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Investissement immobilier – Wikipedia

Les investissements immobiliers comprennent l'achat, la possession, la gestion, la location et / ou la vente de biens rentables. L'amélioration de l'immobilier dans le cadre d'une stratégie d'investissement immobilier est généralement considérée comme une surspécialité de l'investissement immobilier, appelée développement immobilier. L'immobilier est une forme d'actif avec une liquidité limitée par rapport à d'autres investissements, il est également capitalistique (bien que le capital puisse être obtenu par le biais de l'endettement hypothécaire) et dépend fortement des flux de trésorerie. Si ces facteurs ne sont pas bien compris et gérés par l'investisseur, l'immobilier devient un investissement risqué.

Recherche et acquisition d'immeubles de placement[edit]

Les marchés immobiliers de la plupart des pays ne sont pas aussi organisés ou efficaces que les marchés d'autres véhicules d'investissement plus liquides. Les propriétés individuelles sont uniques en elles-mêmes et ne sont pas directement interchangeables. Il s'agit d'un défi majeur pour un investisseur qui souhaite évaluer les prix et les opportunités d'investissement. Pour cette raison, la recherche de propriétés dans lesquelles investir peut nécessiter un travail considérable et la concurrence entre les investisseurs pour l'achat de propriétés individuelles peut varier considérablement en fonction de la connaissance de la disponibilité. Les asymétries d'information sont répandues sur les marchés immobiliers. Cela augmente le risque de transaction, mais offre également aux investisseurs de nombreuses opportunités d'acheter des biens immobiliers à des prix défiant toute concurrence. Les agents immobiliers utilisent généralement diverses techniques d'évaluation pour déterminer la valeur d'un bien immobilier avant de l'acheter.

Les sources typiques d'immeubles de placement sont:

Une fois qu'un immeuble de placement a été trouvé et que la diligence raisonnable préliminaire (examen et examen de l'état et du statut du bien) a été effectuée, l'investisseur doit négocier un prix de vente et des modalités avec le vendeur, puis conclure un contrat d'achat. La plupart des investisseurs emploient des agents immobiliers et des avocats en immobilier pour soutenir le processus d'acquisition, car cela peut être très complexe et les transactions mal exécutées peuvent être très coûteuses. Lors de l'achat d'une propriété, un investisseur fait généralement une offre d'achat formelle au vendeur au début des négociations, y compris le paiement de «l'argent sérieux», pour lui réserver le droit de conclure la transaction si le prix et les conditions peuvent être négociés de manière satisfaisante. . Cet argent gagné peut être remboursé ou non et est considéré comme un signe de la gravité de l'intention d'achat de l'investisseur. Les termes de l'offre comprennent également un certain nombre de passifs éventuels qui donnent à l'investisseur le temps de procéder à la diligence raisonnable, d'inspecter la propriété et, entre autres, d'obtenir un financement avant l'achat final. Dans la période de contingence, l'investisseur a généralement le droit de retirer l'offre sans pénalité et de recevoir un remboursement des dépôts en espèces. Dès que les passifs éventuels ont expiré, la révocation de l'offre expire généralement pour la confiscation des dépôts en espèces graves et peut également entraîner d'autres pénalités.

Les actifs immobiliers sont généralement très chers par rapport à d'autres véhicules d'investissement répandus (comme les actions ou les obligations). Les investisseurs immobiliers paient rarement la totalité du prix d'achat d'une propriété en espèces. En règle générale, une grande partie du prix d'achat est financée par un instrument financier ou une dette, comme un prêt hypothécaire garanti par la propriété elle-même. Le montant du prix d'achat financé par la dette est appelé effet de levier. Le montant qui est financé par les capitaux propres de l'investisseur au moyen d'espèces ou d'autres transferts d'actifs est appelé capitaux propres. Le ratio de l'effet de levier sur la valeur totale estimée (souvent appelé "LTV" ou prêt à la valeur d'une hypothèque traditionnelle) est une mesure mathématique du risque qu'un investisseur prend en utilisant l'effet de levier pour financer l'achat d'une propriété. Les investisseurs essaient généralement de réduire leurs besoins en capital et d'augmenter leur effet de levier pour obtenir leur retour sur capital
(ROI) est maximisé. Les prêteurs et autres institutions financières ont généralement des exigences de capital minimum pour les investissements immobiliers à financer, généralement de l'ordre de 20% de la valeur estimée. Les investisseurs qui recherchent des exigences de capital faibles peuvent envisager d'autres options de financement (par exemple, financement par le vendeur, soumission du vendeur, sources de capital-investissement, etc.) lors de l'achat d'une propriété.

Lorsque la propriété a besoin de réparations majeures, les prêteurs traditionnels tels que les banques ne prêtent souvent pas à une propriété, et l'investisseur peut avoir besoin de contracter un prêt auprès d'un prêteur privé en utilisant un prêt relais à court terme, tel qu'un prêt en espèces d'un prêteur en espèces. Les prêts sont généralement des prêts à court terme où le prêteur facture un taux d'intérêt beaucoup plus élevé en raison du risque plus élevé du prêt. Les prêts ont en général un ratio crédit / valeur beaucoup plus faible que les prêts hypothécaires traditionnels.

Certaines organisations d'investissement immobilier telles que les Real Estate Investment Trusts (REIT) ainsi que certains fonds de pension et hedge funds disposent de réserves de capital et de stratégies d'investissement suffisantes pour permettre une participation de 100% dans les propriétés qu'ils acquièrent. Cela minimise le risque de levier mais limite également le retour sur investissement potentiel.

En utilisant l'achat d'un immeuble de placement, les paiements réguliers nécessaires au service de la dette à partir du moment de l'achat conduisent à un flux de trésorerie négatif persistant (et parfois élevé). Ceci est parfois appelé le coût de report ou «report» de l'investissement. Pour réussir, les investisseurs immobiliers doivent gérer leurs flux de trésorerie afin de générer suffisamment de revenus positifs de la propriété pour au moins compenser les frais de portage.

Les demandes d'investissement se sont atténuées avec la signature par le président Obama de la loi JOBS en avril 2012. Une nouvelle méthode pour lever des capitaux en plus petites quantités est le financement participatif immobilier, dans lequel les investisseurs accrédités et / ou non accrédités peuvent être combinés en un seul instrument pour tout ou partie des fonds propres nécessaires à l'acquisition. Fundrise a été la première entreprise à financer un investissement immobilier aux États-Unis par le biais du crowdfunding.[1][2]

Sources et gestion des flux de trésorerie[edit]

Un immeuble de placement type génère des flux de trésorerie pour un investisseur de quatre manières générales:

Le résultat net d'exploitation (PNI) est la somme de tous les flux de trésorerie positifs provenant des loyers et autres sources de revenus ordinaires générés par un bien, moins la somme des frais de fonctionnement tels que l'entretien, les frais accessoires, les frais, les taxes et autres éléments de la nature (le service de la dette est en NOI non pris en compte). Le ratio NOI sur le prix d'achat des actifs, exprimé en pourcentage, est appelé taux de capitalisation ou taux CAP et est une mesure courante de la performance d'un immeuble de placement.

Les ajustements fiscaux sont effectués de trois manières: amortissements (qui peuvent parfois être accélérés), crédits d'impôt et pertes de transmission qui réduisent l'obligation fiscale pour les revenus provenant d'autres sources pendant une période de 27,5 ans. Certains allégements fiscaux peuvent être transférables selon les lois sur la responsabilité fiscale de la juridiction dans laquelle la propriété est située. Ceux-ci peuvent être vendus à d'autres pour de l'argent ou d'autres avantages.

La constitution de capitaux propres est l'augmentation du ratio de capitaux propres de l'investisseur dans le cadre des paiements du service de la dette qui sont transférés au capital au fil du temps. La constitution de capitaux propres est considérée comme un flux de trésorerie positif de l'actif, dans lequel le paiement du service de la dette est effectué à partir des revenus de la propriété et non de sources de revenus indépendantes.

L'augmentation de capital est l'augmentation de la valeur de marché de l'actif dans le temps qui est réalisée en flux de trésorerie lors de la vente du bien. La croissance du capital peut être très imprévisible à moins qu'elle ne fasse partie d'une stratégie de développement et d'amélioration. L'achat d'une propriété, pour laquelle la majorité des flux de trésorerie prévus devraient provenir de la croissance du capital (hausse des prix) plutôt que d'autres sources, est considéré comme une spéculation plutôt qu'un investissement.

Gestion des risques[edit]

La gestion et l'évaluation des risques font partie intégrante de toute stratégie d'investissement immobilier réussie. Les risques surviennent à toutes les phases du processus d'investissement de différentes manières. Vous trouverez ci-dessous un tableau présentant certains risques généraux et stratégies d'atténuation des risques typiques utilisés par les investisseurs immobiliers.

Risque
Stratégie d'atténuation

Vente frauduleuse
Vérifier la propriété, acheter une assurance immobilière

Possession indésirable
Obtenir une mesure de limite auprès d'un expert agréé

La pollution
Réaliser une étude environnementale, vérifier la contamination (couleur du plomb, amiante, contamination du sol, etc.)

Composant du bâtiment ou défaillance du système
Faites une inspection complète avant l'achat et effectuez un entretien régulier

Paiement en trop à l'achat
Laissez des tiers vous évaluer dans le cadre de votre investissement pro forma et effectuez une analyse des flux de trésorerie actualisés. Ne comptez pas sur la croissance du capital comme principale source de revenu pour l'investissement

Manque d'argent
Disposer de liquidités ou de réserves de liquidités suffisantes pendant une certaine période pour couvrir les coûts et le service de la dette.

Crise économique
Acheter des propriétés avec des caractéristiques spéciales dans des endroits souhaitables afin de se démarquer de la concurrence, de contrôler la structure des coûts et de permettre aux locataires de conclure des baux à long terme

Destruction des biens par le locataire
Vérifiez soigneusement les locataires potentiels et embauchez des gestionnaires immobiliers expérimentés

Sous-estimation du risque
Analysez soigneusement la performance financière en utilisant des hypothèses prudentes et assurez-vous que la propriété peut générer suffisamment de flux de trésorerie pour subvenir à ses propres besoins

Déclin du marché
Acheter un bien immobilier selon une approche conservatrice où le marché pourrait baisser et les revenus locatifs baisser

Usure générale
prendre en charge des bricoleurs ou des techniciens professionnels tels que plombiers, électriciens, constructeurs, charpentiers (contribution de JC)

Incendie, inondation, agression
Police d'assurance sur la propriété

Planification fiscale
Planifiez les achats et les ventes dans le cadre d'une stratégie de sortie pour réduire les taxes.

Avantages et inconvénients des investissements immobiliers[edit]

Les avantages[edit]

  • Flux de trésorerie constant. Les revenus locatifs de l'immobilier permettent de contracter des emprunts et de prendre en compte les effets de levier en contribuant au paiement des intérêts hypothécaires.
  • Contrôle. Contrôle direct du retour sur investissement. La propriété est gérée par le propriétaire et non par une grande entreprise ou un gestionnaire de fonds.
  • Effet de levier. Les banques prêtent jusqu'à 80% de la valeur de la propriété et peuvent acheter de plus gros investissements avec l'argent des autres.
  • Avantages fiscaux. Les immeubles de placement offrent de grands avantages fiscaux, notamment l'amortissement et la possibilité d'un engrenage négatif.
  • Volatilité réduite. L'immobilier offre une sécurité solide car les maisons ne font pas faillite comme les sociétés ou les actions. Même si la pire propriété a été achetée au pire moment, il est possible qu'elle continue d'augmenter en valeur au cours des prochaines années.
  • Une assurance est disponible pour de nombreux risques. Les investisseurs peuvent souscrire une assurance immeuble et propriétaire pour protéger leurs intérêts.
  • Inconvénients[edit]

  • Coûts d'entrée et de fonctionnement élevés. Alors que l'achat d'actions nécessite un minimum de liquidités, investir dans l'immobilier nécessite de grosses sommes d'argent: un acompte, des frais d'acquisition, de l'argent pour réparer et mettre à jour la propriété, les taxes foncières, l'assurance, les paiements hypothécaires, l'entretien de la propriété.
  • Illiquidité des biens. Vendre une propriété prend généralement du temps. Il n'y a aucun moyen de vendre une partie d'une propriété et de la convertir en espèces. Les coûts de transaction sont plus élevés que lors de la vente d'actions.
  • Problèmes avec les locataires. Des postes vacants à la recherche d'un locataire qui sont loués à un locataire qui ne paie pas le bien ou le laisse en mauvais état.
  • Des risques uniques. Changements de taux d'intérêt, réparations imprévues, responsabilité accrue en cas d'accident sur la propriété, surfinancement.[3][4][5]
  • Stratégies d'investissement[edit]

    Investissement de forclusion[edit]

    Certaines personnes et entreprises concentrent leur stratégie d'investissement sur l'achat d'une propriété en phase de forclusion. Une propriété est considérée comme étant avant l'exécution si le propriétaire est en retard dans son prêt hypothécaire. Les procédures d'exécution formelles varient selon les États et peuvent être judiciaires ou extrajudiciaires. Cela affecte le temps que le bien est dans la phase de pré-application. Une fois le processus de forclusion formel en cours, ces propriétés peuvent être achetées par le biais d'une vente publique, généralement appelée vente aux enchères de forclusion ou vente par le shérif. Si la propriété n'est pas vendue aux enchères publiques, la propriété de la propriété revient au prêteur.[6] Les biens immobiliers dans cette phase sont appelés biens immobiliers ou REO.

    Dès qu'une propriété est vendue à la forclusion ou en tant que REO, le prêteur peut conserver le produit pour couvrir son hypothèque et les frais juridiques, moins le coût de la vente et tout impôt à payer.

    La banque de saisie ou l'établissement de crédit a le droit de continuer à respecter les baux (s'il y a des locataires dans la propriété) pendant la phase REO. Cependant, la banque souhaite généralement que le bien soit gratuit afin qu'il puisse être vendu plus facilement.[7]

    Acheter, réhabiliter, louer et refinancer[edit]

    Achat, réhabilitation, location, refinancement (BRRR)[8] est une stratégie d'investissement immobilier utilisée par les investisseurs immobiliers qui ont de l'expérience dans la rénovation ou la rénovation immobilière mais qui souhaitent investir dans des immeubles locatifs pour un cash-flow constant. Certains investisseurs ajoutent un R supplémentaire, qui signifie répéter pour construire un portefeuille immobilier.

    Un investisseur immobilier achète un immeuble de placement de faible valeur car des réparations et / ou des mises à jour esthétiques sont nécessaires. L'investisseur met ensuite à jour la propriété, y compris les réparations structurelles nécessaires pour mettre une maison au code actuel. Il comprend souvent des mises à jour cosmétiques comme de nouvelles couleurs, des sols, des carreaux, des comptoirs et des appareils de cuisine. L'investisseur trouve alors un locataire et devient un propriétaire qui reçoit généralement un loyer mensuel.[9] La propriété est ensuite refinancée, généralement sur un prêt de 30 ans entièrement amorti.

    Voir aussi[edit]

    Les références[edit]

    Investissement immobilier – Wikipedia
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