Catégories
Programme immobilier Pinel

Démolir la maison – La technologie est prête à …

13 février 2020

De loin, la plupart des maisons se ressemblent. À des hauteurs de croisière au-dessus de Dallas, Los Angeles et même une grande partie de New York, la plupart des appartements sont discrets: recouverts de beige ou de gris, disposés dans des motifs soignés. Dans les zones plus ensoleillées, la monotonie est interrompue par les rectangles turquoise vif des piscines. Lorsqu'il s'agit d'évaluer une maison, les détails sont importants. L'emplacement, la superficie, le nombre de pièces, l'achèvement et mille autres facteurs déterminent si une maison vaut 200 000 $ ou 2 000 000 $.

Pour cette raison, l'immobilier est depuis longtemps un marché local fragmenté. Selon la National Association of Realtors (NAR), il y a 2 millions d'agents immobiliers en Amérique, soit un peu plus de 1% de la main-d'œuvre américaine. Un agent effectue un certain nombre de tâches chaque année – évaluer des maisons, commercialiser des biens immobiliers, organiser des visites – pour une poignée de transactions. Un agent pourrait dominer le marché dans un seul quartier – par exemple, dans certaines rues de Beverly Hills. Mais zoom sur Los Angeles et ses banlieues tentaculaires et sa part de marché tombe rapidement à presque zéro.

L'immobilier est le plus grand marché d'actifs au monde. La valeur de l'immobilier résidentiel en Amérique – à environ 34 billions de dollars – peut suivre la capitalisation boursière de toutes les sociétés américaines cotées. Ajoutez-y environ 16 billions de dollars de propriétés commerciales et de vente au détail, et leur valeur dépasse légèrement celle des entreprises publiques. Depuis des décennies, le marché se caractérise par de faibles volumes et des coûts de transaction élevés (voir graphique). Seulement 7% des ménages américains changent de mains chaque année. Les propriétaires ont échangé 1,5 milliard de dollars de biens immobiliers en Amérique en 2019, ce qui représente une commission de plus de 75 milliards de dollars pour les courtiers, soit environ 0,4% du PIB. Les frais de négociation de nombreux autres actifs financiers s'estompent en comparaison. Aux États-Unis, les actions s'échangent environ 40 milliards de dollars par an. Les frais que les investisseurs institutionnels paient aux courtiers ont diminué de moitié depuis leur sommet à moins de 10 milliards de dollars.

À l'exception des frais de courtage pour la vente d'une maison en Amérique, qui s'élèvent à 5 à 6% du prix, le coût total du déménagement est supérieur au dixième du prix. Le coût pourrait expliquer pourquoi les propriétaires restent plus longtemps dans leurs maisons. Dans les années 1950, 20% des ménages d'un comté déménageaient chaque année. Aujourd'hui, 9% le font.

Ce modèle archaïque est sur le point de s'effondrer. En Amérique, la réglementation des commissions et de l'échange de données a maintenu les frais plus élevés que dans d'autres pays riches. Mais maintenant, les régulateurs et les tribunaux repensent si les pratiques immobilières sont anticoncurrentielles.

La technologie promet également de rendre les déplacements plus rapides, plus faciles et moins chers. Aussi récemment qu'en 2012, les investisseurs en capital-risque n'ont investi que des dizaines de millions de dollars chaque année dans la technologie immobilière ou «prop tech». En 2019, c'était 6 milliards de dollars. Les quatre plus grandes sociétés de technologie des accessoires, Compass, Opendoor, Redfin et Zillow, ont une valorisation combinée de 23 milliards de dollars. Ils offrent une gamme de services, des offres en ligne aux outils qui rendent les agents immobiliers plus productifs. Certains agissent comme des «intermédiaires» et offrent de l'argent aux vendeurs pour accélérer le processus d'achat d'une maison.

La technologie a déjà changé d'autres grands marchés d'actifs. Il y a cinquante ans, les actions de négociation étaient opaques, non liquides et chères. Ray Dalio, qui a travaillé sur le parquet de la Bourse de New York au début des années 1970 avant de fonder Bridgewater Associates, le plus grand fonds de couverture au monde, déplore des pratiques qui étaient autrefois considérées comme normales. "Les traders devaient divertir les gestionnaires de fonds et personne ne saurait quels étaient les prix." Mais la technologie a pris de plus en plus d'aspects du trading. Aujourd'hui, les marchés sont transparents et liquides. Les coûts de transaction sont proches de zéro.

Le marché des maisons est structurellement différent de celui des actions. Chaque partie de Microsoft est identique, mais il n'y a pas deux maisons identiques. Les émotions jouent un rôle plus important dans la décision de bouger. La plupart des acheteurs et des vendeurs sont des maillons d'une chaîne. Les deux tiers des Américains qui vendent une maison veulent également en acheter une autre. Un retard à un moment donné d'une chaîne arrête les transactions tout au long de la chaîne.

Mais ces difficultés ne peuvent justifier les frais que les Américains paient. Avec l'introduction de plateformes en ligne qui permettent aux acheteurs potentiels de rechercher eux-mêmes une propriété, les frais ont baissé dans la plupart des pays industrialisés. Les courtiers américains soutiennent qu'ils offrent un service plus holistique que les courtiers immobiliers ailleurs. Un facteur plus important, cependant, peut être les effets de réseau associés au service de multi-inscription (MLS) que presque tous les courtiers utilisent pour répertorier et fouiller leurs maisons, ainsi que le NAR, l'association de l'industrie qui les réglemente.

Tous les agents enregistrés auprès du NAR doivent envoyer leurs inscriptions au MLS en échange de l'accès aux autres inscriptions. La convention de l'industrie prévoit que les vendeurs paient le courtier de l'acheteur, les frais indiqués dans la liste. Maisy Wong de la Wharton School de l'Université de Pennsylvanie note que les courtiers éloignent les acheteurs des propriétés qui offrent moins de 3% de commission, ce qui maintient les frais élevés.

Cela a empêché les plateformes en ligne de permettre aux acheteurs de rechercher des biens immobiliers, car les courtiers pouvaient refuser de publier leurs offres sur les sites Web d'autres courtiers. En 2008, cependant, le ministère de la Justice (MJ) a décidé que les données d'inscription MLS ne devraient pas être restreintes de cette manière et devraient être partagées avec les plateformes en ligne. Zillow et Redfin publient désormais des listes MLS. Mais les normes de commission empêchent toujours les courtiers à escompte de prendre pied. Purplebricks, une entreprise britannique qui s'est étendue aux États-Unis en 2017, a proposé de vendre des maisons pour environ 4000 $, quel que soit le prix. Après deux années de perte, il s'est retiré. REX, société de courtage fondée en 2015, rembourse la moitié des frais qu'elle facture à l'acheteur. Mais ces remises sont illégales dans de nombreux pays.

Des vendeurs de maisons mécontents ont déposé des recours collectifs contre leurs agents immobiliers pour comportement anticoncurrentiel. Ils veulent rompre le lien entre les frais d'achat et de vente et affirment qu'ils sont obligés de payer des frais excessifs aux acheteurs-courtiers. Le DOJ examine également les pratiques anticoncurrentielles dans l'industrie. Il est vérifié si les courtiers peuvent rechercher des offres en fonction des taux de commission.

Les nouveaux intermédiaires

Une meilleure comparaison pour l'immobilier pourrait être le marché des obligations plutôt que des actions. Les obligations varient en fonction de la durée (période jusqu'à l'échéance) et du coupon (taux d'intérêt). Cela rend plus difficile le rapprochement des acheteurs avec les vendeurs. Pour créer de la liquidité, des institutions telles que les banques d'investissement agissent en tant qu'intermédiaires, détiennent un portefeuille d'obligations d'entreprises et garantissent d'acheter à des clients ou de vendre à des clients à tout moment. Les frais sont un peu plus lourds que ceux payés pour le négoce des actions – mais toujours bien inférieurs aux commissions immobilières.

De même, les intermédiaires appelés acheteurs instantanés ou «i acheteurs» entrent sur le marché immobilier. Opendoor a été fondée à San Francisco en 2014 et opère aujourd'hui dans plus de 20 villes. Zillow et Redfin ont commencé à acheter en 2018.

Ces entreprises utilisent d'énormes quantités de données et de fantastiques algorithmes d'apprentissage automatique pour évaluer les maisons et faire une offre initiale, souvent dans les heures suivant la demande d'un vendeur. Un couple de Covina, dans le Grand Los Angeles, a demandé une offre à Zillow la veille de Noël 2019, a fait inspecter sa maison le 26 décembre et a accepté l'offre le lendemain. Ils ont choisi une date limite de mars 2020, mais auraient pu choisir le 28 décembre. Dès qu'ils déménagent, Zillow revendra la maison – souvent dans les 30 à 90 jours. Les frais sont généralement de 6 à 7%, presque autant qu'un vendeur paierait un agent – mais pour un processus beaucoup plus rapide et plus facile. Une autre entreprise de prop-tech, Knock, suit un modèle différent, achète une nouvelle maison pour un propriétaire et vend la vieille maison dès qu'ils déménagent.

Au niveau national, les acheteurs I sont encore petits. Ils ont acheté 60000 logements d'une valeur de 8,9 milliards de dollars en 2019, soit environ 0,5% des transactions. Cependant, sur les 18 marchés sur lesquels ils achètent, leur part est de 3%. Il est encore plus élevé dans des endroits comme Phoenix, Arizona et Raleigh, Caroline du Nord, où les i-acheteurs opèrent depuis plusieurs années.

Certains marchés sont meilleurs à l'achat que d'autres. Le modèle fonctionne mieux lorsque les maisons sont neuves et homogènes. Certaines parties de la banlieue de Dallas regorgent de moules à biscuits. Celles-ci sont faciles à évaluer car il est probable qu'une maison similaire a récemment été vendue. Deux maisons identiques construites l'une à côté de l'autre en 2010 ne diffèrent que légèrement. En revanche, Brooklyn Brownstones voisins, qui ont été construits dans les années 1920, pourraient être des animaux complètement différents. Certains marchés peuvent être trop entêtés pour acheter en ligne, dit Sean Black de Knock. À Palo Alto, une ville au sud de San Francisco qui est populaire auprès des techniciens, les prix augmentent quand une grande entreprise devient publique. Les appartements en loft à Tribeca, un quartier de Manhattan près du quartier financier du centre-ville, augmentent au fil des ans lorsque les bonus bancaires sont lourds.

Selon Alex Rampell d'Andreessen Horowitz, une société de capital-risque qui a investi dans Opendoor, les i-acheteurs créent un pool de liquidités qui permet aux investisseurs d'acheter des biens locatifs à un prix raisonnable. "Les investisseurs institutionnels achètent pour obtenir un certain rendement locatif et sont donc moins sujets à l'incertitude des prix."

Le succès des i-acheteurs dépend également du fait que leurs algorithmes obtiennent le bon prix. Le facteur le plus important est l'emplacement, explique Bridget Frey de Redfin. Il interagit également avec d'autres facteurs. "Vous avez besoin d'un emplacement pour dire à l'algorithme à quel point vous souhaitez mettre l'accent sur les milliers d'autres variables que vous envisagez." Les piscines ajoutent de la valeur à San Diego, mais la réduisent dans le New Jersey. La proximité d'un terrain de golf est très appréciée à Atlanta. Avant que Zillow ne commence là-bas, un travailleur a suivi chaque parcours de golf sur Google Maps afin qu'il puisse être ajouté en tant que variable. Pendant des années, Rich Barton, le fondateur de Zillow, a trouvé étrange que l'algorithme attribue une valeur négative à des chambres supplémentaires. "Il semblait être à l'envers. Mais si vous prenez en compte le nombre de mètres carrés, les pièces supplémentaires sont en fait déduites de la valeur d'une maison. "

Le processus n'est pas entièrement exempt de contribution humaine. Dans les bureaux de Zillow à Seattle, un groupe d'adolescents passe leurs journées à utiliser Google Maps pour agrandir des photos de maisons pour lesquelles les vendeurs ont demandé des prix pour vérifier si rien ne semble inhabituel. Mme Frey veut arriver à un point où l'algorithme bat les gens. Cependant, Redfin utilise également actuellement des agents pour effectuer des inspections de maisons et les reporter si leur évaluation diffère de celle de l'algorithme.

Les patrons des équipes qui développent les algorithmes parlent tous de leurs «boîtes d'achat». Au lieu d'acheter les maisons les plus chères ou les moins chères dans un quart, ils préfèrent environ 60% au milieu. Vous trouverez plus facile de faire une offre pour des maisons moyennes en toute confiance; Les maisons insolites tendent à être plus incertaines. Et plus l'incertitude est grande, moins l'offre qu'ils peuvent avoir à faire – s'ils en font une du tout. "Parfois, nous ne pouvons pas comprendre exactement pourquoi cette maison particulière est tellement moins chère ou plus chère que les autres", explique Stan Humphries de Zillow.

Cela dit, partout où opèrent les i-acheteurs, ils semblent proches d'offrir une juste valeur. Les recherches de Zillow ont montré que le prix de vente des vendeurs qui rejettent l'offre originale de l'entreprise n'est différent que de 0,2%. Une étude indépendante réalisée par Mike DelPrete de l'Université du Colorado a révélé que les offres de Zillow et Opendoor représentaient en moyenne 98,6% du prix suggéré par les modèles standard de l'industrie, offrant une remise de 1,4% sur le marché.

La bonne valeur est essentielle au fonctionnement du modèle, explique Glenn Kelman, chef de Redfin. «Si nous commençons à acheter des maisons à bas prix ou à trop réparer, notre entreprise sera évaluée comme une société d'investissement immobilier. C'est l'opposé de ce que nous voulons. «Les sociétés technologiques ont tendance à négocier des valorisations plus élevées que les sociétés d'investissement immobilier. Les acheteurs I disent qu'ils sont en affaires pour fournir commodité et liquidité, et non pour transformer des maisons rentables.

Une grande question, cependant, est de savoir si l'i-achat peut être rentable. Aucun d'eux ne gagne d'argent. L'entreprise d'achat de maisons de Zillow dépense 1,40 $ pour chaque dollar de vente. L'entreprise génère la plupart de ses revenus en vendant des prospects pour les acheteurs aux agents avec lesquels elle travaille.

Agents libres

D'autres innovations grignotent les nombreuses autres tâches des agents immobiliers. Redfin et Opendoor utilisent des serrures électroniques à distance que les acheteurs peuvent utiliser pour obtenir leur propre maison. En utilisant l'application Redfin, son correspondant s'est installé dans un bel appartement de deux chambres à Santa Monica. Si elle avait voulu l'acheter, elle aurait pu le faire sans consulter un agent en remplissant un formulaire d'offre dans l'application.

Mais toutes les plus grandes entreprises de technologie de pointe en Amérique ne comptent pas sur les agents immobiliers pour devenir redondantes. Redfin se concentre sur la réduction des coûts de courtage. Les vendeurs qui offrent leur maison avec une commission Redfin de seulement 1% au lieu des 3% habituels (bien que les vendeurs doivent toujours payer les taux de commission traditionnels au courtier de l'acheteur).

Compass a été fondée en 2012 et vaut maintenant plus de 6 milliards de dollars. Ses outils éloignent la corvée de leur travail pour les rendre plus productifs. La plate-forme de courtier analyse le meilleur moment pour répertorier les propriétés et leur envoie automatiquement des offres qui pourraient plaire aux acheteurs. Robert Reffkin, son fondateur, affirme que les agents utilisant Compass font plus d'affaires. "Si Compass échoue, c'est parce que ma confiance dans le rôle d'agent est hors de propos."

La baisse des frais ne signifie donc pas nécessairement un grand succès pour les poches de l'agent. Vous pourriez augmenter la productivité. Vous pourriez encourager les gens à déménager plus souvent, ce qui compenserait la baisse des tarifs. Les clients en bénéficieraient sans aucun doute. L'achat d'une maison est la période la plus stressante de votre vie après le divorce. Si cela devient un peu moins cher et moins cher, ce serait un changement bienvenu. ■

Cet article a été publié dans la section Finance et économie de l'édition imprimée sous la rubrique "La technologie est prête à dynamiser le marché immobilier américain".

Utilisez à nouveau ce contenu. Le projet de confiance

Démolir la maison – La technologie est prête à …
4.9 (98%) 32 votes