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Comprendre les fiducies de placement immobilier (FPI)

Apprenez comment fonctionnent les fiducies de placement immobilier (FPI) et ce que vous devez savoir si vous envisagez d'investir dans une.

Les thèses centrales

  • Les FPI investissent dans des biens immobiliers et distribuent périodiquement le revenu de ces actifs (principalement des revenus de location) aux propriétaires de FPI.
  • Les FPI sont gérées de manière professionnelle par des gestionnaires de FPI et des gestionnaires immobiliers qui facturent des frais pour leurs services.
  • Il existe une variété de FPI cotées à la Bourse de Singapour et vous pouvez les acheter de la même manière que vous achèteriez une action.
  • Que sont les FPI?

    Lorsque vous investissez dans une fiducie de placement immobilier (FPI), votre argent est mis en commun avec d'autres investisseurs dans un fonds d'investissement collectif qui investit dans un portefeuille d'actifs immobiliers générateurs de revenus tels que des centres commerciaux, des bureaux, des hôtels ou des appartements avec services.

    Ces actifs sont gérés de manière professionnelle et les revenus des actifs (principalement les revenus locatifs) sont généralement distribués aux détenteurs de FPI à intervalles réguliers après prise en compte des frais tels que les frais de gestion des FPI et les frais de gestion immobilière.

    L'objectif de placement du FPI est de générer une distribution de revenu et un potentiel de croissance à long terme.

    Vous pouvez investir dans des actions via votre courtier de la même manière que vous investissez dans des actions.

    Comment ça marche

    Une structure REIT typique ressemble à ceci:

  • L'argent est collecté par les actionnaires dans le cadre d'une introduction en bourse et utilisé par le FPI pour acheter un pool immobilier.
  • Ces objets sont ensuite loués aux locataires.
  • En retour, les revenus reviennent aux porteurs de parts (investisseurs) sous forme de distributions de type dividende.
  • La plupart des FPI ont des frais de gestion annuels, des frais de gestion immobilière, des frais de fiduciaire et d'autres frais qui sont déduits du bénéfice avant distribution.

    Certains FPI qui détiennent des biens immobiliers dans des juridictions étrangères peuvent également être soumis à une imposition par ces juridictions. Les investisseurs peuvent trouver des informations sur ces frais dans les prospectus et les états financiers des FPI.

    La figure suivante montre une structure REIT typique.

    Rôles dans une FPI

    Une structure REIT a généralement les rôles clés suivants:

    administrateur

    Les devoirs du syndic sont définis dans l'acte de fiducie. Le fiduciaire est responsable de la détention des actifs du FPI pour le compte des porteurs de parts. Des obligations supplémentaires peuvent inclure le respect de toutes les lois applicables et la protection de certains droits des porteurs de parts.

    Le syndic reçoit des honoraires pour la prestation de ce service.

    Gestionnaire de FPI ou gestionnaire immobilier

    Le gestionnaire du FPI détermine et exécute l'orientation stratégique du FPI conformément à sa stratégie de placement définie. Par exemple, elle est responsable de l'achat et de la vente de propriétés FPI.

    Dans un modèle à gestion externe, le gestionnaire de FPI facture des frais d'administration qui incluent des frais de base et des frais de performance en échange de ses services. Des frais supplémentaires tels que des frais d'acquisition et de vente peuvent également être facturés.

    Un gestionnaire de FPI nomme généralement un gestionnaire immobilier pour gérer les biens immobiliers du FPI. La responsabilité du gestionnaire immobilier est de louer le bien pour obtenir le meilleur mix locatif et les meilleurs revenus locatifs, organiser des événements ou des programmes de marketing pour attirer les acheteurs / locataires et entretenir le bien.

    En retour, le gestionnaire immobilier reçoit des frais de gestion immobilière des actifs du FPI.

    commanditaire FPI

    Dans certains cas, il y a un parrain qui achète les biens immobiliers inclus dans le portefeuille initial du FPI et peut continuer de fournir un pipeline d'actifs pour le FPI.

    En règle générale, le promoteur détient également des actions du gestionnaire du FPI et du FPI.

    Vos droits en tant qu'actionnaire du FPI

    En général, ceux-ci sont limités à droite:

  • Demander au gestionnaire ou au fiduciaire du FPI de gérer le FPI conformément aux modalités de l'acte de fiducie
  • Supprimer un gestionnaire REIT
  • Pour retirer un gestionnaire de FPI, les actionnaires doivent convoquer une assemblée générale pour voter sur une décision de révoquer le gestionnaire de FPI. La convocation à l'assemblée générale annuelle doit être faite par écrit au gestionnaire ou au fiduciaire du FPI d'au moins 50 actionnaires ou à un certain nombre d'actionnaires qui détiennent ensemble au moins 10% des actions émises par le FPI.

    La décision de révoquer le gérant du FPI doit alors être prise à la majorité simple des actionnaires présents et votant en assemblée générale sans priver les actionnaires de leurs droits.

    Avant d'investir: choses à considérer

    Ne présumez pas que les FPI présentent un faible risque et que le revenu de dividendes sera de retour. Lisez votre prospectus et vos rapports de recherche pour comprendre l'objectif et la stratégie de placement du FPI.

    Recherchez des informations dans les trois domaines clés suivants:

  • Information du gestionnaire REIT – Expérience et antécédents ainsi que, éventuellement, commanditaire et pipeline de la FPI
  • Information sur les propriétés à utiliser dans la FPI – En particulier, si vous connaissez les risques géographiques et sectoriels des FPI dans lesquelles vous souhaitez investir
  • Autres informations d'investissement comme la politique de dividende et les frais et charges
  • Les FPI peuvent avoir des structures, des orientations géographiques ou sectorielles différentes, et certaines FPI peuvent être plus risquées, par ex. B. les risques politiques et réglementaires que les autres. Vous devez:

  • Vous trouverez des informations sur les différents risques du FPI spécifique dans lequel vous souhaitez investir dans les sections «Approche d'investissement» et «Risques» de votre prospectus. Il est à noter que les éléments de risque entre les FPI peuvent varier considérablement en fonction de l'objectif et de la stratégie d'investissement, de la situation géographique et géographique. Orientation vers le secteur, qualité des biens sous-jacents, biens immobiliers (location ou propriété), expérience du gestionnaire de FPI et politique de distribution des revenus.
  • Demandez-vous si la structure et le profil de risque du FPI correspondent à votre appétit pour le risque et à votre horizon de placement.
  • N'investissez pas dans une FPI si vous ne comprenez pas ou n'êtes pas familier avec son objectif et sa stratégie de placement.
  • Avantages des FPI

    Les FPI présentent les avantages suivants:

    Diversification – Le risque d'investir dans un immeuble est dilué si vous investissez dans un pool immobilier par l'entremise d'un FPI.

    Abordabilité – En tant qu'investisseur unique, vous ne pourrez peut-être pas vous permettre d'investir directement dans de grands actifs tels que des immeubles de bureaux ou des centres commerciaux. Lorsque vous investissez dans une FPI, vous pouvez investir dans des petits morceaux dans ces gros actifs.

    Liquidité – L'achat et la vente d'actions dans une FPI sont plus faciles que l'achat et la vente de biens immobiliers. Les FPI sont cotées et vous pouvez négocier des actions dans une FPI chaque jour de bourse.

    Avantages fiscaux – Les FPI qui distribuent au moins 90% du revenu imposable annuellement sont traitées de manière transparente sur le plan fiscal par l'IRAS (sous certaines conditions). Les investisseurs privés qui reçoivent ces distributions sont également exonérés d'impôt.

    Transparence et flexibilité – Vous pouvez accéder aux informations sur les prix des FPI et négocier des FPI pendant la journée de négociation.

    Investir dans des FPI contre des actions immobilières

    Bien que les deux soient liés à l'immobilier, il existe certaines différences entre investir dans des FPI et investir dans des actions immobilières.

    La plupart des FPI ont des frais de gestion annuels, des frais de gestion immobilière, des frais d'entiercement et d'autres frais qui sont déduits de leur revenu avant distribution.

    REIT

    titres de propriété

    foyer d'affaires

    Investissement dans l'immobilier générateur de revenus

    Fondamentalement lié à l'immobilier, mais peut également avoir un impact sur d'autres activités ou industries non liées

    Garde des biens immobiliers

    L'immobilier est détenu en fiducie par un fiduciaire indépendant

    L'immobilier est détenu par l'entreprise

    politique de dividende

    Paiement annuel d'au moins 90% du revenu imposable afin d'être traité de manière transparente par l'IRAS

    Sous réserve de la décision du conseil

    Directives d'investissement et de levier

    Sous réserve de l'annexe 6 du code des placements collectifs de capitaux

    aucun

    Revenu non imposable (dividende)

    oui

    aucun

    Frais de gestion *

    oui

    aucun

    Quels sont les risques?

    Certains des risques associés à l'investissement dans des FPI comprennent:

    le risque de marché

  • Les FPI sont négociées en bourse et les prix sont soumis aux conditions de l'offre et de la demande.
  • Les prix reflètent généralement la confiance des investisseurs dans l'économie, le marché immobilier et ses rendements, la gestion des FPI, les taux d'intérêt et de nombreux autres facteurs.
  • le risque de revenu

  • Les distributions ne sont pas garanties et sont sujettes aux fluctuations des bénéfices des FPI. Par exemple, les revenus de location d'un FPI peuvent être affectés si les baux sont prolongés à un prix de location plus bas qu'auparavant ou si le prix de location pourrait diminuer.
  • Assurez-vous que le FPI a organisé le paiement à l'avance ou fixé contractuellement les prix de location et d'autres clauses dans les contrats de location.
  • Si le bien sous-jacent est financé par l'endettement, il existe un risque de refinancement avec des coûts d'endettement différents. Des coûts d'emprunt plus élevés peuvent également réduire les distributions aux actionnaires.
  • le risque de concentration

  • Si une partie importante de la valeur du FPI provient d'une ou de plusieurs propriétés ou de quelques locataires, le risque de perte est plus élevé si quelque chose leur arrive.
  • le risque de liquidité

  • Un FPI peut trouver difficile de trouver des acheteurs et des vendeurs pour leurs propriétés.
  • Dans des conditions économiques défavorables ou dans des circonstances exceptionnelles, les FPI peuvent avoir de la difficulté à varier leur portefeuille de placements ou à vendre leurs actifs à court terme.
  • Utilisez le risque

  • Si une FPI utilise la dette pour financer l'achat de sa propriété, il existe un risque de levier.
  • Lorsque le FPI est dissous, ses actifs sont d'abord utilisés pour rembourser les créanciers. La valeur restante sera ensuite distribuée aux porteurs de parts.
  • le risque de refinancement

  • Étant donné que les FPI distribuent une grande partie de leurs bénéfices aux porteurs de parts, ils pourraient ne pas être en mesure de constituer des réserves de trésorerie pour rembourser les prêts à leur échéance.
  • Pour se refinancer, ils peuvent avoir besoin d'emprunter davantage (par le biais de prêts bancaires ou d'émissions obligataires) ou d'entreprendre des activités de mobilisation de capitaux telles que des émissions de droits ou des placements privés.
  • Les coûts de refinancement pourraient également être plus élevés si les prêts devaient être renouvelés.
  • Un autre risque est que le FPI ne pourra pas obtenir de refinancement et devra vendre certains immeubles s'ils sont nantis en vertu du prêt.
  • Ces risques peuvent affecter le prix unitaire et la distribution des revenus d'une FPI.
  • Risque d'expiration des terres

  • Si un FPI est propriétaire d'un immeuble locatif, la durée restante de l'immeuble diminue avec le temps et l'immeuble doit être retourné au bailleur après son expiration. La valeur du FPI peut être affectée par la durée plus courte ou l'expiration du terrain, ce qui peut entraîner une baisse du prix unitaire.
  • Autres risques

  • Alors que certains FPI peuvent offrir une diversification en fonction du type de propriété ou de la région dans laquelle vous souhaitez investir, cette diversification peut impliquer d'autres risques tels que le risque de réglementations sectorielles et nationales.
  • Types de FPI

    Un certain nombre de FPI sont inscrites au SGX. Voici les catégories générales de FPI dans lesquelles vous pouvez investir et les propriétés typiques dont ils sont propriétaires:

  • FPI commerciales – immeubles de bureaux
  • FPI de détail – centres commerciaux
  • FPI industrielles – entrepôts, installations logistiques et centres de données
  • FPI hôtelières – Hôtels et résidences gérées
  • FPI de soins de santé – hôpitaux et maisons de soins infirmiers
  • Aide-mémoire

    Les FPI vous conviennent-elles?

    Vous trouverez ici une liste de contrôle que vous pouvez utiliser pour décider si vous souhaitez investir dans une FPI.

    Dans quoi le FPI investit-il?

    Lisez le prospectus et les rapports de recherche pour comprendre les domaines clés suivants:

  • Orientation sectorielle et géographique (notamment la phase du cycle immobilier dans les pays d'origine de la richesse, les perspectives économiques de ce pays, les risques politiques ou réglementaires et les considérations fiscales)
  • Les actifs sous-jacents (notamment la qualité des actifs tels que l'image de marque d'un centre commercial, le taux d'occupation et le mix locataire)
  • Comment le FPI est-il structuré?

    Des informations sur les différents risques du FPI spécifique dans lequel vous souhaitez investir figurent dans les sections «Approche d'investissement» et «Risques» du prospectus. Il est à noter que les éléments de risque entre les FPI peuvent varier considérablement en fonction de leur structure.

    Découvrez aussi:

  • Qui gère les actifs du FPI? Par exemple, la qualité de la gestion, comme sa réputation et ses antécédents, sa stratégie de croissance.
  • S'il y a un sponsor, qui est le sponsor et quelle est sa force?
  • Quels sont les frais attendus (c'est-à-dire les frais de gestion, les frais de gestion immobilière, les frais fiduciaires, les frais d'acquisition et de cession, etc.)?
  • Quel est le profil de levier et d'échéance des FPI?
  • Y a-t-il des particularités de la FPI spécifique qui peuvent entraîner un risque supplémentaire?
  • Quels sont vos droits en tant qu'actionnaire du FPI?

    Lisez l'acte de fiducie et le prospectus pour comprendre les droits et intérêts d'un actionnaire de FPI. En général, ceux-ci sont limités à droite:

  • Demander au gestionnaire / fiduciaire du FPI de gérer le FPI conformément aux modalités de l'acte de fiducie
  • Supprimer un gestionnaire REIT
  • Quelle est la politique commerciale?

    Pour en savoir:

  • Quelle est la fréquence et le calendrier prévus des distributions du FPI?
  • Comment les gains sont-ils ajustés pour déterminer le montant à distribuer?
  • Dans quelles circonstances un FPI peut-il ne pas effectuer de distributions, par exemple une trésorerie insuffisante?
  • Êtes-vous d'accord avec la gouvernance d'entreprise du FPI?

    N'investissez dans le FPI que si vous connaissez sa gouvernance d'entreprise. Pour plus d'informations, voir l'indice de gouvernance des fiducies.

    Le FPI répond-il à vos besoins?

    La structure et le profil de risque du FPI correspondent-ils à votre tolérance au risque et à votre horizon de placement par rapport à d'autres options de placement?

    Enfin, si vous constatez que vous ne comprenez pas le FPI ou que vous n'êtes pas familier avec sa structure et ses risques, n'y investissez pas.

    Voir aussi: Guide boursier: ce que vous devez savoir avant d'investir

    Comprendre les fiducies de placement immobilier (FPI)
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