Catégories
Programme immobilier Pinel

Investir dans l'immobilier est-il toujours une bonne idée pour les Canadiens?

Bien avant la bourse, avant que le sel soit considéré comme aussi précieux que l'or, et avant que les gens ne découvrent du pétrole pour la première fois, la terre était l'actif le plus recherché. L'investissement immobilier a continué d'évoluer, mais les investisseurs sont toujours à la recherche de terrains pour diversifier leur richesse, générer des revenus et augmenter leur richesse.

Aujourd'hui, cependant, beaucoup se demandent si l'immobilier est toujours un bon investissement. La question est d'actualité car le gouvernement s'est récemment concentré sur le marché du logement du pays.

À partir de 2016, alors que le marché du Grand Toronto et du Grand Vancouver était encore dans la bulle, les gouvernements ont commencé à introduire un certain nombre de réglementations fiscales et hypothécaires. L'objectif était de ralentir le resserrement des marchés immobiliers – et cela a fonctionné. En 2018, le prix de détail annuel moyen national a chuté de 3,9% pour s'établir à 488 668 $, selon l'Association canadienne de l'immeuble. Au cours de la même année, l'activité commerciale a diminué de près de 11%.

Cependant, les plus grands partisans de l'immobilier en tant que classe d'actifs n'ont pas été affectés. Des investisseurs comme Jim Yih, un spécialiste des pensions et des avantages sociaux à Edmonton et un blogueur en finances personnelles qui dirige le site Web RetireHappy. Il admet qu'il est partial. Sa fortune personnelle a considérablement augmenté grâce aux investissements immobiliers.

«Il existe de nombreuses façons de créer de la richesse», explique Yih, «mais tout le monde n'est pas enclin à le faire par le biais de l'immobilier. La question n'est pas de savoir si l'immobilier est un bon investissement ou non, mais comment utiliser au mieux l'immobilier comme investissement. "

Traitez les investissements immobiliers comme une entreprise

Pour beaucoup, la première incursion dans l'immobilier comme investissement consiste à acheter une résidence principale. Le temps et l'engagement nécessaires pour rechercher, enquêter et analyser cet achat aident les gens à apprécier ce qu'il faut pour trouver un bon immeuble de placement lorsqu'ils se joignent à construire leur portefeuille immobilier prix de départ. Pour les investisseurs expérimentés comme Yih, ce ne sont pas les bons objectifs. "La clé du succès des investissements immobiliers est un flux de trésorerie positif – et cela peut fonctionner sur n'importe quel marché", explique Yih.

Bien qu'il puisse être plus difficile de trouver une propriété à flux de trésorerie positif sur des marchés plus chers comme Toronto ou Vancouver, ce n'est pas impossible, surtout si vous avez une stratégie pour augmenter vos capitaux propres (comme des améliorations de bâtiments) ou pour épargner pour une propriété plus grande. suivre le paiement.

"C'est l'idée d'un gros investissement en capital qui a tendance à effrayer les investisseurs potentiels", a déclaré Dylan Nihte, agent immobilier et directeur de la croissance chez Zolo, le plus grand courtier indépendant du Canada. "Mais si le même investisseur investissait dans l'or, des actions, des actions ou même du Bitcoin, il aurait probablement besoin de 100% du coût", explique Nihte. «Avec l'immobilier, vous pouvez utiliser l'effet de levier. Un investisseur n'a qu'à payer 20% du prix d'achat pour posséder 100% de l'actif. Vous utilisez une partie de votre propre argent pour posséder un actif qui a beaucoup plus de valeur et qui peut augmenter en valeur au fil du temps. "

Cependant, les avantages de l'effet de levier et de l'appréciation ne devraient pas permettre à une personne d'ignorer les fondamentaux de l'entreprise. "Le jeu pour le prix futur d'une propriété n'est pas la meilleure façon d'investir dans l'immobilier", explique Yih. "C'est juste de la spéculation." Pour réussir dans l'immobilier, un investisseur doit le traiter comme une entreprise.

"Concentrez-vous sur les flux de trésorerie", dit-il. "Le revenu gagné doit couvrir toutes les dépenses, et il devrait y en avoir plus chaque mois."

Gérer les risques

Les investissements immobiliers offrent des rendements passifs et un moyen de diversifier votre portefeuille, mais ne sont pas sans risques. Voici des stratégies pour minimiser les plus grands risques auxquels un investisseur fait face lorsqu'il investit dans l'immobilier:

Risque n ° 1: contracter une dette supplémentaire

La plupart des investisseurs ont besoin d'une hypothèque pour acheter un bien locatif. Cela peut modifier vos ratios d'endettement, ce qui peut affecter si vous obtenez le meilleur intérêt hypothécaire ou le meilleur intérêt de prêt ou non. Pour minimiser ce risque, gardez un œil sur votre solvabilité (vous pouvez le vérifier sur les sites Web d'agences de crédit comme Equifax ou Transunion), payez toutes les factures à temps et parlez à un conseiller avant de demander un nouveau prêt ou de prolonger un prêt en cours.

Risque n ° 2: frais de réparation et d'entretien coûteux

Comme l'a dit Yih, un immeuble locatif doit avoir un flux de trésorerie positif. Un investisseur doit établir un budget pour un fonds d'urgence (argent utilisé pour des réparations et un entretien coûteux). Si le loyer mensuel prévu couvre toutes les dépenses mensuelles, y compris un fonds de réparation, la propriété sera positive, ce qui est essentiel pour un bon investissement.

Risque n ° 3: faire face aux mauvais locataires

Il est important de vérifier soigneusement les locataires et de rédiger un bail détaillé, de préférence avec l'aide d'un avocat immobilier. Familiarisez-vous avec les lois locales pour les propriétaires et les locataires. Pensez également à souscrire une assurance pour vous protéger contre les dommages tels que le vandalisme.

Vous pourrez peut-être éviter les maux de tête d'un locataire à long terme en créant une entreprise de location à court terme. Sachez simplement comment cela affecte votre hypothèque et votre assurance. Les prêteurs n'aiment pas les revenus de location à court terme et n'incluent pas ces revenus dans leurs calculs de qualification hypothécaire, explique Ron Butler, propriétaire de Butler Mortgage, une entreprise de l'Ontario.

Trouver une assurance adéquate peut également être un problème, explique Kim Neilly, vice-présidente du développement des entreprises chez Surex, un courtier d'assurance en ligne basé en Alberta. «Les logements locatifs gratuits sont les plus difficiles à assurer», explique Neilly. Que quelqu'un déménage au milieu du contrat de location ou que l'appareil reste gratuit en raison de réservations manquantes, une période d'inoccupation plus longue dans votre appareil de location met en péril votre couverture d'assurance. «Il y a généralement un délai de grâce de 30 jours qui varie d'un assureur à l'autre», explique Neilly. Certains fournisseurs annulent votre police dans les 24 heures suivant la libération d'un appareil.

Si vous décidez de démarrer une entreprise de location Airbnb, contactez votre assureur. «De nombreux changements nouveaux et passionnants ont permis à plus de personnes de participer à des programmes comme Airbnb et Vrbo sans dépenser des milliers en assurances», explique Neilly. "De nombreuses entreprises ont des avenants qui permettent à un propriétaire d'ajouter une couverture supplémentaire pour seulement 200 $ par an."

La clé est de parler proactivement aux professionnels de l'hypothèque et de l'assurance afin que vous connaissiez vos options.

Risque n ° 4: intenter une action en justice

La responsabilité est un inconvénient majeur pour les investissements immobiliers. En tant que propriétaire, vous êtes ouvert à des poursuites médicales et légales si une personne sur votre propriété était blessée. La manière la plus simple de réduire ce risque est de souscrire une assurance adéquate.

Une assurance responsabilité civile accrue – la partie de la police d'assurance qui couvre les frais médicaux et juridiques – est relativement peu coûteuse, car une action en justice peut peser sur vos finances personnelles. «Il est fortement recommandé de souscrire une assurance responsabilité civile d'au moins 2 millions de dollars», explique Neilly. "Les poursuites progressent régulièrement sur cette barre des 2 millions de dollars, et la différence de 1 à 2 millions de dollars en frais d'assurance responsabilité est d'environ 50 dollars par an."

Risque 5: vous risquez de perdre votre investissement

Un autre risque est le risque de tout perdre si un événement catastrophique endommage ou détruit gravement des biens. Un incendie, une inondation rurale, de la grêle ou même un tremblement de terre sont des catastrophes potentielles au Canada, et les résultats peuvent être des dommages matériels graves et coûteux.

Pratiquement toutes les polices d'assurance couvrent la perte catastrophique de bâtiments. Cependant, en tant qu'investisseur immobilier, vous devez également prendre en compte la perte de revenus due à des dommages ou à la destruction. Une politique de location globale garantit les revenus du propriétaire pour remplacer les loyers perdus à la juste valeur marchande, explique Neilly.

Conclusion: les Canadiens peuvent toujours investir en toute confiance dans l'immobilier

Même avec les gros titres qui planent sur une récession mondiale imminente, l'immobilier est toujours un moyen viable de construire et d'élargir votre portefeuille d'investissement. Alors que les chiffres pour 2018 semblaient sombres, les prévisions de croissance négative avaient déjà augmenté en 2019. Selon CREA, l'activité commerciale nationale devrait augmenter de 5% en 2019 et de 7,5% en 2020. Le prix de vente national devrait également être sur la bonne voie en 2019 avec une légère augmentation (de 0,5%) et un retour aux normes historiques de 2,1% de croissance des prix en 2020.

Pour les investisseurs, la clé pour prendre des décisions stratégiquement intelligentes est de prendre en compte les facteurs économiques sous-jacents qui affectent votre investissement. Comme l'a récemment déclaré l'économiste en chef de BMO, Douglas Porter, dans une entrevue à Bloomberg: les rendements obligataires chutent, le Canada connaît une forte croissance démographique et les décisions budgétaires du gouvernement stimulent le marché immobilier national, ce qui laisse présager un avenir sain pour le marché immobilier canadien.

Investir dans l'immobilier est-il toujours une bonne idée pour les Canadiens?
4.9 (98%) 32 votes