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Est-ce que tout le monde fait vraiment de l'argent avec l'immobilier maintenant?

Si vous regardez les prix des immeubles à appartements, vous constaterez qu'ils ont grimpé en flèche ces dernières années. En fait, il y a souvent des guerres entre soumissionnaires qui font monter les prix en raison de la disponibilité limitée de biens immobiliers et du désir de nouveaux investisseurs de monter dans la voiture multifamiliale. Les bons moments finiront-ils jamais?

Avant de répondre à cette question, regardons la réalité du marché. Bien qu'il semble que tout le monde gagne de l'argent – 30 à 40% de TRI à la sortie est désormais courant – la réalité est que tout le monde ne profite pas de cette tendance de rentabilité. (Le TRI est le rendement interne moyen d'un investissement et est utilisé pour mesurer la rentabilité potentielle d'un investissement.) Je connais personnellement des investisseurs qui ont récemment perdu de l'argent dans l'immobilier. Nous n'entendons tout simplement pas ces histoires – juste les histoires de réussite.

J'ai rassemblé ces leçons de leurs histoires et je les partage avec vous afin que vous puissiez bénéficier des expériences des autres. Examinons de plus près les raisons les plus courantes pour lesquelles certains investisseurs perdent de l'argent.

1. Investi avec un syndicateur inexpérimenté

Alors que de nombreux nouveaux investisseurs croient que les questions les plus importantes pour un syndicateur concernent la propriété, les questions réelles concernent l'expérience et les antécédents du syndicateur. Je pense que la plupart des gens investissent d'abord dans les gens, puis dans l'accord. Cependant, certains investisseurs se concentrent principalement sur l'entreprise en question. Les investisseurs qui se sont concentrés uniquement sur l'opération et non sur le syndicateur sont plus exposés.

Dans un cas, un investisseur à qui j'ai parlé m'a dit qu'il investissait dans un syndicateur inexpérimenté parce que cet investisseur aimait les rendements élevés. Sur le papier, l'accord devrait donner un TRI de 22%, mais ce n'est pas le cas. L'inexpérience du syndicateur a été éclipsée par le fractionnement lucratif des actions de 90% -10% (le marché est un fractionnement de 30% -70%). Cependant, comme ils ne pouvaient pas performer, le fractionnement tentant des actions n'était même pas pertinent et les investisseurs ont perdu leur argent.

Solution: Posez les bonnes questions. Renseignez-vous toujours sur l'expérience passée et les prévisions du syndicateur par rapport à ses rendements réels. La plupart des syndicateurs disposent de ce rapport et peuvent le partager avec vous. Si vous n'en avez pas, c'est un drapeau rouge et vous devriez éviter cet accord.

2. Investi dans les zones défavorisées

Avec les investissements multifamiliaux, peu importe la solidité de l'économie ou la faiblesse du taux de chômage. Lorsqu'ils investissent dans une propriété située dans une zone à forte criminalité, les investisseurs ont du mal à percevoir des loyers ou à empêcher certains locataires d'abuser de votre patrimoine.

Il est difficile de repositionner une propriété (si vous apportez des améliorations et des rénovations importantes à la propriété) pour attirer un locataire démographique plus élevé si la propriété est dans un quartier pauvre. Cela signifie généralement qu'il existe une propriété de classe C ou D et que les locataires de haute qualité ne veulent pas emménager dans une zone classée comme pauvre. Il est beaucoup plus facile, sinon facile, de repositionner une propriété si elle se trouve dans une bonne zone considérée comme une classe A ou B.

J'ai personnellement partagé de nombreuses offres qui avaient fière allure sur le papier mais qui étaient du mauvais côté de la ville. Un tel accord était dans l'un des pires quartiers d'Orlando. Je l'ai transmis parce que c'était dans une zone de forte criminalité. J'ai découvert plus tard que le syndic qui m'avait apporté l'affaire avait du mal à effectuer des paiements à ses investisseurs en raison de la forte vacance des distributions.

Solution: N'investissez que dans une zone fixe. L'un des meilleurs outils que j'ai trouvés est City-Data.com pour faire preuve de diligence raisonnable dans une ville. Vous y trouverez des informations importantes sur les quartiers, les écoles, l'emploi, les statistiques de la criminalité et bien plus encore. Visitez ce site Web avant de collecter des fonds. Cela vous évitera beaucoup de maux de tête plus tard.

3. Investissez en fonction des émotions

J'ai entendu toutes sortes de raisons pour lesquelles un investisseur a accepté d'investir son argent dans une entreprise particulière. Ils allaient de «Le bâtiment était beau» à «C'était dans la ville dans laquelle j'ai grandi» à «Je voyage dans cette ville tout le temps». Bien qu'il soit important d'aimer le syndicateur, il ne devrait pas la seule raison d'accepter d'investir dans un accord.

J'ai entendu beaucoup d'histoires sur la façon dont les émotions entrent en jeu dans un immeuble d'appartements où les investisseurs commencent à augmenter le prix d'une propriété juste pour pouvoir dire: «J'ai les affaires! Les chiffres réels ont baissé, et c'est une façon terrible d'analyser un accord. Lorsque j'analyse une transaction, je regarde toujours les comparaisons, le résultat opérationnel net (NOI), les loyers actuels et les niveaux d'inoccupation, et de nombreuses autres mesures. Si les chiffres ne justifient aucun achat ou investissement, je m'en vais.

Solution: Faites toujours preuve de diligence raisonnable et éliminez les émotions de l'équation. Vous devez neutraliser les émotions qui vous ont enthousiasmé par l'entreprise et la remplacer par une analyse légitime des chiffres. Vous devez vous demander: "Est-ce vraiment un bon investissement?" Sinon, dites au revoir. Il y a toujours d'autres offres à trouver.

Résumé

J'ai commencé par la question: "Maintenant, tout le monde fait de l'argent avec l'immobilier?" La réponse est évidemment non. Mais il y a certainement de l'argent à faire tant que vous suivez des directives d'investissement judicieuses.

Commencez à travailler avec un syndicateur expérimenté qui a fait ses preuves et peut démontrer qu'il ou elle peut afficher les prévisions passées par rapport aux rendements réels. Évitez d'investir dans l'immobilier dans les zones défavorisées. Effectuez votre diligence raisonnable sur les taux de criminalité, les écoles, les taux d'emploi et d'autres mesures qui indiquent un emplacement viable. Enfin, Retirez les émotions de la décision d'achat et respectez les chiffres. De cette façon, vous obtenez un investissement rentable.

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