Catégories
Programme immobilier Pinel

Investissement immobilier pour débutants

Mis à jour: 19 février 2020 | Grant Sabatier Cet article contient des liens pour lesquels nous pouvons recevoir une compensation si vous cliquez sans être gratuit.

Les investissements en bourse ou dans des fonds d'investissement peuvent être la clé de votre avenir financier. Cependant, cela doit être fait de manière responsable et doit être commencé tôt pour susciter l'intérêt composé.

De plus, bon nombre d'entre vous sont convaincus que l'immobilier est un autre véhicule d'investissement.

Je suis convaincu que c'est un excellent moyen de jeter les bases d'un avenir financier solide. Tout comme l'investissement traditionnel, il y a d'énormes avantages à commencer plus tôt dans la vie.

C'est aussi le moyen d'investissement le plus mal compris et le plus facile à visser.

Nous avons tous vu que les gens font ou méritent une fortune des gens qui sont passés de lourdement endettés à des millionnaires qui ont utilisé des stratégies sans argent.

Cela peut être trompeur.

Aujourd'hui je vous donne mon avis sur les investissements immobiliers. Je vais vous orienter dans la bonne direction et vous donner les outils dont vous avez besoin pour prendre de sages décisions immobilières.

Riche en argent (et en investissements immobiliers pour les débutants)

Je suis dans l'armée depuis 18 ans et j'habite actuellement à Séoul, en Corée du Sud. J'ai passé la majeure partie de ma carrière à l'étranger. J'ai retourné plusieurs maisons et investi dans de nouveaux bâtiments tout en déménageant tous les 1 à 3 ans. Je possède maintenant 20 maisons unifamiliales, qui sont toutes payées.

Je suis arrivé là où je suis aujourd'hui en vivant simplement frugalement, en investissant bien et en faisant de solides investissements immobiliers. J'ai certainement fait des erreurs en chemin. Je peux peut-être vous aider à en éviter certains!

Aujourd'hui, je vais vous présenter les bases de l'investissement immobilier et vous montrer quelques malentendus courants.

Ce que vous apprendrez vous aidera à prendre des décisions financières judicieuses concernant une propriété que vous achetez pour vivre en vous-même ou comme immeuble de placement.

Cela commence par la compréhension des chiffres.

Connaissez-vous les chiffres

Je vais vous montrer quelques règles et concepts qui changeront votre vision de l'immobilier. Pour mon argent La règle la plus importante dans l'immobilier est la règle du 1%.

Une fois que vous connaissez cette règle, vous pouvez immédiatement voir le prix d'une maison et voir si c'est un bon investissement. Ils savent également si vous payez trop ou si vous avez une chance de faire de très bonnes affaires.

Cette règle est si simple qu'elle peut se faire dans votre tête.

Allons-y.

La règle du 1% – Si une maison loue au moins 1% du coût, cela peut être un bon investissement.

Les coûts d'acquisition tiennent compte de la conversion ou d'autres coûts pour la préparation du déménagement.

Un exemple serait d'acheter une maison pour 80 000 $ et de la réparer pour 20 000 $. Le coût d'acquisition est de 100 000 $.

Selon la règle du 1%, le loyer devrait être d'au moins 1 000 $ par mois (1% de 100 000 $) pour faire un bon investissement.

Cette règle est une estimation. Une fois que vous aurez déterminé que cela pourrait être une bonne affaire, vous ferez plus de recherches et obtiendrez toutes les informations sur les revenus et dépenses réels pour obtenir une estimation précise de votre futur retour sur investissement.

Coût de la vie élevé

Avez-vous déjà entendu quelqu'un se plaindre de vivre à San Francisco ou à New York pour ne pas pouvoir investir dans l'immobilier?

Je dirais qu'ils sont corrects, et la règle du 1% vous montre pourquoi. Si vous achetez une maison pour 900 000 $ mais la louez pour 3 000 $ par mois, vous êtes loin de pouvoir respecter la règle du 1%. C'est un investissement perdant.

Certains diront que vous compenserez avec satisfaction. J'appelle cela le mythe de l'appréciation. Bien que la valorisation soit parfois plus élevée dans les zones à coût de la vie élevé (HCOL), elle est sporadique dans le temps et n'est que légèrement meilleure que le reste du pays à long terme. Ne tombez pas dans le battage médiatique.

Beaucoup soutiennent qu'il vaut toujours mieux acheter que de gaspiller votre argent en loyer. Si vous cassez les chiffres, vous constaterez souvent que la location peut être supérieure à l'achat dans de nombreuses situations.

L'une des raisons est que, au cours des premières années de votre prêt, vous remboursez en fait beaucoup moins la partie principale du prêt que vous ne le pensez. C'est surtout intéressant. Cela est dû à la façon dont les remboursements de prêt fonctionnent.

C'est une sorte de merde.

De plus, certains soutiennent que les versements hypothécaires peuvent être moins chers que la location dans certaines villes. C'est peut-être vrai, mais après un versement hypothécaire mensuel, de nombreuses dépenses doivent être payées (réparations, entretien, investissements, taxes, assurances, HOA, etc.).

Il n'y a généralement pas de frais au-delà du loyer.

Fundrise Minimum: un investissement immobilier de 500 $ en toute simplicité. Vous pouvez investir votre argent en fonction de vos objectifs dans un portefeuille comprenant des dizaines de projets immobiliers – chacun soigneusement sélectionné et conçu de manière proactive pour augmenter votre patrimoine. Investissez avec Fundrise

Le mythe des flux de trésorerie

De nombreuses personnes possèdent déjà un bien locatif et pensent qu’elles font de l’argent même si, en réalité, elles atteignent à peine le seuil de rentabilité voire la perte.

Pour comprendre ce concept, je voudrais présenter ma deuxième règle de propriété la plus populaire, la règle des 50%.

La règle des 50% – Environ 50% de votre loyer brut pour une maison familiale est utilisé pour les dépenses.

Exemples de dépenses: taxes, assurances, réparations, HOA, investissements, gestion immobilière, etc.

N'oubliez pas qu'un versement hypothécaire n'est PAS inclus dans ces 50%.

C'est très important!

Le montant d'argent que vous rapportez à la maison en tant que revenu supplémentaire ou «flux de trésorerie» est calculé après un effort de 50% ET après le paiement de l'hypothèque. La plupart des gens ignorent ce coût de 50% lorsqu'ils disent aux gens combien d'argent ils ont.

exemple:

Vous avez acheté une maison pour 100 000 $. Il loue 1000 $ par mois. 500 $ par mois est considéré comme un coût.

Supposons que votre versement hypothécaire soit de 600 $ par mois.

Vous dites à vos amis que votre flux de trésorerie est de 400 $ par mois en raison de 1 000 $ de loyer – 600 $ d'hypothèque = 400 $ de profit.

Non ???

En réalité, vous avez environ 500 $ de dépenses et une hypothèque de 600 $. Leur coût total est de 1100 $ par mois. Avec une location de 1000 $, vous avez un flux de trésorerie négatif de 100 $ par mois.

Ne paniquez pas encore. Il existe plusieurs façons de résoudre ce problème:

  • Trouvez un moyen d'avoir une hypothèque plus basse, que ce soit un acompte plus élevé ou un meilleur taux d'intérêt
  • Achetez la maison moins cher
  • Trouver un moyen d'augmenter le loyer
  • Gérez la propriété vous-même (la règle des 50% exige que vous ayez une société de gestion)
  • finances

    Je veux parler de finance. Quand êtes-vous prêt à acheter votre propre maison? une maison d'investissement?

    Comme vous vous en souvenez peut-être, je possède 20 maisons rémunérées. Je ne vais pas m'asseoir ici et vous dire que le remboursement hypothécaire anticipé est le seul moyen, mais il a ses avantages.

    Je veux parler de ce que je considère comme un investissement immobilier agressif ou irresponsable.

    Je pense que vous devriez investir dans l'immobilier d'un point de vue financier. Vous devez mettre de l'ordre dans vos finances avant de plonger.

    Je suis sûr que vous avez entendu dire que les gens achètent des biens immobiliers avec peu ou pas d'argent et un mauvais crédit. Il existe également des gourous de l'immobilier qui vous convainquent d'utiliser l'argent des autres, d'obtenir des avances de fonds sur vos cartes de crédit, d'emprunter auprès de votre 401k, ou encore mieux d'emprunter auprès du 401k de votre grand-mère pour financer votre entreprise.

    Je pense que l'idée d'utiliser le moins d'argent possible des autres et d'avoir autant de dettes que possible n'est pas nécessairement une bonne stratégie d'investissement.

    Certains s'enrichissent rapidement de cette façon, mais beaucoup de gens ne font qu'empirer les choses pour eux-mêmes et les malheureux qui les persuadent d'investir avec eux (désolé, grand-mère, j'ai entendu dire que Walmart embauche!).

    C'est également une situation où les médias, les livres, les sites Web et les gourous font trop de bruit.

    Ne le croyez pas.

    Jouez prudemment avec vos premières maisons.

    Remboursez les dettes, en particulier les dettes de carte de crédit, avant de jouer avec l'immobilier.

    Points bonus pour le remboursement des véhicules et des prêts étudiants avant d'investir dans l'immobilier. C'est mon style personnel, mais certains peuvent penser que c'est trop extrême.

    Je veux économiser un acompte de 20% et obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe à un taux d'intérêt bas pendant 30 ans.

    Moins de 20% de moins et vous gaspillez de l'argent en assurance hypothécaire privée (PMI). De plus, vous n'avez aucune valeur nette dans la propriété au cas où le marché se retournerait contre vous et que vous deviez vendre. Au moins 20% de moins est un moyen sûr.

    Je cherche ensuite une propriété à acheter, en utilisant les règles de 1% et 50% comme point de départ. Une fois que la maison a été achetée et que vous avez des locataires, assurez-vous que l'argent circule un peu (ou peut-être beaucoup). Ensuite, vous enregistrez un deuxième acompte et, espérons-le, répétez le processus.

    L'essentiel est de vous assurer que votre première maison est un investissement solide avant de passer à la seconde. Votre deuxième maison nécessite également un acompte. Certains d'entre vous auront l'impression qu'un dépôt de 20% n'est pas disponible, mais je l'ai fait avec un revenu militaire et je vois beaucoup de gens le faire lorsqu'ils épargnent sérieusement.

    De plus, les prix des maisons que j'ai achetées en Alabama variaient de 30 000 $ à 60 000 $. Celles-ci remplissaient facilement la règle du 1%, les flux de trésorerie bien et si vous avez besoin d'un dépôt de 20%, c'est absolument faisable!

    Vous n'avez pas nécessairement à acheter des maisons aussi bon marché, mais je pense avoir expliqué que l'achat d'un bien immobilier dans des zones résidentielles à coût élevé n'est pas la solution. L'argent est gagné à l'extrémité inférieure. Vous ne devriez pas investir dans des maisons unifamiliales qui coûtent 600 000 $, car elles ne louent pas 6 000 $ par mois! (Notez la règle du 1%!)

    réserves de trésorerie

    Un autre problème que j'ai avec l'ensemble du mantra: "Pas d'argent, pas de problème, acheter des maisons sans argent!" est l'idée de ne pas avoir de réserves de liquidités. Je crois à la planification du pire des scénarios et il devrait y avoir de l'argent liquide à la banque en cas de problème.

    Combien d'argent?

    C'est une bonne règle de base de conserver six mois de réserves en espèces pour tout l'argent dont vous auriez besoin pour payer votre hypothèque et tous les frais connexes si vous n'avez aucun revenu. Cela comprend à la fois l'assurance et les taxes.

    N'oubliez pas que si vous avez une hypothèque sur votre résidence principale, la maison dans laquelle vous vivez actuellement, il est aussi nécessaire d'avoir une réserve de trésorerie pour cette maison que pour votre immeuble de placement.

    Il y a deux raisons pour lesquelles six mois est une bonne règle de base. D'une part, vous avez le temps de survivre à la Murphy Act. Vous pourriez perdre votre emploi, des maisons ne pourraient pas être louées, des réparations coûteuses pourraient se produire en même temps, qui sait.

    L'autre raison est que c'est ce que la plupart des banques doivent voir pour pouvoir prétendre au crédit. Si vous avez un immeuble de placement, vous voulez voir des réserves de trésorerie pour six mois chacune, y compris votre résidence principale. De cette façon, vous pouvez être prêt à emprunter de l'argent auprès des banques si vous souhaitez acheter la maison 3 ou 4.

    Ces réserves de trésorerie à six mois ne sont qu'une règle de base. Si vos maisons coulent comme beaucoup d'argent comme la mienne, le besoin de réserves de trésorerie sera moindre. Si vos maisons ont un petit flux de trésorerie, vous en aurez peut-être besoin de plus pour en être sûr.

    La chose la plus importante est que vous pouvez bien dormir la nuit et savoir que vous avez assez d'argent pour survivre à un ou deux événements imprévus.

    Renseignez-vous

    Vous devez choisir un certain temps, mais pas trop, pour vous renseigner sur l'immobilier. Prenez trois à six mois et profitez de toutes les informations que vous pouvez. Ensuite, engagez-vous à agir (une fois que vous êtes prêt financièrement). Certaines personnes lisent des blogs et des livres pour toujours, mais ne prennent jamais de mesures spécifiques.

    blogs

    J'aime les blogs plus que tout autre forum d'apprentissage. Parcourez mon blog à fond et concentrez-vous d'abord sur l'onglet Immobilier. Je recommande de tout lire sur www.coachcarson.com. Il a utilisé les biens immobiliers de façon responsable pour prendre sa retraite tôt et aide maintenant les autres à faire de même. Paula Pant de www.affordanything.com a utilisé l'immobilier pour poursuivre ses passions. Son blog et son podcast sont incroyables.

    Grandes poches

    Biggerpockets est le plus grand site immobilier au monde. Il a un abonnement payant, mais il existe de nombreux forums, podcasts et publications auxquels vous pouvez accéder sans être membre payant.

    Chez Biggerpockets, je recommande d'écouter leurs podcasts. Ils interviewent tous les types d'investisseurs immobiliers (moi y compris) et réfléchissent vraiment à la façon dont ils ont construit leurs portefeuilles. J'ai beaucoup appris sur les différentes approches des investissements immobiliers dans leur podcast.

    Ma limite pour Biggerpockets est qu'ils n'enseignent pas nécessairement une philosophie particulière d'investissement immobilier, mais introduisent simplement tout ce qui existe. Vous devez juger par vous-même quelles approches vous conviennent.

    Le podcast présente souvent des histoires de personnes qui ont rapidement constitué de grands portefeuilles en mobilisant activement la dette, en utilisant des méthodes de financement créatives et en évitant d'utiliser leur propre argent autant que possible.

    Je n'en suis pas toujours un grand fan. Inversement, si une stratégie vous permet de devenir riche rapidement, vous pouvez devenir pauvre rapidement. Si vous avez beaucoup de crédit et peu ou pas de réserves de liquidités, vous êtes très sensible aux effondrements du marché ou aux événements rares et imprévus tels que la perte d'emploi, de graves problèmes de santé, les inondations, etc.

    Roofstock Roofstock est le premier marché en ligne pour les investissements dans les maisons unifamiliales. Investissez avec Roofstock

    En savoir plus: Lisez notre revue Roofstock.

    L'utilisation de blogs, de podcasts et même d'un mentor est probablement plus importante que la lecture d'un livre, mais c'est toujours un moyen très traditionnel d'élargir vos connaissances. Aucun livre que j'ai lu ne m'a époustouflé, mais certains sont plutôt bons.

    Je recommande The Book on Rental Property Investing de Brandon Turner (de Biggerpockets) et The Millionaire Real Estate Investor de Gary Keller.

    mentors

    Une fois que vous avez fait vos devoirs et appris l'immobilier grâce à vos recherches, il est temps de trouver un ou plusieurs mentors. Vous avez besoin de quelqu'un qui a réussi dans le type d'investissement immobilier que vous souhaitez faire. Vous voulez que quelqu'un partage des idées et parle à quelqu'un lorsque vous effectuez votre premier achat lorsque vous rencontrez des problèmes difficiles.

    Trouver un mentor est quelque chose que je vois quand les gens se trompent tout le temps. Vous trouverez non seulement votre investisseur préféré et lui enverrez un e-mail lui demandant s'il sera votre mentor. Cela arrive très souvent et je pense qu'il a un taux de réussite de 0%.

    Brandon Turner l'a dit le mieux dans l'un de ses livres immobiliers. Il a dit que demander à quelqu'un que vous ne connaissez pas était votre mentor, c'est comme demander à quelqu'un de vous épouser à la première date.

    Je recommanderais de chercher un mentor qui n'a pas encore de présence médiatique. Vous serez probablement contacté avec des demandes de renseignements.

    Les réunions REIA (Real Estate Investors Association) ont lieu dans la plupart des villes et vous pouvez y assister. Vous pouvez également utiliser les forums sur Biggerpockets.com pour rencontrer des investisseurs immobiliers dans votre ville.

    Vous devez également trouver un moyen de le rendre bénéfique pour eux. Trouvez un moyen de leur ajouter de la valeur. Peut-être que vous ferez un travail gratuit pour eux et ils vous donneront des conseils et des conseils lors de l'achat de votre premier immeuble de placement.

    J'éviterais d'utiliser le mot mentor pour parler à des mentors potentiels. C'est un mot étrange qui demande beaucoup d'engagement et de temps. Je pense que la relation mentor-mentoré est quelque chose qui se construit naturellement au fil du temps sans vraiment utiliser le mot. Ne forcez pas.

    Au total

    Vous en savez assez pour être dangereux maintenant.

    Il y a encore beaucoup à apprendre avant d'acheter une propriété.

    Vous devez constituer une équipe de personnes pour vous aider, notamment votre agent immobilier, une société de gestion immobilière, un entrepreneur, une société de titres, un avocat ou un prêteur, pour n'en nommer que quelques-uns.

    Vous devez apprendre à faire des offres.

    Où pouvez-vous trouver de bonnes affaires en dehors des agents immobiliers et du Multiple Listing System (MLS)?

    Ce sont des sujets pour un autre jour.

    Pour en savoir plus sur ces sujets, visitez mon site Web intitulé: Le guide complet des investissements immobiliers

    Que pensez-vous de mon approche de l'investissement immobilier par rapport à ce que vous avez entendu dans le passé?

    Je veux entendre vos pensées ci-dessous.

    Voir aussi:

    Grant Sabatier

    Créateur de Millennial Money et auteur de Financial Freedom (Penguin Random House). Appelé "The Millennial Millionaire" par CNBC, Grant est passé de 2,26 $ à plus d'un million de dollars en 5 ans. À 30 ans, il atteint l'indépendance financière. Grant a figuré dans le New York Times, le Wall Street Journal, la BBC, NPR, Money Magazine et bien d'autres. Il utilise son capital personnel pour gérer son argent en 10 minutes par mois. Articles récents par Grant Sabatier (voir tous)

    Investissement immobilier pour débutants
    4.9 (98%) 32 votes