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Investir dans l'immobilier multifamilial: 3 options différentes …

Lorsque la plupart des gens pensent à investir dans l'immobilier multifamilial, pensez à acheter et à louer une propriété à logements multiples pour générer des revenus. C'est certainement un moyen, mais être propriétaire n'est pas pour tout le monde et pas le seul.

Il existe trois façons d'utiliser votre capital d'investissement directement dans des immeubles multifamiliaux. En plus d'acheter des propriétés locatives, vous pouvez également participer à une opportunité d'investissement de financement participatif pour plusieurs familles ou acheter des actions dans une fiducie de placement immobilier (FPI).

La meilleure option pour vous dépend de plusieurs facteurs, notamment le temps et le capital que vous souhaitez investir, votre tolérance au risque, le rendement que vous attendez de vos investissements et bien plus encore. Vous trouverez ci-dessous un aperçu des trois principales options pour les systèmes multifamiliaux, ainsi qu'une liste de considérations pour vous aider à décider quelle approche vous convient le mieux.

Acheter un immeuble

L'achat d'une propriété multifamiliale est le moyen le plus évident d'investir dans une propriété multifamiliale. Vous pourriez acheter un duplex, un triplex, un quad ou même une plus grande propriété, puis louer les unités pour générer des revenus. En général, les maisons multifamiliales de deux à quatre unités résidentielles sont considérées comme des immeubles résidentiels aux fins de financement, tandis que celles qui comptent cinq unités résidentielles ou plus sont considérées comme des immeubles commerciaux.

Voici quelques inconvénients possibles à considérer. D'une part, l'achat d'un bien locatif est un moyen très pratique d'investir dans des immeubles multifamiliaux. Même si vous embauchez un gestionnaire immobilier, cela prend beaucoup de temps.

Les locations peuvent également être assez incohérentes en termes de revenus. Des choses comme les vacances et les coûts d'entretien sont difficiles à prévoir avec un certain degré de précision, et les dépenses comme les impôts fonciers et les assurances peuvent varier considérablement d'une année à l'autre.

De plus, les immeubles locatifs peuvent être non liquides (difficiles à vendre) et nécessitent généralement des engagements initiaux élevés en capital.

Sur le plan positif, investir dans des propriétés locatives peut être un excellent moyen de générer des revenus et de créer de la richesse au fil du temps. Neuf millionnaires sur dix ont tiré leur fortune de l'immobilier, il y a donc clairement un potentiel de rendement élevé.

Participer à un investissement immobilier de crowdfunding

Le crowdfunding immobilier est un type d'investissement relativement nouveau, mais offre le potentiel d'excellents rendements.

Voici une idée générale de son fonctionnement: disons qu'un investisseur immobilier expérimenté souhaite acheter un complexe d'appartements plus ancien pour 5 millions de dollars. Ils veulent dépenser 2 millions de dollars pour réparer les unités et ajouter des équipements, puis louer les appartements pour générer des revenus. Après une période de détention de cinq ans, le promoteur s'attend à ce que la propriété soit vendue pour 10 millions USD.

Cependant, ils ne peuvent obtenir qu'un prêt de 4 millions de dollars de la banque et investir 1 million de dollars de leur propre capital. Pour lever les 2 millions de dollars restants, le développeur peut choisir de répertorier l'opportunité sur une plateforme de crowdfunding immobilier et d'offrir une partie de l'action aux investisseurs individuels.

Il existe plusieurs plateformes de crowdfunding réputées comme Realty Mogul et CrowdStreet. Des opportunités de crowdfunding sont souvent ajoutées. Donc, si vous souhaitez investir dans l'immobilier multifamilial, cela peut être une option.

Le financement participatif est généralement un investissement immobilier à haut risque. Le risque peut être bien justifié par le potentiel de bénéfices, mais il est important de savoir qu'il existe un risque d'exécution important à prendre en compte, car il existe généralement une sorte de stratégie de création de valeur (par exemple une rénovation).

Acheter une FPI résidentielle

C'est le moyen le plus simple et le moins cher d'investir dans l'immobilier. Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont des sociétés spéciales qui aident les investisseurs à investir leur argent dans l'immobilier. De nombreuses FPI sont cotées en bourse, ce qui signifie que vous pouvez les acheter via un courtier en un simple clic, comme avec n'importe quel autre titre.

Les FPI doivent verser des dividendes aux actionnaires au moins 90% de leur revenu imposable afin qu'ils puissent faire d'excellents investissements de revenu passif, en particulier dans les comptes d'épargne-retraite tels que les IRA.

La plupart des FPI se spécialisent dans un seul type de propriété. Certains achètent des immeubles de bureaux, d'autres centres commerciaux et certains FPI investissent dans des hypothèques et d'autres biens immobiliers financiers. Et pour nos besoins, certains investissent dans l'immobilier résidentiel.

Il existe des FPI résidentielles qui achètent des maisons unifamiliales, mais la majorité investissent dans des immeubles d'habitation. AvalonBay Communities (NYSE: AVB) et Equity Residential (NYSE: EQR) sont deux exemples de FPI qui investissent principalement dans des maisons urbaines. Mid-America Apartments (NYSE: MAA) investit dans des marchés de croissance moins chers. Certaines FPI multifamiliales sont spécialisées, telles que B. les American Campus Communities (NYSE: ACC), qui possèdent et exploitent des appartements partagés centrés sur les étudiants sur ou à proximité des campus universitaires.

Quel est le meilleur pour toi?

Il n'y a pas de réponse unique ici. Le meilleur investissement dans l'immobilier multifamilial dépend de plusieurs facteurs. Voici certaines des choses que vous pourriez considérer:

  • Besoins en capital: les trois différents types d'investissements sont traités ici dans l'ordre, du plus capitalistique au plus bas. Pour acheter une propriété multifamiliale, il est sage de se préparer à réduire au moins 20% du prix d'achat et à surestimer vos frais de clôture et vos réserves obligatoires. Les investissements immobiliers financés par le crowdfunding ont généralement un minimum de 25 000 $ ou plus, mais j'ai vu des chiffres inférieurs. Et les investissements REIT peuvent être réalisés simplement en achetant une part de la société.
  • Liquidité: Il existe trois niveaux de liquidité différents. Vous pouvez choisir de vendre une propriété multifamiliale à tout moment. Cependant, l'obtention d'une offre acceptable peut prendre plusieurs mois. D'un autre côté, votre argent est généralement lié au financement participatif pendant plusieurs années. Avec les FPI, vous pouvez vendre immédiatement en appuyant sur un bouton.
  • Votre niveau d'engagement souhaité: même si vous embauchez un gestionnaire immobilier pour effectuer les opérations quotidiennes d'un immeuble locatif multifamilial, cette option nécessite beaucoup de temps de votre part, en particulier lors de vos achats et de vos achats. Les deux autres options sont principalement des options passives pour investir dans l'immobilier multifamilial.
  • Tolérance au risque: Bien qu'il existe des risques différents dans chacune des trois catégories, l'immobilier participatif est généralement l'option présentant le potentiel de risque / récompense le plus élevé. Le financement participatif est généralement associé à un risque d'exécution élevé, tandis que les autres obtiennent souvent des revenus stables et une augmentation régulière de la valeur.
  • Exigences de revenu: Si vous prévoyez de tirer vos revenus de votre investissement, vous devez en tenir compte. Par exemple, de nombreux investissements crowdfundés ne génèrent pas de revenus immédiats. Donc, si vous avez besoin de revenus, il est important de trouver un immeuble qui le rende possible.
  • En résumé, la meilleure solution consiste à décider où vous en êtes et à choisir l'investissement immobilier multifamilial le plus judicieux pour vous.

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