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Investir dans les terres agricoles: un guide pour les investisseurs immobiliers

Selon le département américain de l'Agriculture (USDA), il y a environ 911 millions d'acres de terres arables en Amérique. Les agriculteurs et les éleveurs possèdent environ 61% des terres qu'ils utilisent et louent le reste à des propriétaires tiers. Alors que d'autres opérateurs détiennent 8% de ce pays, les groupes d'investisseurs (y compris les agriculteurs à la retraite) détiennent les 31% restants des terres agricoles américaines, dont 21% appartiennent à des particuliers ou à des sociétés non opérationnelles et 10% à des sociétés, des fiducies ou d'autres propriétaires.

Compte tenu de cette division, les investisseurs non agricoles possèdent une petite partie des terres arables du pays. Cependant, cet élément a augmenté à mesure que de plus en plus d'investisseurs achètent des terres agricoles productives dans le cadre de leur portefeuille d'investissement.

Ce guide explique pourquoi les investisseurs achètent des terres agricoles et combien il existe de façons d'ajouter cette classe d'actifs à un portefeuille.

Pourquoi investir dans les terres agricoles?

La principale raison pour laquelle de plus en plus d'investisseurs utilisent les terres arables comme opportunité d'investissement est la longue histoire de rendements solides. Ces retours se présentent sous deux formes:

  • Augmentation de la valeur des terres arables.
  • Rendement des cultures ou paiements en espèces.
  • Au cours des 50 dernières années, la valeur des terres arables américaines a augmenté d'environ 6,1% par an, période au cours de laquelle seulement cinq ans se sont écoulés. Ajoutez les rendements en espèces et le rendement pour les investisseurs était encore plus impressionnant. Depuis 1991, les terres arables ont un rendement positif chaque année et, selon l'USDA, un rendement annuel moyen de 11,5%. Pour mettre ce rendement sous le bon jour, il a surperformé toutes les autres classes d'actifs à l'exception de l'indice Dow Jones REIT au cours de cette période.

    En plus du potentiel de rendement total supérieur à la moyenne de la propriété des terres agricoles, il offre aux investisseurs plusieurs autres avantages:

  • Faible volatilité: Historiquement, les rendements des terres agricoles étaient moins volatils que la plupart des autres classes d'actifs, notamment les obligations d'État américaines à 10 ans, le S&P 500, l'or et l'indice Dow Jones REIT.
  • Faible corrélation: les rendements des terres arables n'évoluent normalement pas dans la même direction que le marché boursier. Pendant de nombreuses années, les terres arables ont eu un rendement positif au cours d'une année où le S&P 500 a perdu de la valeur.
  • Protection contre l'inflation: les terres arables sont une véritable marchandise qui produit des matières premières telles que le maïs et les céréales. En tant que tel, il bénéficie de l'inflation car cela augmenterait non seulement la superficie mais aussi la récolte de revenus. Pour cette raison, certaines terres arables appellent un investissement aurifère avec un revenu.
  • Comment puis-je investir dans des terres agricoles?

    Alors que les racines de l'agriculture locative en Amérique remontent à la fin de la guerre civile, le secteur agricole reste une classe d'actifs non traditionnelle pour les investisseurs immobiliers. Cela est principalement dû au fait que les agriculteurs, opérateurs et retraités, possèdent la plupart des terres arables et des pâturages du pays.

    Cependant, ces dernières années, les terres arables sont devenues une classe d'actifs pour les investisseurs à mesure que de nouvelles opportunités d'investissement dans ce secteur sont apparues. Voici comment un investisseur peut ajouter des terres agricoles à son portefeuille.

    Acheter un terrain directement

    La façon la plus évidente d'investir dans des terres agricoles est d'acheter des terres agricoles ou des pâturages directement utilisables et de les louer à un agriculteur ou à un éleveur. Cette méthode d'investissement dans l'agriculture a des coûts initiaux importants, car un investisseur devrait probablement acheter une grande propriété. Le prix moyen des terres pour les terres agricoles était de 4130 $ l'acre en 2018, tandis que les pâturages coûtaient environ 1390 $ l'acre, selon l'USDA. Dans l'intervalle, les investisseurs louent généralement des terres arables pour 138 $ l'acre et des pâturages pour 12,50 $ l'acre, ce qui signifie des rendements en espèces de 3,3% et 0,9%, respectivement.

    Les investisseurs qui achètent des terres pour investir dans l'agriculture ont plusieurs options, chacune avec ses avantages et ses inconvénients:

  • Achat d'une ferme existante par le biais d'une transaction de cession-bail dans laquelle l'agriculteur actuel continue de gérer la ferme et paie un loyer au nouveau propriétaire. Une transaction de cession-bail serait probablement le moyen le moins risqué et passif d'investir directement dans les terres agricoles. En retour, un investisseur peut avoir à payer un prix plus élevé pour le pays et donc à gagner un rendement en espèces inférieur.
  • Achat d'une ferme existante ou de terres arables et location à un nouveau locataire. Cette option pourrait potentiellement générer un rendement plus élevé pour un investisseur. Cependant, il faudrait probablement plus de travail à l'avance pour trouver le bon locataire pour la ferme.
  • Acquisition de terres qui ne sont pas actuellement utilisées pour l'agriculture et conversion en terres arables, en pâturages ou en ferme urbaine. La conversion de terres arables a le potentiel de générer le rendement le plus élevé, car un investisseur serait probablement en mesure d'acheter des terres à un prix inférieur et ainsi obtenir un rendement en espèces plus élevé et éventuellement bénéficier d'une augmentation plus élevée de la valeur des terres. Cependant, cette option nécessite la plus grande quantité de travail, car un investisseur devrait convertir le terrain à des fins agricoles et trouver les bonnes plantes et les bons locataires pour l'emplacement.
  • Achat d'actions dans des FPI spéciales axées sur les terres arables

    Deux fiducies de placement immobilier (FPI) cotées en bourse se concentrent actuellement sur l'acquisition et la location de terres agricoles aux agriculteurs:

  • Farmland Partners (NYSE: FPI).
  • Gladstone Land Corporation (NASDAQ: LAND).
  • Farmland Partners est la plus grande FPI de terres agricoles cotée en bourse aux États-Unis. À la mi-2019, la société avait des actifs d'environ 1,1 milliard de dollars, dont 158000 acres de terres agricoles dans 17 États. Ces terres ont été louées à plus de 100 locataires qui cultivent 26 variétés, dont 57% sont des cultures en rangs (maïs, soja, riz et coton) et 42% sont des cultures permanentes et spéciales (amandes, avocats, raisins), arbres non fruitiers et légumes).

    Gladstone Land, quant à lui, comptait 111 fermes totalisant 86 534 acres dans 10 États, d'une valeur de 876 millions de dollars. L'accent est mis sur les terres arables où des aliments sains tels que les fruits, les légumes et les noix sont cultivés.

    Tout investisseur possédant un compte de courtage et suffisamment d'argent pour acheter une action peut investir dans ces FPI de terres agricoles. Cela en fait le moyen le plus accessible et le plus abordable d'investir dans les terres agricoles. Cependant, puisqu'elles sont négociées en bourse, elles présentent un certain risque de marché.

    Une autre option de FPI est le FPI Iroquois Valley Farmland, un FPI public non négocié ouvert à tous les investisseurs mais non négocié en bourse. L'entreprise se concentre sur la possession d'un portefeuille de terres agricoles biologiques. Cependant, il a un investissement minimum élevé de plus de 10 000 $ et les investisseurs ne peuvent pas restituer leurs actions pendant cinq ans.

    Investissez grâce à une plateforme de financement participatif axée sur l'agriculture

    Ces dernières années, plusieurs sociétés ont été créées pour accéder aux investissements dans les terres agricoles via Internet. La plupart de ces plates-formes de financement participatif pour les terres agricoles, cependant, ne sont ouvertes qu'aux investisseurs accrédités (c'est-à-dire ceux dont la valeur nette élevée dépasse 1 million de dollars sans valeur nette immobilière ou 200000 $ chacun au cours des deux dernières années ou 300 000 $ en cas de mariage).

    AcreTrader

    AcreTrader est une plateforme de financement participatif qui donne aux investisseurs accrédités un accès direct aux terres agricoles. La plupart des offres obligent un investisseur à acheter 10 actions, ce qui correspond à un hectare de terrain, qui coûte généralement entre 3 000 $ et 10 000 $ par hectare. Au lieu d'avoir la propriété légale de l'hectare physique de terrain, les investisseurs détiennent des actions dans une société à responsabilité limitée (LLC) qui en a la propriété légale.

    FarmFundr

    FarmFundr est une plateforme de financement participatif qui permet aux investisseurs accrédités d'investir dans une variété d'options, telles que les terres agricoles et les installations agricoles.

    FarmTogether

    FarmTogether est un marché en ligne pour les investissements dans les terres agricoles. Il offre aux investisseurs accrédités un accès direct à des opportunités d'investissement pré-approuvées pour les terres agricoles américaines. Les investisseurs peuvent investir directement dans certaines fermes ou dans un fonds qui détient plusieurs actifs agricoles.

    Farmland LP

    Farmland LP se concentre sur l'achat de terres agricoles de base et leur conversion en terres agricoles biologiques plus précieuses. Il offre aux investisseurs la possibilité d'acheter des actions d'une FPI publique non négociée, Vital Farmland REIT, avec un investissement minimum de 50 000 $.

    Rendements des cultures

    Harvest Returns est une plateforme de financement participatif qui offre une variété d'entreprises agricoles qui sont principalement ouvertes aux investisseurs accrédités.

    Steward

    Steward est une plateforme de financement participatif qui se concentre sur l'investissement dans des fermes durables. L'objectif est de fournir aux agriculteurs des capitaux (sous forme de prêts) pour entretenir et agrandir leurs exploitations. L'offre initiale, Steward Farm Trust, comportera un portefeuille de prêts aux agriculteurs et sera accessible à tous les investisseurs avec un investissement minimum de 100 $.

    Un nombre croissant de façons d'investir dans les terres agricoles

    Historiquement, les terres arables ont été un bon investissement. Malheureusement, étant donné les coûts initiaux élevés pour l'achat de terres agricoles, peu d'investisseurs pourraient bénéficier de cette classe d'actifs.

    Cependant, cela a changé ces dernières années, de nouvelles opportunités étant apparues sous la forme de FPI et de sites de financement participatif axés sur l'agriculture. Pour cette raison, les investisseurs peuvent désormais posséder un morceau de terre agricole américaine à des coûts initiaux beaucoup plus bas, ce qui en fait une classe d'actifs de plus en plus accessible.

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