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Est-ce que ça vaut le coup? 4 Chiffres clés de l'immobilier Investisseurs immobiliers Non …

Les investisseurs qui réussissent ont généralement une idée de ce qui constitue un immeuble de placement de haute qualité. Mais en 2020, le sentiment d'intestin n'est pas nécessairement suffisant. Les données changent le secteur immobilier dans son ensemble, et les investisseurs individuels renoncent à un avantage potentiellement énorme s'ils ne regardent pas leurs investissements avec une vue analytique.

Comment commencez-vous Idéalement, vous disposez d'un processus global et de paramètres que vous pouvez utiliser pour évaluer les investissements potentiels à chaque étape du processus. Voici cinq mesures utiles qui peuvent fournir un aperçu objectif et empirique pour savoir si la propriété que vous souhaitez acheter est réellement un bon investissement.

Taux plafond

Le taux plafond est un bon point de départ. Cela vous aide non seulement à évaluer les propriétés individuelles dans le vide, mais offre également un moyen facile de comparer différentes propriétés.

Qu'est-ce qu'un taux plafond? Autrement dit, il s'agit d'une estimation du rendement que vous pouvez attendre d'un investissement particulier. Lorsque vous achetez, vous souhaitez viser un taux de capitalisation élevé. Lorsque vous vendez, vous voulez un taux de capitalisation faible. Le taux plafond est exprimé en pourcentage et est calculé comme suit:

Taux de capitalisation immobilière = résultat d'exploitation / valeur de marché actuelle

Le bénéfice net d'exploitation (NOI) est simplement le revenu de la propriété moins les frais d'exploitation. (Notez que les coûts d'exploitation n'incluent pas les services de la dette.)

Regardons un exemple. Supposons que vous voyez une propriété d'une valeur de 500 000 $ avec un NOI de 40 000 $. Si vous divisez 40 000 $ par 500 000 $, vous obtenez un plafond de 8%, ce qui est un très bon rendement. D'un autre côté, si le NOI n'est que de 20 000 $, vous obtenez un plafond ou un retour sur investissement prévu de seulement 4%. Pour ce type de retour, il existe des endroits beaucoup plus sûrs où vous pouvez garer votre argent.

Dans une variante intéressante, vous pouvez également utiliser le taux de capitalisation boursière (un taux de capitalisation plus général basé sur les taux de marché actuels pour une classe ou un type de propriété) pour déterminer la «vraie» valeur marchande d'une propriété en la multipliant simplement par le NOI projeté.

Disons que vous cherchez une propriété avec un NOI de 40 000 $ et un taux de capitalisation boursière de 8%. Cela signifie que la «vraie» valeur marchande de la propriété est de 500 000 $. Si le prix est nettement plus élevé, ce n'est peut-être pas l'investissement le plus judicieux. Si le prix est plus bas, vous devriez plonger.

Argent en circulation

Si le taux plafond semble bon, il est temps de creuser un peu plus. Cela signifie regarder le flux de trésorerie. Le taux plafond est une excellente mesure, mais il peut être un peu abstrait. Le flux de trésorerie vous montre combien d'argent froid et dur vous pouvez attendre de votre investissement.

Le flux de trésorerie est calculé comme suit:

Flux de trésorerie = NOI – coût du capital et service de la dette

Lorsque vous achetez un immeuble de placement, les anciens propriétaires ouvrent généralement leurs livres pour que vous puissiez consulter les flux de trésorerie de l'année dernière. Assurez-vous simplement que vous ne faites pas l'erreur novice de supposer que votre futur flux de trésorerie correspondra au flux de trésorerie du propriétaire précédent.

Qu'est-ce qui explique les différences? Le service de la dette est important. Enfin, en tant que nouveau propriétaire, vous pouvez obtenir des conditions de financement différentes de celles du propriétaire précédent. Les coûts en capital peuvent également être trompeurs. Le propriétaire précédent n'a peut-être pas effectué l'entretien de routine, ce qui peut avoir un double effet. Premièrement, leur coût en capital était artificiellement bas. Deuxièmement, si, par exemple, vous négligez le système de chauffage et qu'il explose après votre prise de possession, vous devez dépenser beaucoup d'argent.

Lorsque vous examinez les flux de trésorerie d'une propriété, assurez-vous de le calculer en utilisant des numéros spécifiques et personnalisés, plutôt que de simplement les extrapoler à partir des livres du propriétaire précédent. De nombreux experts suggèrent de cibler un flux de trésorerie de 250 $ par unité de location, mais le bon nombre dépend souvent de votre marché local.

Retour cash-on-cash

Si votre investissement potentiel réussit le test du taux plafond et que des projets sont en cours pour générer des flux de trésorerie sains, vous pouvez augmenter votre concentration.

Le retour en espèces (COC) va au-delà d'un retour standard (ROI). Au lieu de simplement calculer un rendement total générique, il examine le rendement que vous obtenez sur l'argent que vous investissez réellement. Vous calculez le COC sur la base du rapport entre les flux de trésorerie annuels avant impôts et le montant déjà versé. Cela semble compliqué? Regardons un exemple réel.

Disons que vous achetez une propriété d'une valeur de 400 000 $, déposez 105 000 $ et empruntez 315 000 $. Ils ont des frais de clôture de 9 000 $ et des frais de réhabilitation de 60 000 $, ce qui augmente la valeur de la propriété à 700 000 $. Vous avez payé au total 174 000 $ en espèces à l'avance. Tout au long de l'année, vous effectuez des remboursements hypothécaires de 20 000 $ et un flux de trésorerie mensuel positif de 1 750 $. Avec ces chiffres, votre COC est très sain de 12%.

Le COC est si précieux car il vous permet de comparer les investissements immobiliers avec d'autres investissements tels que les actions en dollars réels. Si votre stratégie d'investissement privilégie les flux de trésorerie négatifs pour des raisons fiscales, COC est le meilleur choix pour trouver le type de propriété dont vous avez besoin.

Perte de vacances

Comme vous l'avez vu dans les sections précédentes, tout commence par une estimation précise de vos revenus. Pour les investisseurs locatifs, cela signifie de ne pas commettre l'erreur habituelle de surestimer vos loyers. Si vous avez 20 logements locatifs, tous les 20 (probablement) ne seront pas loués tous les 12 mois de l'année. Si vous projetez votre trésorerie en supposant qu'elle le sera, vous pourriez faire face à de graves déficits à la fin de l'année. Une perte de poste correctement calculée permet d'éviter cela.

Tout d'abord, déterminez votre taux d'inoccupation. Le taux de vacance moyen se situe entre 5 et 8%. Cependant, vous voulez trouver un numéro local exact. Il existe plusieurs façons de procéder. Vous pouvez consulter des experts locaux tels que des agents immobiliers ou des propriétaires. Vous pouvez également consulter le recensement américain, qui répertorie les taux d'inoccupation pour les 50 États et 75 zones de métro. Enfin, vous pouvez utiliser les enregistrements fournis par le propriétaire précédent et diviser le nombre d'unités libres par le nombre total d'unités.

Une fois que vous avez votre taux de vacance, vous pouvez calculer votre perte annuelle de vacance en multipliant le taux de vacance par votre revenu brut total. Si votre revenu annuel brut provenant de vos locations est de 20 000 $ et que vous avez un taux d'inoccupation de 5%, votre perte d'inoccupation est de 1 000 $.

Pensez également aux frais de location. Si vous souhaitez utiliser une gestion professionnelle, ils facturent généralement des frais de location mensuels lorsqu'ils ont besoin de trouver un nouveau locataire. Cela ajoute au loyer que vous perdez.

Luke Babich est le CSO de Clever Real Estate à St. Louis. Connectez-vous avec lui sur Facebook ou Twitter.

Ben Mizes est le PDG de Clever Real Estate à St. Louis. Connectez-vous avec lui sur Facebook ou Twitter.

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