Catégories
Programme immobilier Pinel

Évitez ces 3 FPI à tout prix

Les fiducies de placement immobilier (FPI) peuvent être un excellent moyen de créer de la richesse grâce à l'immobilier. Ces véhicules permettent aux investisseurs de participer à un portefeuille de biens immobiliers commerciaux générateurs de revenus qui génèrent des dividendes et des gains en capital lorsqu'ils augmentent leur capitalisation boursière.

Cependant, tous les FPI ne valent pas la peine d'investissements et certains devraient être évités immédiatement.

Les caractéristiques des pires FPI

Avant d'examiner les FPI à éviter, nous devons identifier les caractéristiques qui peuvent être trouvées chez les mauvais élèves. Les trois caractéristiques les plus courantes des fonds communs de placement immobilier à perte monétaire sont les suivantes:

  • Effet de levier excessif. Bien que la dette soit importante pour financer les acquisitions et les développements immobiliers, une charge trop importante peut peser sur une FPI. Une façon de déterminer si une FPI est surendettée consiste à comparer son ratio de levier avec d'autres dans l'industrie. En règle générale, un ratio dette / EBITDA de plus de six fois ou un ratio dette / capitalisation bien supérieur à 50% sont des signaux d'alarme.
  • Un ratio de distribution insoutenable. Les FPI doivent payer 90% de leur revenu imposable pour conserver leur statut de FPI. Cependant, vos fonds provenant de l'exploitation (FFO) sont généralement beaucoup plus élevés que le revenu ordinaire, c'est pourquoi c'est le chiffre le plus important pour les dividendes des FPI. Cependant, si le ratio de distribution des FFO est supérieur à 100%, il s'agit d'un gros drapeau rouge car le FPI ne peut pas réaliser de croissance des dividendes.
  • Concentration sur l'immobilier sans potentiel haussier. Pour qu'une FPI augmente la valeur pour ses actionnaires, elle doit détenir des immeubles commerciaux qui peuvent augmenter ses revenus locatifs. Cela est presque impossible s'il se concentre sur des marchés où l'offre est trop importante (par exemple, des taux d'inoccupation élevés) ou se concentre sur la propriété de propriétés louées à des locataires dans des secteurs difficiles (par exemple, la vente au détail).
  • Évitez trois FPI

    Les FPI présentant plus d'une de ces caractéristiques sont plus susceptibles de sous-performer, c'est pourquoi les investisseurs devraient les éviter. RPT Realty (NYSE: RPT), Retail Properties of America (NYSE: RPAI) et Acadia Realty Trust (NYSE: AKR) sont les trois qui frappent actuellement en raison de multiples problèmes. Par conséquent, un investisseur immobilier devrait éviter ces FPI.

    RPT Realty

    RPT Realty est une FPI de détail. Comme de nombreuses FPI qui se concentrent sur ce secteur, leurs locataires sont aux prises avec l'apocalypse de la vente au détail alors que de plus en plus de consommateurs achètent en ligne. Cela oblige les détaillants à verrouiller les emplacements, ce qui a affecté l'occupation dans la plupart des centres de vente au détail.

    Malheureusement, les conditions du marché de détail ont continué de se dégrader cette année en raison de l'épidémie de COVID 19. De nombreux États ont forcé des sociétés de vente au détail inutiles à fermer pour ralentir la propagation. Pour cette raison, ces magasins ont du mal à payer leur loyer. RPT Realty n'a pu percevoir le loyer de 57,8% de ses locataires qu'en avril. Bien qu'il ait travaillé avec des locataires criminels, y compris le rééchelonnement des loyers, beaucoup pourraient fermer leurs portes car cela a gravement perturbé leurs opérations.

    Compte tenu de ces problèmes locataires, RPT Realty a décidé de suspendre le dividende pour conserver la trésorerie et renforcer son bilan. Le profil financier, dont le taux d'endettement a augmenté de 6,4 fois la dette par rapport à l'EBITDA, peut être quelque peu allégé. Cette situation financière tendue, l'absence de dividende et l'accent mis sur le commerce de détail en panne sont autant de raisons pour lesquelles les investisseurs devraient éviter ce FPI.

    Immobilier commercial en Amérique

    Retail Properties of America est une autre FPI axée sur le commerce de détail qui est aux prises avec le double vent de face de l'apocalypse des commerces de détail et l'épidémie de COVID-19. Comme de nombreux locataires ont été obligés de fermer leurs emplacements pour ralentir la propagation du virus, ils ont décidé de ne pas payer de loyer en avril. Dans l'ensemble, le FPI n'a perçu que 52% de son loyer le mois dernier, les locataires retenant le paiement pour économiser de l'argent, bien que certains soient toujours ouverts aux affaires.

    Cela a forcé Retail Properties of America à suspendre le dividende pour améliorer la liquidité même en ces temps difficiles. Le Real Estate Investment Trust prévoit également de réduire son investissement dans des projets de développement afin de renforcer son bilan. Sur une note positive, le ratio d'endettement de la société à la fin du premier trimestre, à 5,7 fois sa dette sur EBITDA, n'était pas trop inquiétant. Étant donné sa concentration sur la vente au détail difficile et le manque de rendement en dividendes, ce FPI ne vaut pas le temps d'un investisseur.

    Acadia Realty Trust

    Acadia Realty Trust se concentre également sur la propriété de propriétés commerciales. Pour cette raison, il est également affecté à la fois par l'apocalypse du commerce de détail et COVID-19. En avril, seulement 50% des locataires ont payé le loyer. Pour cette raison, l'Acadie, ainsi que plusieurs de ses collègues, a suspendu les dividendes du FPI.

    Ce paiement pourrait revenir sous une forme ou une autre car les détaillants qui ne sont pas nécessaires peuvent rouvrir. Cependant, Acadia et ses collègues auront probablement du mal à créer de la valeur pour les investisseurs REIT dans les années à venir, car COVID-19 et l'apocalypse de détail font plus de victimes, ce qui maintiendra la pression sur les taux d'inoccupation et les revenus de location. Ajoutez cela au ratio de levier plus élevé de 6,3 fois la dette par rapport au BAIIA, et Acadia Realty devrait produire des résultats impressionnants pour les actionnaires de FPI.

    De meilleures FPI sont disponibles

    La double grève qui frappe les détaillants a un impact énorme sur les FPI qui se concentrent sur la location d'espace à l'industrie. Pour cette raison, les investisseurs préfèrent probablement éviter la plupart des actions de FPI de ce secteur, en particulier ce trio, car elles ne sont plus considérées comme des actions de dividendes et ont des ratios de levier plus élevés. Les investisseurs devraient plutôt prêter attention aux meilleurs FPI, qui ont des profils financiers, des dividendes et des perspectives de croissance solides, car ils pourraient générer des rendements surdimensionnés pour un investisseur FPI.

    Évitez ces 3 FPI à tout prix
    4.9 (98%) 32 votes