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Investissement immobilier 101 – 9 étapes pour commencer (ou resta …

Je me souviens très bien d'avoir été un investisseur immobilier débutant. En tant que jeune de 23 ans sans expérience en affaires ou dans le monde réel, c'était débordant de commencer. J'ai fait la seule chose que je savais alors – j'ai appris autant que possible des livres, des séminaires, des mentors et de l'école des coups durs.

Mais au moins au début, plus d'éducation n'est pas toujours la réponse. Au fur et à mesure que vous en apprenez, vous devenez soudain conscient des nombreuses opportunités et défis qui vous attendent. Ironiquement, trop de connaissances peuvent conduire à une paralysie de l'analyse.

Si je pouvais recommencer, je commencerais par un plan étape par étape par un investisseur immobilier expérimenté. Ce plan me permettrait d'apprendre progressivement tandis que j'avance encore. Cela m'aiderait à me concentrer sur l'essentiel et à ignorer les éléments non essentiels. Si j'avais suivi les étapes, j'aurais économisé beaucoup de temps et de frustration et évité d'être submergé.

Bien que je ne puisse pas remonter dans le temps pour moi-même, je peux créer un plan étape par étape que VOUS pouvez utiliser à temps plein mes 18 années d'expérience dans l'investissement immobilier. Vous pouvez trouver cela dans le reste de cet article.

Mon plan en 9 étapes pour démarrer (ou recommencer) des investissements immobiliers

Voici les 9 étapes qui vous montreront comment commencer à investir dans l'immobilier. Pour le meilleur effet, je vous recommande de les parcourir du début à la fin. Cependant, si vous effectuez un examen, vous pouvez également cliquer sur l'un des liens suivants pour accéder directement à cette étape:

  • Identifiez votre phase financière
  • Choisissez une stratégie d'investissement immobilier spécifique
  • Choisissez un marché cible
  • Décidez de vos critères pour les immeubles de placement
  • Construisez votre équipe
  • Aligner le financement
  • Collectez de l'argent pour les acomptes et les réserves
  • Créer un plan pour trouver des offres
  • Planifiez votre temps et hiérarchisez les prochaines actions
  • J'ai essayé de résumer chaque étape dans les sections suivantes. Pour garder un article déjà long un peu plus court, j'ai ajouté des liens vers mes autres articles et vidéos pour expliquer chaque étape plus en détail si vous en avez besoin de plus.

    Suivez donc les instructions, prenez des notes et suivez les étapes afin que vous puissiez commencer (ou redémarrer) les investissements immobiliers rapidement.

    Étape 1 – Identifiez votre phase financière

    Les investissements immobiliers sont simplement un moyen d'améliorer vos finances. Donc, avant d'examiner les détails de l'immobilier, nous devons considérer votre situation financière globale.

    Après tout, la plupart des nouveaux investisseurs veulent atteindre l'indépendance financière. Vous pouvez le considérer comme le sommet de la montagne, où vos frais de subsistance sont tous couverts par les revenus de placement.

    Les bases pour gravir cette montagne sont les mêmes que vous investissiez dans l'immobilier ou autre chose. Pour arriver plus rapidement au sommet de la montagne, il vous suffit d'augmenter votre taux d'épargne. Vous pouvez ensuite investir ces économies dans vos actifs sélectionnés, tels que l'immobilier.

    Dans la section suivante, je proposerai des stratégies immobilières spécifiques qui vous aideront avec votre taux d'épargne. Pour le moment, cependant, vous devez déterminer où vous en êtes sur la montagne financière. Êtes-vous au fond (comme je l'étais quand j'étais débutant)? Demi-hauteur? Ou près du sommet?

    Dans mon article Investissements immobiliers pour débutants, ces phases de l'actif sont expliquées plus en détail.

    Vous souhaitez connaître votre phase actuelle, car en fonction de la localisation, certaines stratégies immobilières ont plus de sens que d'autres. J'expliquerai certaines de ces stratégies à l'étape suivante.

    Après avoir réfléchi un instant, décidez quelle phase vous convient le mieux. Ne vous inquiétez pas, cela n'a pas besoin d'être parfait. Passons ensuite à l'étape 2.

    Étape 2 – Choisissez une stratégie d'investissement immobilier spécifique

    À ce stade, vous pourriez créer un plan d'affaires de 30 pages dont même un MBA serait fier. Mais rappelez-vous, l'objectif est juste de commencer. Commençons donc par quelque chose de plus rapide. Vous pouvez créer un plan détaillé et détaillé ultérieurement si vous le souhaitez.

    Pour l'instant, choisissez seulement UNE stratégie immobilière qui vous aidera à passer de votre phase financière actuelle à la suivante (pensez à l'étape 1).

    Si vous commencez avec une certaine stratégie, cela ne signifie pas que vous n'aurez aucun détour ni même un changement de direction complet plus tard. La vie arrive et il faut être flexible. Cependant, si vous commencez avec un seul, vous pouvez mieux vous concentrer. Et cela vous donne la confiance nécessaire pour commencer.

    Voici un menu de stratégies immobilières suggérées que vous pouvez choisir en fonction de votre niveau d'actif:

    Stratégies pour les niveaux de richesse # 1 et # 2 – survie et stabilité

    Objectif de la stratégie: gagner des revenus supplémentaires, apprendre et éviter les pertes

  • Gardez votre emploi et travaillez pour obtenir une augmentation (pas de l'immobilier, mais probablement la première stratégie à explorer)
  • Au lieu de simplement louer ou vous étirer pour acheter une maison, louez une résidence et louez des chambres ou des unités pour réduire votre paiement
  • Chien d'oiseau pour que d'autres investisseurs immobiliers «reniflent» de bonnes affaires pour eux et apprennent à connaître les acquisitions d'investissements (c'est comme ça que j'ai commencé)
  • Devenez un agent acheteur, aidez les acheteurs à trouver des maisons à acheter et découvrez le marché de l'immobilier commercial
  • Devenez un agent de crédit-bail, attribuez aux locataires des biens immobiliers pour des propriétaires ou des gestionnaires immobiliers et apprenez à connaître l'entreprise de propriétaires
  • Gérer / suivre des projets de rénovation pour d'autres investisseurs et découvrir le métier de la rénovation
  • ** J'ai écrit un article sur BiggerPockets.com détaillant ces options pour investir dans l'immobilier de démarrage. **

    Stratégies pour la prospérité de niveau 3 – Épargnants

    Objectif de la stratégie: augmenter considérablement votre taux d'épargne en réduisant les dépenses et / ou en augmentant les revenus

  • Une des options du niveau 1
  • Hachez votre maison pour réduire ou éliminer le paiement de votre allocation de logement
  • Faites un retournement en direct (également connu sous le nom de Flip Your Residence) pour de grandes économies en franchise d'impôt
  • Faites un logement en location en vivant dans une maison abordable pendant 1-2 ans, puis en le gardant en location
  • Commencez à vendre de l'immobilier en gros pour des pièces plus petites et plus rapides (nécessite généralement du temps et de l'argent en marketing et de solides compétences en vente).
  • Commencez un travail à temps partiel en dehors de l'industrie immobilière qui aligne vos compétences et vos passions avec les exigences du marché
  • Stratégies pour le niveau de richesse 4 – Croissance

    Objectif de la stratégie: augmenter votre petite fortune en une fortune beaucoup plus grande

  • Fixez et retournez les maisons pour générer de grosses pièces. N'oubliez pas de sauvegarder vos bénéfices et de les réinvestir!
  • Créez et développez un portefeuille immobilier avec l'un des plans suivants:
  • Stratégies de prospérité de niveau 5 – Revenu

    Objectif de la stratégie: convertir les actions existantes en investissements qui génèrent un revenu maximal avec un minimum d'efforts et de risques

  • Avec le portefeuille immobilier existant:
  • Rembourser les dettes pour réduire la dette totale (0% à 33% de la valeur des prêts hypothécaires), réduire les risques et augmenter les revenus
  • Vendre des propriétés inférieures et les remplacer par de meilleures (éventuellement avec 1031 échanges)
  • Refinancer toute dette restante qui n'est pas optimale avec une dette à long terme fixe à faible taux d'intérêt
  • Sans portefeuille existant ou avec un nombre insuffisant de propriétés:
  • Achetez des actifs plus passifs tels que des loyers résidentiels de haute qualité, des loyers commerciaux nets et / ou des parts dans des sociétés en commandite. Gardez la dette totale faible (valeur de prêt hypothécaire de 0 à 33%)
  • Prêter à d'autres investisseurs avec des fonds à l'intérieur et / ou à l'extérieur de comptes de pension autogérés
  • Diversification dans d'autres classes d'actifs (les fonds indiciels sont mon alternative de diversification préférée à l'âge de 37 ans. D'un autre côté, un retraité des années 50 appelé Darrow Kirkpatrick se diversifie également dans d'autres classes d'actifs telles que les obligations.
  • Choisissez une stratégie

    Si vous êtes attiré par l'une des stratégies ci-dessus, mais que vous êtes intimidé par l'exécution, ça va. Vous avez encore le temps d'apprendre. Écrivez-le d'abord. Ce type de processus décisionnel ciblé vous aide à identifier les lacunes dans les connaissances que vous devez combler lors de vos déplacements.

    Pour l'instant, choisissez uniquement une stratégie qui vous semble la plus intéressante et applicable à votre situation. Passons ensuite à l'étape suivante.

    Pour des détails étape par étape, accédez à mon cours gratuit d'investissement immobilier

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    Étape 3 – Choisissez un marché cible

    Avec des prix si élevés dans de nombreux endroits, les gens me demandent souvent s'ils devraient investir près de chez eux ou choisir un nouveau marché. C'est une bonne question car le marché que vous choisissez peut faire une grande différence dans vos résultats.

    Je préfère investir près de chez moi lorsque cela est possible. Si vous y êtes, vous avez l'avantage de bien connaître le marché. Même s'il est possible de gérer des biens immobiliers à distance, il est encore plus efficace et efficient d'être sur place.

    Je commencerais donc à évaluer les marchés près de chez moi. Si les prix dans votre quartier vous paraissent trop élevés, vous devriez d'abord examiner quelques idées sur place avant de regarder d'autres endroits. Conduisez d'abord à une heure de route. Les banlieues de grandes zones urbaines deviennent souvent beaucoup plus abordables et plus sensibles aux investissements. Deuxièmement, recherchez des niches plus petites dans votre marché global. Sur les marchés à prix élevés, des créneaux tels que les copropriétés, les maisons mobiles, les privilèges fiscaux et les investissements en billets de banque peuvent parfois encore être rentables.

    Que vous restiez près de chez vous ou que vous investissiez ailleurs, vous devriez toujours faire une analyse de marché en premier. J'ai rédigé un guide complet intitulé "Comment choisir l'emplacement idéal pour un immeuble de placement". Utilisez-le comme guide si vous êtes nouveau dans l'analyse de marché.

    Voici un bref résumé des idées que j'ai présentées dans ce guide:

  • Évaluer les critères de localisation pour l'image globale
  • Emplois et affaires
  • la croissance de la population
  • Rapport loyer / prix
  • Évaluez les petits critères de localisation
  • commodité
  • romance
  • praticabilité
  • Taux de sécurité et de criminalité
  • districts scolaires
  • Transport en commun
  • Accords de voisinage et HOA
  • Lois, finances, taxes et infrastructures locales
  • barrières d'approvisionnement
  • En combinant tous ces critères, vous pouvez ensuite sélectionner un marché d'investissement cible. Le choix de votre marché cible commencera probablement par une zone métropolitaine statistique (MSA), qui est une région plus grande. Cependant, je recommande de le restreindre encore plus aux codes postaux, aux districts scolaires ou aux blocs de recensement pour faciliter la recherche de biens immobiliers.

    Si vous devez prendre plus de temps pour évaluer et sélectionner votre marché, c'est bien. Mais ne restez pas coincé trop longtemps. Je recommande de faire une sélection dès que possible, puis de passer à l'étape 4. Une grande partie de l'esprit d'entreprise est un essai et une erreur. Vous ne serez jamais parfait. Vous pouvez tester votre hypothèse et revenir à cette étape si cela ne fonctionne pas.

    Étape 4 – Définissez vos critères pour les immeubles de placement

    Vos critères relatifs aux immeubles de placement vous indiquent, à vous et aux autres, ce que signifie avoir un bon investissement. Je recommande en fait de créer un profil d'investissement écrit que vous pouvez partager avec des partenaires potentiels, des investisseurs et des prospects tels que des agents immobiliers.

    Votre profil d'investissement écrit doit contenir des descriptions de deux catégories principales:

  • propriété cible
  • Termes cibles (également appelés nombres)
  • Votre propriété cible devient plus claire si vous sélectionnez une niche dans votre marché global. Une niche signifie que vous vous concentrez sur un segment plus petit de l'ensemble du marché. J'ai discuté de certains d'entre eux à l'étape 3, mais vous pouvez également explorer votre choix de niche avec mon article approfondi, Les 35 meilleurs investissements immobiliers de niche (et comment choisir le vôtre).

    Si vous avez sélectionné une niche (ou des niches), votre description de base de la propriété cible pourrait ressembler à ceci:

    Maisons unifamiliales avec 3 chambres et 2 salles de bain aux codes postaux 30263, 30265 et 30277. La fourchette de prix cible est de 120 000 $ à 199 000 $. Les propriétés idéales sont situées dans des rues tranquilles et sûres avec des écoles et des magasins. Les propriétés idéales comprennent également un garage ou autre stockage et une cour utilisable.

    La deuxième catégorie de votre profil d'investissement sont les termes idéaux (également appelés nombres). J'ai rédigé un guide complet intitulé "Exécution des chiffres de location – Analyse du fond de l'enveloppe". Cela vous montre comment vous pouvez déterminer rapidement les chiffres d'investissement les plus importants pour vous.

    Les termes idéaux que vous choisirez dépendront des choix que vous avez faits jusqu'à présent. Cependant, ils pourraient ressembler à ceci:

    Le prix d'achat cible (y compris les réparations à l'avance) doit respecter au moins la règle de 1%. Le revenu de location net après financement pour les immeubles d'appartements devrait être d'au moins 100 $ / mois par logement et pour les maisons unifamiliales d'au moins 200 $ / mois. Le rendement en espèces doit être d'au moins 10% et la remise sur la valeur totale de la propriété doit être d'au moins 10%.

    Vos critères peuvent changer avec le temps. Je sais que j'ai le mien. Cependant, choisissez certains critères de base des immeubles de placement avec lesquels vous pouvez vivre pour l'instant. Passez ensuite à l'étape suivante. Si vous constatez plus tard que vous devez ajuster vos critères, vous pouvez toujours revenir en arrière.

    Étape 5 – Construisez votre équipe

    L'immobilier est un sport d'équipe et vous êtes le leader de votre équipe. Vous n'avez pas nécessairement besoin d'employés, mais vous avez besoin d'entrepreneurs et de consultants indépendants qui peuvent vous aider dans leurs domaines d'expertise. Si l'idée de diriger cette équipe vous fait peur, un autre type d'investissement pourrait mieux vous convenir.

    Je décris mon approche de la sélection et de la constitution de mon équipe immobilière dans Your Team: The Main Ingredient of Stardom. En résumé, voici une liste de certains membres clés de l'équipe dont vous avez besoin. J'ai choisi les catégories de ces membres de l'équipe dans le grand livre The Millionaire Real Estate Investor:

  • "Cercle intérieur" – Les membres de votre équipe les plus proches
  • époux
  • partenaire commercial
  • Mentors / conseillers personnels
  • "Cercle de soutien" – Vos relations fiduciaires ou critiques qui vous aident dans des tâches importantes et continues
  • Gestionnaire immobilier (le cas échéant)
  • Avocat spécialisé dans l'immobilier et / ou les entreprises
  • Expert-comptable agréé (CPA)
  • créancier
  • "Cercle de service" – relations fonctionnelles pour les tâches dont vous avez besoin pour vos investissements
  • Agent de clôture / société titre
  • inspecteur maison
  • électricien
  • plombier
  • technicien CVC
  • yourselfer
  • peintre
  • Service judiciaire
  • lutte contre les parasites
  • Entrepreneur général (pour les conversions et permis importants)
  • Vous avez la meilleure chance de trouver les membres de votre équipe les plus importants en réseautant avec d'autres investisseurs immobiliers partageant les mêmes idées. Je le fais sur place à mon association d'investisseurs immobiliers (REIA) ou à d'autres groupes d'entreprises tels que la Chambre de commerce. Je trouve des investisseurs partageant les mêmes idées en ligne sur BiggerPockets.com avec ses rencontres locales et des forums spéciaux organisés par les marchés locaux.

    Passons à l'étape 6 et prévoyons de financer votre entreprise.

    Étape 6 – Ligne de financement

    Contrairement à d'autres formes d'investissement, il est assez normal d'utiliser des fonds pour vous aider à acheter une propriété. Et il existe de nombreuses options parmi lesquelles choisir.

    Je décris sept principales sources de financement dans mon article Bigger Pockets, Le guide complet pour le financement de votre première transaction immobilière. Si vous n'êtes pas un investisseur américain, certaines de ces sources spécifiques varient. Mais je pense que vous constaterez qu'au moins certains d'entre eux sont applicables. Les sept sources de financement comprennent:

  • Prêt de la Federal Housing Administration (FHA) – Assuré par le gouvernement fédéral et plus facile à qualifier que la plupart des programmes. Les conditions comprennent un petit acompte, un taux d'intérêt fixe et un prêt à long terme (à long terme)
  • Prêt VA (Veterans Administration) – Vous devez être un vétéran pour vous qualifier. Les conditions comprennent un dépôt de 0%, un taux fixe et un prêt à long terme.
  • Prêts conformes – Les prêts respectent les directives des géants hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac. Les conditions peuvent comprendre un dépôt de 5% à 20%, un taux fixe et un prêt à long terme.
  • prêts portefeuille – Ceux-ci sont détenus par des banques ou des établissements de crédit plutôt que d'être vendus sur le marché hypothécaire. Les échéances varient, mais sont généralement plus courtes (5 à 10 ans) et les taux d'intérêt sont compétitifs.
  • prêts d'argent dur – Ces prêteurs sont plus intéressés par la garantie (c'est-à-dire un actif dur) que par les règles détaillées de prêt d'autres sources. Les coûts du prêt sont beaucoup plus élevés, ils sont donc souvent utilisés pour des projets de rénovation à court terme.
  • Prêteurs privés – Le type de prêteur privé est très différent, des IRA autogérés et 401k aux particuliers fortunés. La flexibilité et la relation à long terme que vous obtenez de ces prêteurs les rendent extrêmement précieux. J'inclus également des partenaires financiers dans cette catégorie.
  • financement du vendeur – C'est mon type de financement préféré. Un vendeur équitable peut vous permettre de payer le prix d'achat au fil du temps en plusieurs fois ou en utilisant des contrats plus créatifs comme des baux et des options. Trouver un financement pour le vendeur n'est pas aussi simple que d'aller dans une banque, mais la flexibilité des termes fait que le financement pour le vendeur en vaut la chandelle.
  • Le type de financement que vous choisissez dépend de votre situation financière (étape 1), de votre stratégie (étape 2) et de vos préférences personnelles. Vous devriez vous fier fortement à vos mentors et aux membres de votre équipe de prêt (étape 5) pour trouver la solution la plus appropriée pour vous.

    Une fois que vous avez un plan de financement solide, vous pouvez passer à l'étape 7 pour collecter de l'argent pour votre mise de fonds et vos réserves.

    Étape 7 – Collectez de l'argent pour votre mise de fonds et vos réserves

    L'investissement immobilier est une entreprise qui vous permet d'utiliser l'argent des autres pour aller de l'avant. Cependant, vous ne devez pas vous attendre à développer votre entreprise sans perdre de l'argent. Même si vous utilisez les scénarios avec l'effet de levier le plus élevé, par exemple B. 0% moins les prêts VA (Veterans Administration), vous voulez toujours économiser de l'argent sur les réserves.

    De combien d'argent avez-vous besoin? Et comment le gardez-vous?

    Le montant en espèces dépend de votre stratégie (étape 2), des prix sur votre marché cible (étape 3) et de vos critères immobiliers (étape 4). Vous pouvez également demander au membre de votre équipe de prêt (étape 5) le montant de l'acompte dont vous avez besoin pour certains programmes de prêt (étape 6).

    Supposons que votre priorité financière soit d'augmenter votre taux d'épargne (niveau d'actif 3). Vous choisissez la stratégie de piratage de maison pour acheter un duplex pour 150 000 $. Vous pourrez peut-être trouver un prêt FHA avec un acompte de 3,5%. Il vous faut donc 5 250 $ (3% de 150 000 $) pour votre dépôt et peut-être 3 000 $ supplémentaires pour vos frais de clôture. Cependant, vous pouvez également avoir besoin de plus d'argent pour des améliorations de propriété et des réserves pour un jour de pluie. Supposons donc que vous ayez besoin de 10 000 $ supplémentaires pour cela.

    Votre argent total dans ce scénario de mise de fonds TRÈS faible est toujours de 18 250 $ (5 250 $ + 3 000 $ + 10 000 $). Comment aimez-vous l'argent? Voici quelques idées:

  • sauver – Je sais que c'est évident. Mais parfois, il suffit de faire des investissements importants, de travailler pour un revenu supplémentaire, de réduire les autres dépenses de votre vie et d'être patient jusqu'à ce que vous économisiez de l'argent. Pas de raccourci ici, mais ça marche.
  • vendre – Pouvez-vous vendre votre voiture et en acheter une moins chère? Avez-vous des jouets chers que vous pouvez vendre jusqu'à ce que vous soyez financièrement meilleur? Que diriez-vous de vendre une grande maison avec beaucoup de capitaux propres lorsque vous êtes prêt à réduire vos effectifs? Avez-vous des poubelles dans votre grenier / sous-sol / garage qui doivent disparaître? La vente est l'un des moyens les plus sûrs et les plus logiques de collecter des fonds.
  • emprunter – Vous devez être prudent avec ça. Personnellement, je suis sûr d'emprunter en toute sécurité contre des actifs à long terme tels que des immeubles locatifs. Mais les prêts personnels, les cartes de crédit ou les marges de crédit utilisées pour les acomptes peuvent être dangereux si les choses tournent mal. Le problème est la discipline des flux de trésorerie. Si vous empruntez 10 000 $ pour investir, est-ce suffisant pour payer les intérêts? Sinon, vous devez sortir de votre poche. Assurez-vous simplement que vous pouvez traiter ce paiement de prêt supplémentaire dans le pire des cas.
  • partenaire – Le partenariat est comme un délicieux gâteau. Et si quelqu'un m'offrait un riche gâteau au chocolat (mon préféré!) Pour une remise de 50%? Et si je n'avais pas d'argent pour l'acheter? Ne serait-il pas logique de trouver un ami qui a de l'argent et de partager le gâteau avec lui? Maintenant, nous gagnons tous les deux. Il s'agit d'un partenariat en bref. Cela a très bien fonctionné pour moi au cours des 15 dernières années. Assurez-vous simplement de communiquer clairement (par écrit) à l'avance et de travailler uniquement avec des personnes que vous aimez et en qui vous avez confiance.
  • Après avoir mis votre argent et votre financement en ordre, nous allons à l'étape 8 où nous trouvons de bonnes affaires!

    Étape 8 – Créez un plan pour trouver des offres

    Les bonnes affaires ne se limitent pas à vos genoux. Trouver de bonnes affaires est plus une chasse au trésor. Vous devez retourner des dizaines et des dizaines de pierres avant de trouver un joyau caché.

    Des périodes telles que 2008-2011 pendant la Grande Récession sont l'exception à cette règle. La chasse au trésor pour les transactions immobilières était alors beaucoup plus facile. Warren Buffett a bien décrit cette période dans sa lettre de 2016 aux actionnaires de Berkshire Hathaway:

    Tous les dix ans, des nuages ​​sombres remplissent le ciel économique et la pluie d'or brièvement. Quand il s'agit de telles averses, nous devons absolument nous précipiter à l'extérieur avec des cuves de lavage et non avec des cuillères à café.

    Nous devons toujours avoir nos lavabos prêts pour les moments où "il pleut de l'or". Mais qu'en est-il du reste du temps? En temps économique normal, vous devez travailler dur et faire un plan pour faire de bonnes affaires. Et vous devez rester discipliné avec vos critères d'investissement (étape 4) afin de ne pas succomber à la fièvre d'un marché chaud.

    Dans mon cours populaire de recherche de transactions immobilières, vous pouvez en apprendre davantage sur les 17 méthodes que j'ai utilisées pour acheter 33 transactions en un an (et obtenir une remise de 30% en utilisant le code de coupon THIRTYOFF-DF-REI101 à la caisse).

    Mon plan recommandé pour trouver des offres immobilières comprend deux sous-étapes:

  • Un budget marketing
  • Campagnes marketing pour vous faire des offres potentielles
  • Budget publicitaire, budget publicitaire

    Si vous avez un budget de 0,00 $ pour le marketing, vous devez faire preuve de créativité et prévoir de passer plus de temps personnel à la place. De cette façon, c'est plus difficile, mais pas impossible. À environ 500 $ par mois, vous avez probablement assez pour créer des campagnes de marketing efficaces. Et pour 1000 $ par mois ou plus, vous pouvez vraiment vous démarquer sur votre marché.

    Investir dans le marketing a toujours été l'un de mes meilleurs retours sur investissement en tant qu'entrepreneur. Mais vous devez choisir soigneusement ces dollars avec les bonnes campagnes marketing.

    campagnes de marketing

    Il existe de nombreuses campagnes marketing possibles. Et parce que le marketing est une science inexacte, les campagnes efficaces changent comme le vent. Je recommande donc de tester soigneusement différentes campagnes et de s'en tenir à ce qui fonctionne.

    Voici une liste des campagnes les plus efficaces avec mes brèves explications. Ils sont organisés en fonction des coûts:

    Gratuit et peu coûteux:

  • campagne MLS – Trouvez un agent acheteur qui vous enverra des leads en fonction de vos critères (voir étape 4). En utilisant le MLS (Multiple Listing Service), ces agents peuvent configurer des e-mails automatiques qui atteignent votre boîte de réception chaque fois qu'une propriété nouvelle ou à prix réduit arrive sur le marché. Attention – faites-le rapidement avec ces offres (comme cette minute, pas des heures ou des jours)! Tout le monde fait aussi cette campagne.
  • Campagne de parrainage et de réseau – Dites à tous ceux que vous connaissez de vous envoyer des pistes sur des biens immobiliers potentiels. Parlez à vos amis et à votre famille, mais contactez également des contacts professionnels tels que votre CPA, avocat, conseiller financier, agent immobilier, gestionnaire immobilier, etc. Meetup. Obtenez des cartes de visite et imprimez des dépliants avec vos critères d'investissement afin que les gens se souviennent de vous.
  • Conduire (ou partir) pour de l'argent – Allez ou conduisez régulièrement vers votre zone cible. Recherchez les panneaux FSBO (à vendre par le propriétaire), les panneaux à louer, les propriétés vacantes ou délabrées répertoriées par les courtiers et les propriétés vacantes sans panneau. Appelez les numéros sur les panneaux pour parler aux propriétaires ou aux agents si possible. Si vous avez des biens immobiliers vacants, parlez aux voisins dans la mesure du possible pour contacter le propriétaire. Notez également l'adresse de la maison libre et recherchez plus tard les coordonnées du propriétaire. Vous pouvez trouver l'adresse postale en utilisant vos certificats fiscaux en ligne locaux, et parfois vous pouvez trouver des numéros de téléphone sur whitepages.com ou des listes de téléphones en ligne similaires. Vous pouvez soit les appeler, soit leur envoyer une lettre par courrier leur demandant d'acheter leur maison.
  • Trouver des grossistes et des "chiens d'oiseaux" – Certaines personnes cherchent à conclure des accords avec d'autres investisseurs. Les grossistes achètent (ou contrôlent) généralement des entreprises, puis les vendent rapidement à d'autres investisseurs comme vous pour une petite prime. Parlez à ces grossistes, rejoignez leurs listes de diffusion et soyez proactif avec eux. Un chien oiseau est similaire, mais il ou elle vous envoie simplement des pistes. Vous pouvez ensuite effectuer le suivi pour faire du lead un accord. Le chien oiseau a probablement besoin d'une licence immobilière pour que vous puissiez lui payer légalement des frais de recherche.
  • Publicité téléphonique indésirable – Pour ceux qui peuvent gérer 50 refus par 1 appel prometteur, cela pourrait être une méthode efficace. Vous pouvez rechercher dans les petites annonces en ligne ou dans les journaux locaux des offres de propriétés appartenant à des propriétaires ou louées par des propriétaires. Ensuite, appelez les offres individuellement et posez des questions. Peu de gens le feront, vous pouvez donc trouver des joyaux qui manquent à d'autres.
  • classifié – Vous pouvez annoncer votre service (achat de biens immobiliers) via des petites annonces gratuites ou à bas prix en ligne ou dans des publications imprimées locales. Toutes les rues ne fonctionneront pas, mais si elles sont bon marché ou gratuites, essayez-en autant que possible et obtenez vos informations.
  • Niveau intermédiaire et coûts élevés:

  • publipostage – Vous pouvez envoyer des lettres ou des cartes postales à différentes listes de propriétaires. Trouver ces listes est parfois aussi simple que de payer une société de liste, une société de liste ou un service local. Dans d'autres cas, c'est une chasse à l'oie sauvage. Ne vous découragez pas si c'est difficile. C'est en fait une bonne chose, car moins d'investisseurs choisiront de vous suivre et vous (non?!). Voici quelques listes qui ont bien fonctionné pour moi dans le passé:
  • Maisons non gérées par le propriétaire (également appelées propriétaires absents)
  • Copropriétés avec équité (propriétaires de longue date)
  • Propriétaire d'un immeuble à plusieurs unités
  • Räumungsvermieter (Vermieter, die kürzlich einen Mieter angemeldet oder vertrieben haben)
  • Abgelaufene Angebote (Eigentümer, deren Immobilienangebot kürzlich abgelaufen ist)
  • Eigentümer mit delinquenten Grundsteuern
  • Nachlässe und Nachlässe
  • Preforeclosure-Eigenschaften
  • Website & Social Media– Eine Website und Social-Media-Kanäle (Facebook, Twitter, Linked-In usw.) sind wie eine Online-Visitenkarte, die über Ihr Immobilieninvestitionsgeschäft informiert. Teilen Sie den Leuten unbedingt mit, wer Sie sind, wonach Sie suchen (Investitionskriterien aus Schritt 4) und wie Sie helfen können. Am wichtigsten ist es, den Menschen die Kontaktaufnahme zu erleichtern.
  • Auto Zeichen – Dies bedeutet, dass Sie auf Ihrem Auto einen Magnet- oder Vinyl-Schriftzug mit der Aufschrift „I Buy Houses“ oder eine andere Nachricht mit Ihrer Telefonnummer verwenden. Dieser Ansatz liegt möglicherweise außerhalb Ihrer Komfortzone, ist jedoch relativ kostengünstig. Ich habe es 4-5 Jahre lang gemacht, als ich mein Geschäft gegründet habe, und deshalb habe ich mindestens 1 Immobilie pro Jahr gekauft. Es wird also funktionieren, wenn Sie sich dafür entscheiden.
  • Hofschilder – Wenn Sie ein Haus verkaufen oder vermieten, können Sie ein Schild mit der Aufschrift „Ich kaufe Häuser“ neben Ihr Schild zum Verkauf oder zur Miete stellen, wenn Ihre örtlichen Gemeindegesetze dies zulassen. Schilder sind eine kostengünstige und effektive Möglichkeit, Leads zu generieren.
  • publicité – Verwenden Sie Online-Anzeigen wie Google AdWords, herkömmliche Werbung wie Zeitungen, Zeitschriften und Community-Bulletins und sogar Radiowerbung (Talk Radio ist am besten). Die Kosten für diese Art von Marketing können schnell außer Kontrolle geraten. Wenn Sie jedoch beim Testen vorsichtig sind, kann dies eine hohe Kapitalrendite bedeuten. Ich habe jahrelang Immobilien sowohl von Print- als auch von Radiowerbung gekauft.
  • Entscheiden Sie sich für eine Budget- und Marketingkampagne.

    Es gibt tatsächlich viele weitere Marketingkampagnen, die ich teilen könnte (und Sie können gerne Ihre eigenen Favoriten in den Kommentaren unten teilen). Dies sind jedoch effektive Optionen, mit denen Sie zunächst einige Optionen auswählen können.

    Entscheiden Sie sich also für ein grobes Marketingbudget und wählen Sie eine oder zwei Marketingkampagnen aus, mit denen Sie beginnen. Fahren Sie dann mit Schritt 9 fort, um Ihre nächsten Aktionen zu planen und zu priorisieren.

    Schritt 9 – Planen Sie Ihre Zeit und priorisieren Sie die nächsten Aktionen

    Ich habe Ihnen bisher viele Informationen gegeben (über 4.000 Wörter, um genau zu sein!). In diesem Artikel über Immobilieninvestitionen geht es jedoch darum, Ihnen den Einstieg so schnell wie möglich zu erleichtern.

    In Schritt 9 geht es darum, Ihnen zu helfen, all diese Informationen sofort in organisierte, effektive Maßnahmen umzusetzen. Zunächst gebe ich Empfehlungen für die Planung Ihrer Zeit. Zweitens werde ich über die Priorisierung der nächsten Aktionen sprechen.

    Planen Sie Ihre Zeit

    Sie kennen Ihr Leben und Ihren Zeitplan besser als ich. Aber ich gehe davon aus, dass Sie wie die meisten Menschen beschäftigt sind. Hier ist eine wichtige Frage für Sie:

    Wie viel Zeit können Sie und / oder Ihr Ehepartner oder Geschäftspartner jede Woche für die Arbeit an Ihrem Immobilieninvestitionsgeschäft aufwenden?

    Sei realistisch. Aber wenn Ihnen der Einstieg in Immobilieninvestitionen wichtig ist, sollten Sie auch mit Ihren Prioritäten rücksichtslos umgehen. Dies ist kein Projekt für immer. Sie werden in den nächsten Monaten bis zu einem Jahr mehr Zeit verbringen, aber später, wenn Sie an Dynamik gewinnen, Immobilien kaufen und Systeme bauen, wird dies viel weniger Zeit in Anspruch nehmen.

    Also, wie viel Zeit können Sie herausarbeiten? Aufgrund meiner früheren Erfahrung mit der persönlichen Unterstützung anderer Anleger benötigen Sie mindestens 10 Stunden pro Woche, um sich selbst eine minimale Erfolgschance zu geben. Aber je mehr Zeit Sie investieren können, z. B. 20 bis 30 Stunden, desto mehr erhöhen Sie Ihre Chancen.

    Schauen Sie sich jetzt Ihren Kalender an und blockieren Sie bestimmte Zeiten, um jede Woche an Immobilien zu arbeiten. Wenn Sie beispielsweise planen, jeden Tag und am Samstagmorgen vor Ihrem Job Immobilien zu machen, planen Sie dies so, dass nichts anderes im Weg steht. Dies ist wie ein Arbeits- oder Arzttermin. Es muss geplant werden, um Priorität zu haben.

    Sobald Sie die Zeit blockiert haben, können Sie sich auf die Aktionen konzentrieren, die Sie während dieser Zeit ausführen werden.

    Priorisieren Sie die nächsten Aktionen

    Das großartige Buch Getting Things Done von David Allen hat mir beigebracht, dass das Erledigen von Projekten nicht wirklich Zeitmanagement ist. Sobald Sie Zeitblöcke wie oben vorgeschlagen geplant haben, geht es jetzt um das ACTION-Management. Dies bedeutet, dass Sie Ihre Zeit nur mit den Aktionen verbringen müssen, die Sie zu Ihren Zielen führen.

    Die wichtige Angewohnheit für mich war es, große Ziele und Projekte in kleine, mundgerechte Aktionen zu zerlegen, die ich ausführen und eine Liste abhaken kann. Sie können meinen Ansatz ausführlich lesen, wie Sie Ihre Ziele in die Realität umsetzen.

    Aber im Moment schlage ich vor, dass Sie dies tun:

  • Nächste Projekte identifizieren: Schreiben Sie die ein oder zwei Projekte auf, die NÄCHSTES stattfinden müssen, um in Immobilien zu investieren. Projekte sind alles, was mehr als einen Schritt erfordert. Sie werden feststellen, dass dieser Artikel aus einem bestimmten Grund Schritt für Schritt organisiert wurde. Wenn Sie sich bei Ihrem nächsten Projekt nicht sicher sind, kehren Sie einfach zu Schritt 1 zurück und machen Sie dieses zu Ihrem Projekt.
  • Nächste Aktionen identifizieren: Schreiben Sie die nächsten zwei oder drei Aktionen auf, die Sie ausführen müssen, um die gerade aufgeschriebenen Projekte voranzutreiben. Zum Beispiel könnten Ihre Aktionen darin bestehen, "die Artikel des Tschad über Immobilienstrategien zu lesen" und "die beste Strategie für mich aufzuschreiben". Sie können diese Dinge in Ihrem nächsten Zeitblock tun, der dem Investieren in Immobilien gewidmet ist.
  • Führen Sie Ihre nächsten Aktionen aus: Schön und einfach, oder? Mach einfach das, was du in deinem nächsten Zeitblock aufgeschrieben hast (oder mach es jetzt besser!).
  • Identifizieren Sie die nächsten Aktionen (erneut): Dieser Prozess geht einfach weiter und weiter. Sie finden weitere weitere Aktionen, bis ein Projekt abgeschlossen ist. Then you move to the next project, and the next, and the next.
  • What happens when you finish your all your projects? You accomplish your goals, of course! And what next? You guessed it – you move on to the next goals:) It’s a fun game to play.

    conclusion

    We’ve made it to the end of my 9 steps for real estate investing 101! As I shared in the beginning, my goal was to save you frustration and time as someone getting started (or restarted) with real estate investing.

    As you may know, too much information can sometimes work against you as a newbie. So, I hope the action steps in this article will give you a framework to get started quickly.  And if you get started and keep moving, you can avoid overwhelm and move past those other pesky beginner challenges like analysis paralysis.

    But as you know, these steps are only the beginning. Real life is fluid, and the best plans you make will be tested and challenged in the forge of reality.  So, stay flexible, keep learning, and let me know if I can help by making comments below.

    Were my 9 steps above helpful for you? What are your next real estate investing projects? What are your next actions?  Do you have any questions or challenges? 
    I’d love to hear from you in the comments below.

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