

    Avant de décider quel type de participant vous étiez, parlez à un fiscaliste qui a de l'expérience dans les investissements immobiliers.

    Comment fonctionne le report de perte pour les immeubles locatifs

    Si vous ne pouvez pas déduire vos pertes de location, vous pouvez transférer les pertes aux années d'imposition futures avec l'IRS pour les déduire des bénéfices de location futurs. Ces pertes peuvent être reportées indéfiniment.

    Pour les reports prospectifs de pertes fiscales, vous devez conserver des dossiers détaillés sur la façon dont les pertes ont été reportées, la proportion de la perte utilisée au cours de chaque année d'imposition et les pertes supplémentaires encourues.

    Si la perte est déduite l'année suivante, le montant négatif sera inscrit comme «autres revenus» dans vos impôts sur le revenu et vous devrez joindre un relevé de votre perte en avant au relevé.

    Si vous n'utilisez pas la totalité de votre perte au cours de la prochaine année, vous pouvez continuer jusqu'à ce qu'elle disparaisse.

    Par exemple:

    Cette année, vous avez une perte fiscale de 25 000 $ que vous reportez à l'année suivante.

    L'année prochaine, vous verrez un bénéfice net de 10 000 $.

    La perte de 25 000 $ annule le bénéfice de 10 000 $ et vous avez une autre perte de 15 000 $ à reporter à l'année prochaine.

    Pertes en capital

    Une perte de capital survient généralement lorsque vous vendez un bien immobilier pour un montant inférieur à l'assiette fiscale actuelle. Cela ne signifie pas nécessairement qu'il se vend moins cher que ce que vous avez payé.

    Si vous avez payé 1 million de dollars pour une propriété et amorti 100 000 $ sur quatre ans, votre base serait de 900 000 $. Pour subir une perte en capital, vous devez vendre la propriété pour moins de 900 000 $.

    Perte au titre de l'article 1231

    Étant donné que l'immobilier est un bien immobilier selon le § 1231, les pertes en capital qui dépassent les gains en capital peuvent être déduites du revenu normal. C'est unique par rapport à des actifs comme des actions où vous ne pouvez déduire que jusqu'à 3 000 $ par an du revenu ordinaire.

    L'amortissement des pertes en capital sur le revenu ordinaire est un grand avantage car le taux d'imposition est plus élevé que l'impôt sur les gains en capital.

    Supposons que vous vendiez deux propriétés cette année, l'une avec un bénéfice de 10 000 $ et l'autre avec une perte de 30 000 $. Avant que cette perte en capital puisse être déduite du revenu ordinaire, elle doit d'abord compenser le gain en capital.

    La perte de 30 000 $ annule le gain en capital de 10 000 $, vous laissant 20 000 $ de plus pour amortir votre revenu ordinaire.

    Si votre revenu annuel ordinaire est de 80 000 $, vous pouvez déduire les 20 000 $ restants de votre revenu ordinaire dans votre déclaration de revenus.

    Report de perte

    Si votre perte 1231 était suffisamment importante pour compenser les gains en capital et réduire votre revenu ordinaire à zéro, vous pouvez reporter la perte restante.

    Supposons que vous ayez une perte en capital de 100 000 $ sans gains en capital et que votre revenu ordinaire soit de 80 000 $. La perte de 100 000 $ réduira votre revenu à zéro, vous laissant encore 20 000 $ à reporter à l'année suivante.

    Si vous réalisez un gain en capital l'année suivante, la perte doit d'abord lui être appliquée. S'il y a toujours une perte ou si vous ne réalisez aucun gain en capital cette année, le report de 20 000 $ de la perte en capital peut être utilisé pour réduire à nouveau votre revenu imposable normal.

    L'essentiel

    Bien que les pertes ne sonnent jamais bien, elles peuvent être utiles plus tard pour réduire votre fardeau fiscal futur. De plus, une perte fiscale sur un bien immobilier ne signifie pas nécessairement que vous n'avez pas gagné d'argent.

    Savoir comment fonctionnent les taxes foncières peut vous aider à prendre des décisions tout au long de l'année qui sont les plus avantageuses lorsque vous devez produire vos déclarations de revenus. L'IRS offre aux investisseurs immobiliers de nombreux avantages fiscaux, et un report de perte fiscale peut être une doublure argentée pour une mauvaise affaire.

    Comment utiliser le report de perte fiscale pour votre bien locatif
    4.9 (98%) 32 votes