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Derrière le portefeuille mondial de 60 milliards de dollars d'Oxford Properties …

Michael Turner a été initié à l'art de conclure des accords par son père, un négociant en pétrole.

"Je m'asseyais dans le salon et j'écoutais", a-t-il dit. "Nous avions une petite table dans un coin et parfois il avait deux téléphones avec lesquels il parlait à des gens de différentes parties du monde."

Comme le père comme le fils; Turner commence maintenant à faire tourner les appels interurbains dans le monde entier lors de sa marche matinale pour se rendre au travail.

Le président d'Oxford Properties Group a pris ses fonctions actuelles en mai 2018 et supervise aujourd'hui un portefeuille mondial d'actifs de 60 milliards de dollars. Son investissement comprend un petit développement à New York que vous avez peut-être entendu s'appeler Hudson Yards.

Commercial Observer a rencontré le gymnaste de 47 ans dans son bureau du 450 Park Avenue fin février. La semaine a été chargée pour lui, bien que probablement chaque semaine, avec 973 millions de dollars en prêts hypothécaires à Oxford (la branche d'investissement du régime de retraite canadien OMERS) et le réaménagement de l'associé de St. John's au Canadian Pension Plan Investment. Conseil sur le marché et offert par un groupe de prêteurs hautement compétitifs. [Last week, CO learned that Wells Fargo will lead the deal.] La propriété de 1,3 million de mètres carrés est entièrement occupée par Google.

Observateur commercial: Y a-t-il une journée type pour vous et si oui, à quoi ressemble-t-elle?

Michael Turner: Il y a une journée type où je ne suis pas sur la route. Un réveil me réveille à 5 heures du matin et je conduis un peloton. Je vais à Park Avenue et commence à téléphoner dans les régions les plus éloignées du monde où les gens vont bientôt se coucher, donc probablement en Asie. Alors je parlerai probablement à quelqu'un à Londres. Je suis un lève-tôt et New York ne commence pas avant 9h30. J'ai donc environ deux heures de travail continu à faire. Et puis je suis au téléphone ou sur un écran toute la journée en interne. Puis je rentre chez moi, je vois mes trois enfants [aged 8, 6 and 3], c'est deux heures de chaos. Je l'ai mise au lit et je devrai peut-être me connecter à quelqu'un au téléphone à 21h. parce que c'est leur matin.

Les prêts hypothécaires pour le terminal de St. Johns auraient été l'une des transactions de dette les plus compétitives de ces dernières années.

Je pense que le bail à long terme avec Google et le parrainage du projet est un prêt assez important. Nous étions vraiment heureux de l'avoir [lender] Intérêt que nous avons eu ces dernières semaines.

Ils ont signé non seulement Google au terminal de St. John's, mais aussi Facebook à Hudson Yards pour plus de 1,5 million de mètres carrés l'année dernière. Quelle est ta sauce secrète

Je dois donner à Facebook 100% du crédit pour Related [Companies]parce qu'ils l'ont souligné [deal], La composition de l'occupation à New York est en train de changer et la croissance ne vient pas nécessairement des industries traditionnelles de New York, mais de la technologie et des nouvelles industries, et je pense que nous ne faisons qu'empêcher une vague. Google est l'un de nos clients à Toronto. Facebook est nouveau pour nous, mais vous avez tendance à comprendre ce que veut ce client. Le terminal de St. John's et les chantiers Hudson sont des projets très différents, mais ils sont [each] Parler des commodités, de la culture, de l'image de marque et de l'engagement des employés; Les projets qui offrent ces choses sont bien reçus par les locataires en pleine croissance qui sont en guerre pour les talents.

Quelle est la plus grande complexité lors de la rénovation d'un projet comme le terminal de St. Johns?

Je pense juste à la réutilisation adaptative d'un très grand bâtiment. Nous avons réalisé très tôt que Manhattan avait besoin de grattoirs latéraux au lieu de gratte-ciel, nous nous sommes donc appuyés sur les grandes dalles de plancher. Nous l'avons signé comme si nous devions le couper, mais nous espérions trouver un utilisateur de grand format qui voulait vraiment ces dalles de plancher de 100 000 pieds carrés. Et je pense que c'était une grande innovation. Nous aurions pu maintenir la densité verticale. Mais ce sera un projet de quartier fantastique que Google veut offrir à ses employés.

New York est-elle plus attractive aujourd'hui du point de vue du développement ou de l'acquisition?

Je pense que New York est en transition. Les projets avec lesquels nous pouvons faire plus – le terminal de St. John's est un très bon exemple – sont le genre de choses que nous voulons faire au lieu d'acheter simplement un autre immeuble de bureaux sur Park Avenue, etc. garder tel quel. c'est quand ça a du sens.

Où as-tu grandi Votre famille travaille-t-elle dans le secteur immobilier?

J'ai grandi à Toronto et étudié à Vancouver.

Ma famille n'est pas dans l'immobilier. J'ai obtenu un emploi dans l'immobilier parce que je ne pouvais pas trouver d'emploi ailleurs [laughs], Mon père était commerçant de pétrole et j'ai grandi en lisant le département des matières premières du journal. Je l'écoutais au téléphone car il rentrait le soir et travaillait toujours. C'était bien avant les téléphones portables. Alors je m'asseyais dans le salon et j'écoutais. Nous avions une petite table dans le coin et parfois il avait deux téléphones avec lesquels il parlait à des gens de différentes parties du monde. Ici, je viens de découvrir l'idée de négocier et de clôturer.

Vous avez travaillé chez CBRE Canada avant de venir à Oxford. Quel était ton rôle là-bas?

J'étais dans les ventes d'investissement. J'ai donc travaillé pour des clients comme Oxford et je les ai aidés à vendre des actifs ou à utiliser du capital.

Qu'est-ce que cette expérience vous a appris sur l'entreprise?

Lorsque vous finissez par négocier des centaines d'accords, vous avez affaire à des gens vraiment intéressants et vous devez vous lancer dans la solution. En gros, j'ai grandi avec un ADN de service client. intellectuellement, [the role at CBRE] Je n'ai pas offert la complexité de mon rôle actuel et il y a une décennie, j'ai décidé que j'étais prêt à faire autre chose. J'ai reçu un appel d'Oxford, un grand client bien connu, et j'ai dit [to myself]"Cela semble être une correspondance logique."

Vous êtes venu à Oxford en 2010. Quelle a été l'expérience de l'augmentation des investissements à ce moment-là après la crise?

C'était vraiment un bon timing. Pas parce que nous avons dit: «Hé, nous sommes vraiment intelligents. Faisons-le maintenant.» L'actionnaire d'Oxford est un régime de retraite, OMERS. OMERS avait dépassé les opportunités sur son marché domestique et il n'était tout simplement pas conseillé, du point de vue des risques, de conserver une position aussi dominante. ainsi, [Oxford] envoyé des cadres à Londres et à New York en 2008 ou 2009. Nous sommes arrivés dans de nouveaux endroits et disposions de capitaux que nous pouvions utiliser à une époque où les gens recherchaient désespérément une recapitalisation. Cependant, nous n'avions pas l'impression d'être des enfants dans un magasin de bonbons. Le monde était un peu effrayant; Nous étions nouveaux dans le quartier et nous nous demandions chaque jour quelles erreurs nous faisions. Mais il s'est avéré que tout allait bien.

Quelle a été votre première acquisition à New York?

Je peux me tromper, mais je pense que c'était Hudson Yards …

Début sur le marché pas trop minable.

Cela a été négocié en 2009 et achevé en 2010. Nous avons également effectué un certain nombre d'investissements sous forme de prêts. Nous avons acheté des prêts puissants vendus à un prix inférieur à leur valeur nominale, et nous avions un accord de prêt dans le bâtiment Helmsley.

Lorsque vous avez parlé pour la première fois de la vision des Hudson Yards, cela vous a-t-il semblé être un exploit insurmontable?

Nous avions vu des clients sur d'autres marchés du monde en vouloir de nouveaux. À cette époque, l'âge moyen d'un immeuble de bureaux à New York était de 70 ans et l'âge moyen d'un immeuble de bureaux à Londres était de 30 ans. Donc, tout le nouvel inventaire dans un grand centre financier s'était passé de l'autre côté de l'étang, mais pas ici. Il y avait donc un pari. Je me souviens quand nous avons approuvé 10 Hudson Yards – c'est la partie la plus au sud et la seule partie du projet qui était sur un terrain solide à l'époque, plutôt que sur les voies – et c'est maintenant le bâtiment de transport. Nous ne savions pas comment le reste serait reçu, et c'était un petit saut de confiance à l'époque. Mais cela a dépassé mes rêves les plus fous et c'est arrivé beaucoup plus rapidement que n'importe lequel d'entre nous l'aurait pensé. Mais si je vous disais: «Oh oui, nous savions que cela fonctionnerait de cette façon», ce serait assez fallacieux.

Aviez-vous une relation avec Related avant Hudson Yards?

Mon prédécesseur, Blake Hutcheson [now CEO of OMERS] avait une relation avec Jay Cross et Jay Cross était le personnage principal de Related on Hudson Yards. À cette époque, les autres partenaires financiers et investisseurs de Hudson Yards vivaient sous la douleur de la crise financière. Ce n'était pas notre douleur, c'était notre chance.

Comment s'est passée la journée d'ouverture aux Hudson Yards?

Pour être honnête, j'étais en vacances avec mes enfants. Alors j'ai des photos [laughs] et ça ressemblait à une très bonne fête. Le prochain événement d'ouverture aura lieu en mars, l'ouverture de la plate-forme d'observation. J'étais là-haut en décembre et c'est plutôt cool.

Je vais vous raconter une histoire vraie: un jour, je suis monté à bord du navire avec mes enfants. Et ils étaient vraiment déçus. Et la raison pour laquelle ils ont été déçus, c'est qu'ils ont regardé la piscine de l'Equinox. Ils étaient en colère de ne pas avoir apporté leur maillot de bain avec moi et j'ai dit que nous ne pouvions pas y aller de toute façon et ils ont dit: "Je ne comprends pas, vous êtes propriétaire de l'hôtel!" et j'ai dit: "Je ne suis pas propriétaire de l'hôtel. Cela ne fonctionne pas ainsi." Et l'expérience globale n'a été qu'une énorme déception car son père n'a pas pu l'emmener à la piscine Equinox.

J'ai entendu que vous parliez de "The Oxford Way" dans le passé.

L'Oxford Way est vraiment orienté client et environnement. Nous n'existons que si nous donnons aux gens une raison valable d'être quelque part où ils travaillent, magasinent ou jouent. Et la majorité de l'industrie immobilière – y compris les architectes, soit dit en passant – parle des bâtiments comme s'ils étaient des objets. Mais vous ne caractériseriez pas votre maison comme un objet, c'est un endroit. Par conséquent, nous devons être pertinents du point de vue du service. C'est vraiment "The Oxford Way": attention à la qualité.

Le 27 avril est notre 60e anniversaire. Nous avons donc bien fait certaines choses pour pouvoir être là pendant 60 ans. La plupart des sociétés immobilières ne gagnent pas 60 ans. Je ne m'attendrais pas à ce que nous soyons 60 à moins que nous soyons de bons gestionnaires de l'entreprise [more] Années. Mais je pense que nous avons eu un assez bon coup.

Ils ont des investissements immobiliers dans le monde entier, notamment en Australie et au Royaume-Uni. Comment décririez-vous votre portefeuille aujourd'hui?

Il s'agit donc d'une fortune d'environ 60 milliards de dollars. Il m'a fallu – et je l'ai découvert – 60 ans pour obtenir 60 milliards de dollars. [But] Nous devons accroître encore 60 milliards de dollars au cours des six prochaines années, ce qui est vraiment motivé par notre actionnaire. À mesure qu'un régime de retraite vieillit, son passif augmente et ses actifs augmentent parce qu'ils doivent correspondre. Leur passif doublera au cours des huit à dix prochaines années, et ils devront augmenter l'immobilier de 16% du plan à 23% du plan, c'est pourquoi nous doublerons au cours des six prochaines années.

Quel est le plan pour cette énorme augmentation?

Nous essayons de le faire. Les actifs d'aujourd'hui s'élèvent à 60 milliards de dollars, dont environ les deux tiers sont les nôtres, et un autre tiers seraient des partenaires comme un RPC et d'autres pays bien connus dans le monde. Nous avons un certain nombre d'institutions où nous investissons dans le monde. Environ un tiers de nos investissements sont au Canada, un tiers aux États-Unis et le reste en Europe et dans la région Asie-Pacifique. Par type de propriété, je dirais qu'en pourcentage de notre portefeuille, nous aurons probablement plus de bureaux que nous le souhaiterions. Nous grandissons de manière plus significative dans des «cabanons et des lits» qui sont actuellement très encombrés, mais nous devons obtenir plus de capitaux dans ces chambres.

Nous avons acheté un grand développeur en Amérique appelé IDI [Logistics, with partner Ivanhoe Cambridge]basé à Atlanta et nous leur fournissons des capitaux. L'année dernière, nous étions le principal investisseur dans une société appelée ESR. [which is] Introduction en bourse à la Bourse de Hong Kong. Il s'agit d'une entreprise de logistique panasiatique. Nous avons acheté une participation dans des actions publiques et investirons avec eux sur des marchés comme l'Australie. Nous avons également une plate-forme de logement appelée Get Living in London, et Londres a 60 ans de retard sur New York en termes de locations réservées. Il est choquant de constater à quel point ce marché est limité en termes de choix d'appartements et de propriétaire professionnel. Les affaires vont bien et je pense que nous avons environ 3 000 unités et un pipeline de 2 000 autres. Nous devons tout construire car vous ne pouvez pas acheter le stock. Comme vous le savez, il n'y a pas de gratte-ciel en béton à acheter à Londres. Nous voulons le construire sur une grande masse critique de probablement 12 000 unités.

Le Brexit vous a-t-il dissuadé du Royaume-Uni ou vous a-t-il encouragé d'un point de vue opportuniste?

Si vous aviez parlé à notre équipe, ils vous auraient dit que le monde se coucherait et que le soleil ne se lèverait jamais. Et puis je pense que quelqu'un a dit: "Non, je pense que le soleil se lèvera et tombera ce soir. Et la même chose se produira le lendemain." Nous avons été littéralement un gros vendeur au Royaume-Uni au cours des 24 derniers mois, cependant il a dépassé nos attentes, donc à ce stade, nous voulons travailler à Londres. De nombreux occupants ont passé des années à retarder leurs décisions parce qu'ils ne savent pas à quoi ressemblera le paysage réglementaire ou à quoi ressembleront les accords commerciaux. arrêter de donner des coups de pied dans la rue et de prendre des décisions. Nous en sommes arrivés là. Il n'y a plus de débats [whether] Royaume-Uni et Gibraltar Union européenne référendum d'adhésion [will] arriver ou non. Ça arrive. [London is] C'est toujours une grande ville et nous allons essayer de la racheter à grande échelle.

Qu'achetez-vous aux États-Unis en ce moment?

Nous achetons des appartements et nous concentrons davantage sur l'Ouest simplement parce que nous avons déjà une forte empreinte dans le Nord-Est et que nous essayons d'apporter des capitaux dans d'autres parties de l'Amérique. Nous allons donc acheter et construire, et ce sera du point de vue des familles multiples et de la logistique. Nous n'avons pas de bureaux sur la côte ouest.

Y a-t-il une raison à cela?

Oui, nous l'avons raté. On met des bottes par terre [in the U.S.] et dit: travaillons quelque part et nous avons choisi New York, Washington et Boston parce que nous ne pensions pas avoir les ressources ou l'expertise pour être partout à la fois. Je pense que nous avons une infrastructure différente et une manière différente d'utiliser le capital dans l'Ouest de manière plus sage aujourd'hui.

Comment évaluez-vous les partenaires JV? Comment choisissez-vous "Ce groupe est un bon partenaire pour Oxford" aujourd'hui?

Je ne vais pas dire 100%, mais probablement 99% [of our partnerships] Nous n'avons jamais eu à nous mettre d'accord pour régler une dispute. Il s'agit donc essentiellement d'aligner les intérêts avec des partenaires qui partagent nos valeurs, ont une vraie peau en jeu et voient "The Oxford Way" comme quelque chose auquel ils veulent participer au lieu de ne pas. Le RPC est donc l'un de nos principaux partenaires. Au Royaume-Uni, The Crown Estate est l'un de nos partenaires. Norges [Bank] est l'un de nos partenaires; GIC est l'un de nos partenaires; ainsi que certains autres souverains qui préfèrent ne pas être nommés.

Les investisseurs canadiens sont aujourd'hui les investisseurs étrangers les plus actifs dans l'immobilier américain. Considérez-vous toujours les États-Unis comme un refuge?

L'Amérique est certainement un refuge sûr. Les gros titres du monde sont assez bruyants pour le moment, et ce depuis quelques années, mais je pense que l'économie sous-jacente est en meilleure forme que ne le suggèrent les tabloïds, ou que les gens se crient dessus entre CNN et Fox News , Vous devez avoir le courage de regarder au-delà de cela, mais il ne fait aucun doute que l'économie américaine est l'économie la plus dynamique et la plus solide du monde. Ce n'est pas sans défis dans le temps à venir. Mais nous ne sommes pas ici parce que c'est un refuge sûr et nous essayons de nous échapper. Il y a de la croissance, nous avons un avantage concurrentiel, et un certain nombre de facteurs suggèrent que nous serons ici pour les 60 prochaines années.

Pensez-vous qu'il y aura une perturbation du marché lors de la prochaine élection présidentielle?

Je dirais que j'ai été surpris de la capacité du monde à voir à travers le bruit. Si je vous disais il y a cinq ans que la Grande-Bretagne quitterait l'Union européenne, il y aurait des élections aux États-Unis et le candidat le plus improbable gagnerait que nous assisterions à des guerres commerciales, à des impeachments, etc. Mais au fait, le marché boursier monte encore une trentaine Une augmentation de 40% et le chômage sera à son plus bas niveau? Vous auriez dit que cela ne se produira pas dans ces conditions. Je pense que le monde est plus résilient que je ne le pensais. Et si j'avais peint une image de ce gros titre, j'aurais été assez effrayé, mais nous avons prouvé le contraire. Je dirais qu'au Royaume-Uni, nous étions préoccupés par un gouvernement travailliste. Ils ont utilisé des mots comme «nationalisé» parce que les gens prendraient des biens. Ce n'est pas bon pour la confiance. Je ne vois pas ça ici. Les Américains décideront qui sera leur chef et le soleil se lèvera le lendemain, quel qu'il soit.

Alors qu'est-ce qui vous tient éveillé la nuit?

Les marchés de la dette totale sont douze fois plus importants que les marchés boursiers. Si vous obtenez une petite somme d'argent qui laisse un immense étang qui est huit à douze fois plus grand que les marchés boursiers, beaucoup d'argent ira à l'immobilier. L'histoire montrerait normalement que ce sont les moments où des erreurs sont commises.

Qu'est-ce qui est en tête de votre agenda pour cette année?

Le déploiement en fait partie. Nous devons retirer de l'argent. Notre actionnaire vit la même chose en matière d'augmentation de capital dans un monde sans obligations de rendement. Et ce serait la même chose pour chaque compagnie d'assurance-vie ou régime de retraite; Ceux qui ont un passif augmentent leur passif. Leur richesse traditionnelle n'augmente pas avec le taux qu'ils avaient dans le passé. Nous devons donc obtenir plus de capitaux pour eux et c'est vraiment une grande priorité. L'an dernier, j'ai réorganisé notre modèle opérationnel et notre équipe de direction. J'ai embauché de nouveaux dirigeants et mis en place un certain nombre de nouveaux comités mondiaux, et je sens que je reçois une traction autour de cette lourde tâche maintenant. Les gens se réunissent et se gélifient et sont plus familiers avec leurs rôles et se sentent bien.

Avez-vous récemment embauché un nouveau COO?

Oui. Nous sommes leaders dans «Construire, investir dans des actifs du monde entier» et dans «Comment gérons-nous cette infrastructure à l'échelle mondiale? Oui. L'objectif est de pouvoir gérer tous les actifs du monde depuis n'importe où dans le monde. Avec le cloud computing, vous pouvez y penser d'une manière à laquelle vous n'auriez même pas pensé il y a cinq ans. Donc notre COO [Dean Hopkins] n'est pas un agent immobilier, c'est un technologue. Et son travail consiste à construire cette infrastructure numérique commune que l'IDI peut utiliser à Atlanta, Sydney, Londres ou San Francisco.

Verrons-nous plus d'acquisitions à New York cette année?

Je pense que New York sera plus active sur les prêts. Je ne sais pas quel sera l'impact des opportunités inattendues, mais nous passerons intentionnellement plus de temps à l'ouest que sur cette île en particulier.

Mais je dirais une chose: j'ai récemment marché sur Park Avenue South et j'ai vu les bannières CBRE qui disaient "New York, capitale mondiale de l'immobilier" – les avez-vous déjà vues? Eh bien, c'est absolument, et je ne parle pas seulement du montant des investissements ou des stocks qui sont ici. Plutôt, le nombre de décisions ou d'influences prises ici qui affectent les marchés du monde dans lesquels nous opérons. Cet endroit n'est que plus pertinent que tout le monde peut l'imaginer.

En parlant de prêts: émettez-vous principalement des prêts mezzanine?

Oui. L'an dernier, notre plus gros prêt était de 720 millions de dollars [for Blackstone’s acquisition of Colony Industrial] et c'est un grand espace pour nous en termes d'avantages de l'information si nous sommes en mesure de construire ou d'investir des capitaux propres et de voir le flux de crédit. Nous faisons cela depuis une décennie et 90% de cette activité se déroule directement dans cette ville. Lors de la conversion d'actifs, les prêteurs seniors aimeraient que nous soyons dans la pile de capitaux, car ils savent que nous allons le réparer, le louer et l'exploiter en cas de problème. Vous avez donc un partenaire plus jeune que vous, qui sait comment gérer ces choses et intervenir.

Y a-t-il des signes précoces que vos enfants pourraient être intéressés par des carrières immobilières?

Eh bien, j'espère qu'ils ne finiront pas ici pour la même raison que je n'ai pas pu trouver d'emploi ailleurs [laughs],

Derrière le portefeuille mondial de 60 milliards de dollars d'Oxford Properties …
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