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Investissements immobiliers – Wikipedia

Les investissements immobiliers comprennent l'achat, la propriété, la gestion, la location et / ou la vente de biens immobiliers avec profit. L'amélioration de l'immobilier dans le cadre d'une stratégie d'investissement immobilier est généralement considérée comme une sous-spécialité de l'investissement immobilier appelée développement immobilier. L'immobilier est une forme d'investissement avec une liquidité limitée par rapport à d'autres investissements, il est également à forte intensité de capital (bien que le capital puisse être obtenu par le biais de financements externes) et dépend fortement des flux de trésorerie. Si ces facteurs ne sont pas bien compris et gérés par l'investisseur, l'immobilier devient un investissement risqué.

Recherche et acquisition d'immeubles de placement[edit]

Les marchés immobiliers dans la plupart des pays ne sont pas aussi organisés ou efficaces que les marchés d'autres véhicules d'investissement liquides. Les propriétés individuelles sont uniques et ne sont pas directement interchangeables, ce qui constitue un défi majeur pour un investisseur à la recherche d'une évaluation des prix et des opportunités d'investissement. Pour cette raison, la recherche d'un bien immobilier dans lequel investir peut, selon la connaissance de la disponibilité, impliquer un travail considérable et une concurrence pour l'achat d'un bien immobilier individuel. Les asymétries d'information sont répandues sur les marchés immobiliers. Cela augmente le risque de transaction, mais offre également de nombreuses opportunités pour les investisseurs d'acheter une propriété à des prix défiant toute concurrence. Les agents immobiliers utilisent généralement diverses techniques d'évaluation pour déterminer la valeur d'un bien immobilier avant de l'acheter.

Les sources typiques d'immeubles de placement sont:

Une fois qu'un immeuble de placement a été trouvé et que la diligence raisonnable préliminaire (examen et examen de l'état et du statut du bien) a été effectuée, l'investisseur doit négocier un prix de vente et des modalités avec le vendeur, puis conclure un contrat d'achat. La plupart des investisseurs engagent des agents immobiliers et des avocats spécialisés en immobilier pour soutenir le processus d'acquisition, car cela peut être très complexe et les transactions mal exécutées peuvent être très coûteuses. Lors de l'achat d'une propriété, un investisseur fait généralement une offre d'achat formelle au vendeur au début des négociations, y compris le paiement de «l'argent sérieux» pour se réserver le droit de l'investisseur de conclure la transaction si le prix et les conditions sont négociés de manière satisfaisante. peut. Cet argent sérieux peut ou non être remboursé et est considéré comme un signal de la gravité de l'intention d'achat de l'investisseur. Les termes de l'offre comprennent également un certain nombre de passifs éventuels qui donnent à l'investisseur le temps de procéder à une vérification diligente, d'inspecter la propriété et, entre autres, de lever des fonds avant de procéder à l'achat final. En règle générale, l'investisseur a le droit de se retirer de l'offre dans le délai de réserve sans pénalité et de recevoir un remboursement des paiements effectués. Dès que le passif éventuel a expiré, l'annulation de l'offre nécessite généralement la confiscation des dépôts et peut également entraîner d'autres pénalités.

Les investissements immobiliers ont tendance à être très chers par rapport à d'autres véhicules d'investissement courants (comme les actions ou les obligations). Les investisseurs immobiliers paient rarement la totalité du prix d'achat d'une propriété en espèces. En règle générale, une grande partie du prix d'achat est financée par un instrument financier ou une dette, par exemple avec un prêt hypothécaire garanti par le bien lui-même. Le montant du prix d'achat financé par la dette est appelé effet de levier. Le montant qui est financé par les capitaux propres de l'investisseur en espèces ou par un autre transfert d'actifs est appelé capitaux propres. Le ratio de l'effet de levier sur la valeur totale estimée (souvent appelé «LTV» ou prêt sur valeur pour une hypothèque conventionnelle) est une mesure mathématique du risque qu'un investisseur prend en utilisant l'effet de levier pour financer l'achat d'une propriété. Les investisseurs essaient généralement de réduire leurs besoins en capital et d'augmenter leur effet de levier afin que leur investissement soit rentable
(ROI) est maximisé. Les prêteurs et autres institutions financières ont généralement des exigences d'investissement immobilier minimum pour les financer, généralement de l'ordre de 20% de la valeur estimée. Les investisseurs à la recherche de faibles besoins en capital peuvent envisager d'autres modes de financement lors de l'achat d'un bien (par exemple, financement par le vendeur, subordination du vendeur, sources de capital-investissement, etc.).

Lorsque la propriété a besoin de réparations majeures, les prêteurs traditionnels tels que les banques ne prêtent souvent pas à une propriété, et l'investisseur peut avoir besoin de contracter des prêts auprès d'un prêteur privé qui utilise un prêt relais à court terme, tel qu'un prêt en espèces auprès d'un prêteur en espèces. Les prêts sont généralement des prêts à court terme où le prêteur facture un taux d'intérêt beaucoup plus élevé en raison du risque plus élevé du prêt. Les prêts ont en général un ratio prêt / valeur beaucoup plus faible que les prêts hypothécaires traditionnels.

Certaines organisations d'investissement immobilier, telles que les fiducies de placement immobilier (FPI) et certains fonds de pension et fonds spéculatifs, disposent de réserves de capital et de stratégies d'investissement suffisantes pour fournir 100% de fonds propres pour les propriétés qu'ils acquièrent. Cela minimise le risque de levier, mais limite également le retour sur investissement potentiel.

En utilisant l'achat d'un immeuble de placement, les paiements réguliers nécessaires au service de la dette à partir du moment de l'achat conduisent à un flux de trésorerie négatif persistant (et parfois important). Ceci est parfois appelé «coût de portage» ou «portage» de l'investissement. Pour réussir, les investisseurs immobiliers doivent contrôler leurs flux de trésorerie de manière à générer suffisamment de revenus positifs de la propriété pour au moins compenser les coûts comptables.

Avec la signature par le président Obama de la loi sur les emplois en avril 2012, les achats d'investissement se sont assouplis. Une nouvelle méthode pour lever des capitaux propres en plus petites quantités est le financement participatif immobilier, dans lequel les investisseurs agréés et / ou non autorisés peuvent être combinés dans un instrument à usage spécial pour tout ou partie des capitaux propres nécessaires à l'acquisition. Fundrise a été la première entreprise immobilière à bénéficier d'un financement participatif aux États-Unis.[1][2]

La principale cause d'échec des investissements[edit]

La principale cause de défaillance immobilière est que l'investisseur entre dans des flux de trésorerie négatifs pendant une période de temps insoutenable, ce qui les oblige souvent à revendre la propriété à perte ou à devenir insolvable. Une autre cause courante d'échec de l'investissement immobilier est que l'investisseur peut mal calculer ou ne pas atteindre une valeur corrective suffisante pour obtenir un bon retour sur investissement. Une pratique similaire, connue sous le nom de retournement, est une autre raison d'échec, car le type d'investissement est souvent associé à un profit à court terme avec moins d'effort.[citation needed]

Sources et gestion des flux de trésorerie[edit]

Un immeuble de placement type génère des flux de trésorerie pour un investisseur de quatre manières générales:

Le résultat opérationnel net (NOI) est la somme de tous les flux de trésorerie positifs provenant des loyers et autres sources de revenus ordinaires pour un bien moins la somme des dépenses courantes telles que l'entretien, les frais accessoires, les frais, les taxes et autres éléments de la nature (le service de la dette n'est pas inclus dans le NOI). Le ratio NOI sur le prix d'achat des actifs, exprimé en pourcentage, est appelé taux de capitalisation ou taux CAP et est une mesure courante de la performance d'un immeuble de placement.

Il existe trois façons de compenser les paradis fiscaux: l'amortissement (qui peut parfois être accéléré), les crédits d'impôt et les reports de pertes fiscales qui réduisent l'assujettissement à l'impôt sur une période de 27,5 ans prélevés sur les revenus d'autres sources. Certains avantages de protection fiscale peuvent être transférables, selon les lois qui régissent l'obligation fiscale dans la juridiction dans laquelle le bien est situé. Ceux-ci peuvent être vendus à des tiers contre de l'argent ou d'autres avantages.

La constitution de capitaux propres correspond à l'augmentation du ratio de fonds propres de l'investisseur dans le cadre des paiements au titre du service de la dette qui sont consacrés à la croissance du capital au fil du temps. La constitution de capitaux propres est évaluée comme un flux de trésorerie positif de l'actif, dans lequel le paiement du service de la dette n'est pas effectué à partir de sources de revenus indépendantes, mais à partir des revenus de la propriété.

L'augmentation de capital est l'augmentation de la valeur de marché de l'actif au fil du temps qui est réalisée en flux de trésorerie lors de la vente du bien. La croissance du capital peut être très imprévisible à moins qu'elle ne fasse partie d'une stratégie de développement et d'amélioration. L'achat d'une propriété, pour laquelle la majorité des flux de trésorerie prévus devraient provenir de la croissance du capital (hausse des prix) plutôt que d'autres sources, est considéré comme de la spéculation plutôt que de l'investissement.

la gestion des risques[edit]

La gestion et l'évaluation des risques font partie intégrante de toute stratégie d'investissement immobilier réussie. Les risques surviennent à toutes les phases du processus d'investissement de différentes manières. Vous trouverez ci-dessous une liste de certains risques courants et des stratégies typiques d'atténuation des risques utilisées par les investisseurs immobiliers.

risque
stratégie d'atténuation

Vente frauduleuse
Vérifier propriétaire, souscrire une assurance habitation

Possession indésirable
Obtenez une mesure de limite d'un géomètre agréé

pollution
Visite de l'environnement, vérification de la contamination (peinture au plomb, amiante, contamination des sols, etc.)

Erreurs de construction ou de système
Effectuez une inspection complète et un entretien régulier avant d'acheter

Paiement en trop à l'achat
Obtenir l'avis d'experts de tiers et effectuer une analyse des flux de trésorerie actualisés dans le cadre de l'investissement pro forma. Ne comptez pas sur la croissance du capital comme principale source de revenu pour l'investissement

crise de liquidité
Conserver des liquidités ou des réserves de liquidités suffisantes pour couvrir les coûts et le service de la dette pendant une certaine période,

crise économique
Des biens avec des particularités dans des emplacements recherchés pour se démarquer de la concurrence, maîtriser la structure des coûts et octroyer des contrats de location longue durée aux locataires

Destruction des biens par le locataire
Vérifiez soigneusement les locataires potentiels et embauchez des gestionnaires immobiliers expérimentés

Sous-estimation du risque
Analysez soigneusement la performance financière en utilisant des hypothèses prudentes et assurez-vous que la propriété génère suffisamment de flux de trésorerie pour subvenir à ses propres besoins

baisse du marché
L'achat d'une propriété basée sur une approche prudente, où le marché peut baisser et les revenus locatifs peuvent baisser

Usure générale
Bricoleurs ou techniciens professionnels tels que plombiers, électriciens, constructeurs, charpentiers (contribution de JC)

Incendie, inondation, blessures corporelles
Police d'assurance sur la propriété

planification fiscale
Planifiez les achats et les ventes dans le cadre d'une stratégie de sortie pour réduire les taxes.

Avantages et inconvénients des investissements immobiliers[edit]

avantages[edit]

  • Flux de trésorerie stable. Avec des revenus de location immobilière, vous pouvez emprunter et profiter d'un effet de levier en remboursant les taux hypothécaires.
  • Contrôle. Contrôle direct du retour sur investissement. Les actifs sont gérés par le propriétaire et non par une grande entreprise ou un gestionnaire de fonds.
  • L'effet de levier. Les banques prêtent jusqu'à 80% de la valeur de la propriété pour faire des investissements plus importants avec l'argent des autres.
  • Avantages fiscaux. Les immeubles de placement offrent de grands avantages fiscaux, notamment l'amortissement et la possibilité d'un engrenage négatif.
  • Volatilité réduite. L'immobilier offre la sécurité d'une entreprise car les maisons ne font pas faillite comme les entreprises ou les actions. Même si la pire propriété a été achetée au pire moment, on peut s'attendre à ce qu'elle augmente en valeur au cours des prochaines années.
  • Une assurance est disponible pour de nombreux risques. Les investisseurs peuvent souscrire une assurance habitation et propriétaire pour protéger leurs intérêts.
  • inconvénients[edit]

  • Coûts d'entrée et de fonctionnement élevés. Alors que l'achat d'actions nécessite un minimum de liquidités, les investissements immobiliers nécessitent de grosses sommes d'argent: acompte, frais d'acquisition, argent pour réparer et mettre à jour la propriété, impôts fonciers, assurance, paiements hypothécaires et entretien de la propriété.
  • Illiquidité immobilière. Vendre une propriété prend généralement du temps. Il n'y a aucun moyen de vendre une partie d'une propriété et de la convertir en espèces. Les coûts de transaction sont plus élevés que la vente d'actions.
  • Problèmes avec les locataires. Périodes de location lors de la recherche d'un locataire, lors de la location à un locataire qui ne paie pas ou laisse le bien en mauvais état.
  • Des risques uniques. Les taux d'intérêt changeants, les réparations imprévues, la responsabilité accrue pour les accidents qui peuvent survenir sur la propriété sont sur-financés.[3][4][5]
  • stratégies d'investissement[edit]

    investissement de forclusion[edit]

    Certaines personnes et entreprises concentrent leur stratégie d'investissement sur l'achat d'un bien immobilier en phase de forclusion. Une propriété est considérée comme fermée prématurément si le propriétaire est en retard de paiement de son prêt hypothécaire. Les procédures formelles d'exécution varient selon les États et peuvent être judiciaires ou extrajudiciaires, ce qui affecte la durée pendant laquelle le bien est en phase de pré-exécution. Une fois la procédure formelle d'exécution engagée, ces propriétés peuvent être acquises par le biais d'une vente publique, communément appelée vente aux enchères ou vente par le shérif. Si la propriété n'est pas vendue aux enchères publiques, la propriété de la propriété revient au prêteur.[6] L'immobilier dans cette phase est appelé propriété immobilière ou REO.

    Dès qu'une propriété a été vendue à la forclusion ou en tant que REO, le prêteur peut retenir le produit pour couvrir son hypothèque et tous les frais juridiques moins les coûts de la vente et toutes les obligations fiscales en suspens.

    La banque de saisie ou le prêteur a le droit de continuer à respecter les baux (s'il y a des locataires dans la propriété) pendant la phase de REO, mais généralement la banque veut que la propriété soit vide afin de pouvoir la vendre plus facilement.[7]

    Acheter, réhabiliter, louer et refinancer[edit]

    Acheter, réhabiliter, louer, refinancer (BRRR)[8] est une stratégie d'investissement immobilier utilisée par les investisseurs immobiliers qui ont de l'expérience dans la rénovation ou la remise à neuf de biens immobiliers mais qui souhaitent investir dans des propriétés locatives pour un flux de trésorerie stable. Certains investisseurs ajoutent un R supplémentaire, qui signifie répéter pour construire un portefeuille immobilier.

    Un investisseur immobilier achète un immeuble de placement de moindre valeur car des réparations et / ou des mises à jour esthétiques sont nécessaires. L'investisseur met ensuite à jour la propriété, y compris les réparations structurelles nécessaires pour mettre une maison au code actuel. Il comprend souvent des mises à jour cosmétiques comme de nouvelles couleurs, des sols, des carreaux, des comptoirs et des appareils de cuisine. L'investisseur trouve alors un locataire et devient le propriétaire, qui reçoit généralement un loyer mensuel.[9] La propriété est ensuite généralement refinancée sur un prêt entièrement amorti d'une durée de 30 ans.

    Voir aussi[edit]

    références[edit]

    Investissements immobiliers – Wikipedia
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