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Investir dans l'immobilier locatif: conseils d'un investisseur immobilier …

  • Dans un épisode récent du podcast de Nick Loper "The Side Hustle Show", l'investisseur immobilier Dustin Heiner a expliqué comment il pourrait prendre sa retraite à l'âge de 37 ans en investissant dans des propriétés locatives.
  • Heiner décrit les mesures que les investisseurs doivent prendre avant d'acheter une nouvelle propriété et comment ces propriétés locatives peuvent faire de l'argent avec eux.
  • Il a mis l'accent sur le choix de la bonne ville et du bon État, la constitution de la bonne équipe et l'importance du critère de revenu mensuel résiduel de 250 $.
  • Vous pouvez trouver plus d'histoires sur la page d'accueil de Business Insider.
  • Dustin Heiner est un investisseur immobilier expérimenté qui a pris sa retraite à l'âge de 37 ans et a gagné un revenu passif d'environ 15 000 $ par mois sur ses propriétés locatives.

    Dans un récent épisode du podcast "The Side Hustle Show", animé par Nick Loper, Heiner a révélé comment il était passé de travailler dans un bureau du gouvernement local à travailler pour lui-même et a défini les mesures que les investisseurs devraient prendre avant de décider d'une propriété.

    Dès 2006, Heiner a acheté sa première propriété locative en Ohio pour 17 000 $ en espèces. Dans le podcast, il a déclaré que lors de son premier mois après avoir loué une maison, il avait fait environ 350 $ de dépenses. Ce nombre s'avérerait important, Heiner investissant de plus en plus.

    Afin de transformer l'emploi à temps partiel en un emploi à temps plein, il a dû investir dans plus de propriétés qui lui ont donné le même flux de trésorerie mensuel.

    "Si je multipliais cela, une propriété serait de 300 $, 10 propriétés, ça alors, c'est 3 000 $ par mois. C'est 36 000 $ par an."

    En 2016, il possédait environ 26 propriétés, il a donc quitté son emploi et s'est entièrement concentré sur l'investissement dans des propriétés locatives. Il a déclaré avoir aujourd'hui plus de 30 propriétés.

    Heiner a admis qu'il avait eu de la chance avec le premier accord qu'il avait trouvé en Ohio. "J'ai tout mal fait", a-t-il déclaré. Cependant, plus de 10 ans et de nombreuses propriétés plus tard, il a dit qu'il avait développé un système d'étapes qu'il proposerait à tout le monde avant de faire un nouvel achat.

    Une fois l'État décidé, Heiner utilise Zillow pour explorer les villes de cet État. Il considère les villes densément peuplées avec beaucoup de biens immobiliers disponibles, a-t-il expliqué. Une fois la ville rétrécie, il vérifie toutes les propriétés de cette ville pour voir si elles répondent à ses critères. Cela signifie rechercher un bien qui correspond au montant d'argent affecté à l'investissement et aux revenus locatifs élevés.

    "Voici un principe pour tous ceux qui écoutent: ils veulent acheter un revenu résiduel de 250 $ ou plus [a month] après chaque numéro ", at-il déclaré dans le podcast.

    Cette étape nécessite "de trouver les bonnes personnes pour gérer l'entreprise pour nous", a déclaré Heiner.

    Ces personnes comprennent des gestionnaires immobiliers, des courtiers, des grossistes, des investisseurs, des experts en assurance et des gens de téléphones portables.

    L'attitude la plus importante, selon Heiner, est le gestionnaire immobilier. Il a suggéré d'interroger au moins six gestionnaires immobiliers différents avant de se limiter à un.

    Heiner a dit un jour: "Je me suis envolé pour l'Illinois, je me suis envolé pour Springfield, Illinois, une grande ville, un super endroit, mais je n'ai littéralement pas pu trouver un bon gestionnaire immobilier."

    Alors que la ville était géniale, il a dit qu'il était parti les mains vides car il ne pouvait pas trouver un manager en qui il avait confiance. Quand il s'agit de trouver la bonne chose, il y a trois choses à rechercher: quelqu'un avec une personnalité qui correspond bien à la vôtre, quelqu'un qui est digne de confiance, et quelqu'un qui est bon en communication et qui ne prend pas longtemps pour se déplacer faire des appels pour répondre.

    "Un bon conseil professionnel est de leur demander:" Si vous deviez investir votre argent dans cette ville maintenant, où serait-il? Où achèteriez-vous? "Ce sont des domaines clés pour commencer chercher ", at-il dit.

    Après l'expérience dans l'Illinois, Heiner a déclaré qu'il s'était rendu compte qu'il n'avait pas à se rendre à n'importe quel endroit pour démarrer une entreprise. Il pouvait le faire à distance.

    "Maintenant, je fais tout à distance", a-t-il poursuivi. "J'ai trouvé qu'il n'était pas nécessaire de prendre l'avion pour une autre ville pour partir d'un nouvel emplacement."

    La clé pour rester à l'écart est une équipe solide afin que l'entreprise fonctionne automatiquement et gagne de l'argent chaque mois. Selon Heiner, il ne peut travailler avec ce système que 30 minutes par mois.

    Selon Heiner, il ne suffit pas de gagner 50 $ ou 100 $ par mois avec une propriété.

    "Si vous extrapolez cela, littéralement 100 $ par mois, c'est littéralement 1 200 $ par an. Si vous avez une mauvaise chose, comme un loft, tout votre profit va", a-t-il dit.

    Bien sûr, il est important de faire des économies pour couvrir les coûts de réparation, mais à 100 $ par lot, il ne reste plus beaucoup d'argent pour vivre, a-t-il expliqué.

    Si vous recherchez uniquement des propriétés qui vous rapporteront 250 $ ou plus une fois que toutes les autres dépenses telles que les dépenses en capital, les réparations et les frais de gestion immobilière seront payées, Heiner dit que vous avez un "modèle commercial qui change la vie".

    Mais la clé ici, bien sûr, est d'avoir plusieurs propriétés dans différents domaines, ce qui signifie que vous gagnez un revenu résiduel chaque mois. Cela rapporte non seulement plus d'argent, mais limite également le risque de l'investissement.

    "Je n'ai littéralement pas payé d'argent de ma poche pour mes biens immobiliers, je voudrais dire, depuis 10 ans, parce que j'ai maintenant tellement de propriétés que je gagne tellement d'argent que s'il y a des problèmes avec l'une de ces propriétés, cela viendra des loyers que je reçois le mois prochain. "

    L'achat de biens immobiliers à prix réduit signifie que les vendeurs réalisent les gains en capital lorsqu'ils sont revendus. C'est ce qu'on appelle la prise de participation, a expliqué Heiner.

    «Nous sommes des investisseurs. Si la propriété vaut 100 000 $, nous offrirons 78 000 $, puis nous irons là où nous nous installerons probablement pour 85 000 $ ou 88 000 $, donc nous réduisons la valeur." il a continué.

    Ensuite, il y a une appréciation forcée et une appréciation du marché, ce qui signifie une augmentation de la valeur de la propriété soit par des rénovations qui ajoutent de la valeur, soit par une appréciation naturelle au fil du temps à mesure que le marché se développe.

    Les deux autres façons de gagner de l'argent avec un bien locatif sont les avantages fiscaux pour les investisseurs et les rachats d'hypothèques, c'est-à-dire que le loyer mensuel des locataires couvre les frais hypothécaires.

    Heiner a déclaré qu'il n'avait pas payé d'assurance, d'impôts ou de gestion immobilière de sa poche. Ces frais sont couverts par les loyers qu'il perçoit auprès de ses locataires.

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