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Incidence fiscale de la propriété d'un immeuble de placement

Witthaya Prasongsin / Getty Images

Bien que posséder un bien locatif ne contribue pas nécessairement à générer un revenu passif réel, devenir propriétaire peut néanmoins conduire à une prospérité à long terme. Après tout, la possession d'un bien locatif signifie que vos locataires rembourseront l'hypothèque sur un bien que vous possédez.

Selon le montant que vous pouvez facturer pour le loyer, vous pouvez même être en mesure de générer des revenus mensuels après avoir pris en compte les vacances, les réparations, les frais de gestion immobilière et d'autres dépenses.

Lorsque vous achetez une propriété à louer, vous n'avez pas seulement à penser aux flux de trésorerie. Tout comme l'achat d'une propriété pour y vivre, l'achat d'une propriété résidentielle ou commerciale a également des conséquences fiscales – bonnes et mauvaises.

Avant d'acheter votre premier bien locatif, vous devez connaître les implications fiscales les plus importantes.

Vous pouvez déduire certaines dépenses de votre déclaration de revenus personnelle

Tout d'abord, passons en revue quelques bonnes nouvelles. Selon Paul T. Joseph, avocat, CPA et fondateur de Joseph & Joseph Tax & Payroll à Williamston, Michigan, l'un des aspects les plus importants de la location d'une propriété est que vous pouvez déduire certaines dépenses de votre déclaration de revenus personnelle.

"Toutes les dépenses directement liées aux soins, à l'entretien, à l'entretien, au remplacement des biens personnels et à la réparation des biens peuvent être déduites", dit-il.

En plus des frais de fonctionnement tels que l'assurance des propriétaires et la taxe foncière, cela peut également inclure la réparation de poêles, un nouveau travail de peinture à l'intérieur de la maison, des services de tondeuse à gazon et bien plus encore.

Cependant, ne confondez pas maintenance et entretien avec des améliorations des propriétés gérées différemment. Comme le note l'IRS, vous ne pouvez pas déduire le coût des améliorations. Au lieu de cela, vous pouvez «restaurer une partie ou la totalité des améliorations» en utilisant le formulaire 4562 pour déclarer l'amortissement de la première année où vous louez votre propriété et chaque année vous effectuez des améliorations ultérieures. "Cependant, seule une partie de ces dépenses est déductible dans l'année au cours de laquelle elles sont encourues", ont-ils noté.

Vous pouvez déduire l'amortissement de votre bien

Riley Adams, CPA, analyste financier principal de Google et propriétaire du site Web Young and Invested pour l'indépendance financière et l'entrepreneuriat, affirme que vous pouvez également bénéficier d'une déduction de la dépréciation de votre propriété sur vos impôts. La soi-disant dépréciation permet aux propriétaires d'amortir une partie de la perte de valeur de la propriété en raison de l'âge, de l'usure et de la détérioration fondamentale. Dans le cas de l'immobilier résidentiel, l'amortissement est généralement déduit sur une période de 27,5 ans.

Adams note également qu'il existe une protection fiscale efficace pour les immeubles locatifs sous la forme d'un amortissement MACRS ou d'un système de recouvrement accéléré des coûts modifié. Cet élément fiscal accélère les dépenses d'amortissement, réduisant le revenu imposable actuel maintenant et l'augmentant à l'avenir.

Avec l'amortissement MACRS, le propriétaire peut réaliser une valeur actualisée nette inférieure en termes de fardeau fiscal, car un dollar vaut plus aujourd'hui qu'un dollar demain.

Vous pouvez déduire le revenu de location jusqu'à certaines limites

De nombreux propriétaires potentiels estiment qu'ils devraient pouvoir tirer des pertes de cette activité, mais ce n'est que dans une certaine mesure. En ce qui concerne les déductions, vous devrez supporter les frais de réparation, d'entretien, de taxes, d'assurance, d'amortissement et autres frais liés à la propriété. Cependant, selon la loi actuelle, vous ne pouvez déduire que des pertes dépassant 25 000 $ de revenu, explique Joseph.

"Donc, si vous aviez 20 000 $ de revenus et 50 000 $ de dépenses, vous ne pouviez déduire que 25 000 $", dit-il. De là, vous pourriez être obligé de reporter les dépenses supplémentaires de 5 000 $ pour les années futures ou le moment de la vente finale de la propriété.

Cependant, si votre revenu est trop élevé, vous ne pouvez déduire les pertes que dans une mesure limitée. Selon l'IRS, votre capacité à amortir les pertes de 25 000 $ diminuera de 50% si votre revenu brut ajusté (MAGI) modifié est supérieur à 100 000 $. Une fois que votre MAGI dépasse 150 000 $, vous perdez la possibilité de déduire le total des pertes de location.

Lorsque vous vendez, vous payez de l'impôt sur les gains en capital

N'oubliez pas les conséquences fiscales que vous aurez si vous vendez votre bien locatif. Selon Adams, c'est le moment où certains propriétaires ont eu beaucoup de succès.

Étant donné que les immeubles locatifs ne sont pas qualifiés pour exclure le bénéfice de la vente, toute valeur estimée supérieure à la base imposable – ou le montant que vous avez dépensé pour l'achat de l'immeuble et son état locatif – est considérée comme du capital à court terme ou à long terme, selon Il gagne que la propriété soit détenue depuis moins d'un an ou plus.

Cela signifie que vous payez des impôts sur les gains en capital à votre taux d'imposition normal pour les propriétés que vous possédez depuis moins d'un an. En revanche, les propriétés que vous vendez et que vous possédez depuis plus d'un an devraient être imposées comme des gains en capital à long terme qui sont actuellement fixés à 0, 15 ou 20% en fonction du revenu.

N'oubliez pas à quel point cette situation fiscale est différente de celle de votre propre lieu de résidence. Comme le note l'IRS, vous pouvez vendre la maison dans laquelle vous vivez et éviter de payer des impôts sur les bénéfices allant jusqu'à 250 000 $ pour les inscrits individuels ou sur les bénéfices de 500 000 $ pour les couples qui présentent une demande ensemble. La principale exigence pour bénéficier de cette exclusion est que vous soyez propriétaire de votre maison et que vous ayez vécu comme résidence principale pendant au moins deux ans au cours des cinq dernières années.

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