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Conseils fiscaux pour les fiducies de placement immobilier

APERÇU

Une fiducie de placement immobilier ou FPI est essentiellement un fonds d'investissement pour l'immobilier. Comme son nom l'indique, la fiducie investit dans des placements immobiliers. Les investisseurs achètent des actions de la fiducie et le FPI partage les revenus de ses avoirs avec ces investisseurs. Étant donné que l'immobilier génère différents types de flux de trésorerie, les revenus que les investisseurs reçoivent d'un FPI peuvent être classés dans différentes catégories, chacune avec ses propres règles fiscales.

Les deux types de FPI

Les FPI se présentent sous deux formes de base, selon la façon dont vous gagnez de l'argent:

  • UNE FPI d'actions possède une propriété, généralement une propriété commerciale. Il gagne de l'argent en percevant le loyer des locataires et en achetant et vendant des biens immobiliers.
  • UNE Hypothèque FPI est essentiellement un prêteur: il finance des hypothèques soit en prêtant lui-même à des emprunteurs, soit en achetant des hypothèques auprès de banques qui le font. Il gagne de l'argent en percevant les paiements de ces hypothèques.
  • Certaines FPI sont des hybrides qui participent aux deux types d'activités. Les FPI ne paient généralement pas d'impôt elles-mêmes tant qu'elles distribuent au moins 90% de leurs revenus aux actionnaires.

    Le type de paiement détermine le traitement fiscal

    Les paiements des FPI sont appelés «dividendes», mais sont un peu plus compliqués que les dividendes que vous obtenez lorsque vous achetez des actions. Étant donné que les FPI génèrent des revenus de différentes manières, il existe trois types de dividendes:

  • Revenus ordinaires: Argent provenant de la perception du loyer ou des versements hypothécaires.
  • gain en capital: L'argent de la vente d'un bien immobilier pour plus que le FPI l'a payé.
  • Remboursement du capital: Il s'agit essentiellement du FPI qui vous rembourse une partie de votre propre argent.
  • En général, «ce qui se passe au FPI» détermine le traitement fiscal. Les distributions de gains en capital sont par exemple soumises à l'impôt sur les gains en capital.

    Conserver les FPI dans les régimes de retraite

    Si vous êtes impliqué dans une FPI dans le cadre d'un régime de retraite fiscalement avantageux, comme un IRA ou 401 (k), les différents types de traitement fiscal n'ont pas d'importance. En effet, les retours sur investissement de ces plans ne sont pas imposés lorsqu'ils sont gagnés.

    Avec les IRA traditionnels et les plans 401k, vous payez de l'impôt sur le revenu lorsque vous retirez de l'argent de votre compte. Et s'il s'agit d'un Roth IRA ou Roth 401 (k), vous ne payez aucun impôt sur les retraits. Lorsque vous retirez de l'argent de l'un de ces comptes de retraite, peu importe qu'il s'agisse d'un dividende, d'un gain en capital ou d'un retour sur investissement, car toutes les distributions sont généralement considérées comme un revenu ordinaire.

    Décodez votre 1099-DIV

    Si vous possédez une FPI, vous devriez recevoir une copie du formulaire IRS 1099-DIV chaque année. Ici, vous pouvez savoir combien de dividendes vous avez reçus et quels étaient les dividendes:

  • Les dividendes sur le revenu ordinaires sont énumérés dans l'encadré 1.
  • Les distributions de gains en capital sont généralement énumérées dans l'encadré 2a.
  • Les remboursements de capital sont énumérés dans l'encadré 3.
  • Les instructions sur le 1099-DIV vous indiqueront comment spécifier chaque mode de paiement dans votre déclaration de revenus.

    Distributions de revenus ordinaires

    Les dividendes des FPI sont presque toujours des revenus décents. La case 1 du 1099-DIV, dans laquelle une FPI déclare de tels dividendes, se compose de deux parties:

  • Case 1a affiche vos «dividendes ordinaires» ou le total des dividendes. Ceux-ci sont généralement imposés au taux normal de votre impôt sur le revenu, qui équivaut au salaire d'un emploi, à moins que certains ou tous soient des «dividendes déterminés».
  • Encadré 1b montre des "dividendes qualifiés". Ces dividendes déterminés sont inclus dans le montant indiqué dans la case 1a et non en plus du montant indiqué dans la case 1a. Cette portion des dividendes déterminés est imposée à des taux de gains en capital inférieurs. En général, les dividendes des FPI sont automatiquement exonérés des dividendes qualifiés. L'admissibilité des dividendes dépend du type d'investissement utilisé pour transmettre l'argent aux actionnaires.
  • Distributions de gains en capital

    Les gains en capital sont généralement imposés comme bénéfices à court terme ou bénéfices à long terme, en fonction de la durée de possession de l'investissement. Les taux d'imposition des bénéfices à court terme provenant d'investissements que vous détenez depuis moins d'un an sont nettement supérieurs aux taux d'imposition à long terme.

    Cependant, les investisseurs individuels déclarent toujours les gains en capital des FPI comme des gains à long terme, peu importe depuis combien de temps ils ont de l'argent dans les FPI.

    Remboursement du capital

    Certains dividendes d'un FPI comptent comme le rendement de votre capital – ce qui signifie que vous récupérez une partie de votre argent investi. Ces dividendes ne sont pas du tout imposés car c'est juste "votre" argent. Cependant, ces dividendes réduisent votre prix de base pour votre investissement FPI. Par conséquent, lorsque vous vendez vos actions de FPI, vous obtenez un gain en capital imposable plus important. En d'autres termes, le remboursement du capital ne signifie plus aucun impôt, mais peut-être un impôt plus élevé plus tard.

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