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Investissez dans l'immobilier commercial en 6 étapes

Apprendre à investir dans l'immobilier commercial (CRE) peut sembler intimidant au début, mais ces six étapes de base se concentrent sur les principaux aspects de l'investissement dans la CRE et vous montrent que c'est plus facile que vous ne le pensez.

Ces six étapes se concentrent sur l'investissement actif, où vous, en tant qu'investisseur, êtes impliqué dans la gestion et l'exploitation de la propriété. Vous pouvez superviser le gestionnaire sur place ou gérer la propriété vous-même, mais en fin de compte jouer un rôle actif dans le succès ou l'échec de l'investissement.

Il existe d'autres moyens d'investir dans la CRE qui sont plus passifs et ne sont pas tenus de posséder ou de gérer le bien vous-même, comme les fiducies de placement immobilier (FPI) ou le financement participatif. C'est à vous de déterminer la meilleure façon d'investir dans la CRE en fonction de vos objectifs et préférences. Cependant, si vous possédez, gérez et souhaitez investir activement dans l'immobilier, procédez comme suit.

1. Apprenez votre créneau

L'immobilier commercial englobe une variété de types immobiliers qui sont analysés, gérés et loués de différentes manières. Les investissements dans la CRE sont très différents des investissements dans l'immobilier résidentiel. La possession d'un entrepôt diffère, par exemple, de la possession d'un complexe d'appartements, d'un parc de maisons mobiles ou d'un bâtiment industriel. Chaque type de propriété a des dépenses, des types de baux et des sources de revenus différents. Vous devez comprendre en quoi un contrat de location triple net diffère d'un contrat de location brute, comment vous prenez en compte les taux d'inoccupation et, entre autres choses, déterminez le résultat net d'exploitation de la propriété.

La plupart des investisseurs se spécialisent dans un seul type de CRE et comprennent les avantages et les inconvénients de ce créneau, y compris une analyse, une évaluation et une gestion appropriées de l'investissement. Avant de commencer à rechercher des opportunités d'investissement, vous devez examiner attentivement le processus d'investissement dans votre région où vous vous concentrez sur la CRE et devenir compétent dans cette forme d'investissement.

2. Identifiez votre marché

Une fois que vous avez déterminé le type de propriété que vous ciblez, identifiez votre marché. Vous pouvez investir dans votre quartier, votre ville, votre comté, votre état ou au-delà. L'objectif est de trouver un marché avec une opportunité pour votre secteur CRE dans lequel l'offre ne répond pas encore à la demande et la demande reste élevée. Renseignez-vous sur le développement actuel et prévu dans la région, le taux d'inoccupation et la performance générale du marché pour votre industrie. Situs, la National Association of Realtors (NAR) et CBRE, Inc sont d'excellents endroits pour trouver ces informations, bien qu'un courtier expérimenté puisse également vous aider.

3. Trouvez une opportunité d'investissement

Ensuite, commencez à chercher une opportunité d'investissement. Il existe diverses ressources en ligne pour trouver des immeubles de placement à vendre, LoopNet étant le plus grand, et d'autres options comme Crexi. Vous pouvez également travailler avec un courtier commercial spécialisé dans les investissements de la CRE, ou parler directement aux vendeurs via le marketing direct.

Menez votre propre diligence raisonnable sur la propriété, y compris la faisabilité de l'entreprise ou d'autres facteurs qui pourraient avoir un impact positif ou négatif sur la propriété.

Le courtier ou le vendeur lui-même devrait vous fournir les revenus et dépenses actuels. Cependant, gardez à l'esprit que les vendeurs essaient d'obtenir le prix le plus élevé possible. Les courtiers peuvent gonfler involontairement les prévisions pro forma et sauter certaines dépenses que vous jugez nécessaires ou estimer un revenu de location plus élevé que le marché ne le soutient. Il vous appartient d'examiner ces informations et de déterminer votre propre projection pro forma de la propriété.

Une fois que vous avez identifié un investissement précieux, envoyez une lettre d'intention au vendeur. Si les conditions sont convenues, vous concluez un contrat formel.

4. Collecte de fonds

Immédiatement après la signature du contrat, vous souhaitez travailler sur le financement. Il existe plusieurs façons de financer la CRE:

Les approbations de prêt peuvent être longues selon le type de prêt que vous utilisez. Pour cette raison, il est important de démarrer le processus de crédit immédiatement, car cela peut prendre de quelques semaines à plus de 45 jours.

5. Gérer la propriété

Après avoir financé le prêt, le vrai travail commence. Vous êtes maintenant propriétaire d'un immeuble commercial dont vous êtes responsable de l'entretien et de la gestion. Si la propriété doit être améliorée, vous êtes responsable de coordonner les réparations avec les entrepreneurs tout en maintenant les opérations quotidiennes de la propriété.

Selon la taille de l'installation, un gestionnaire sur place à temps partiel ou à temps plein ou une société de gestion professionnelle tierce peut garantir l'utilisation d'un système logiciel de gestion immobilière. Avant de fermer, assurez-vous que les systèmes sont en place afin de pouvoir transférer la propriété en douceur et apporter immédiatement les améliorations ou changements nécessaires.

6. Disposition des biens

La phase finale de l'investissement dans l'immobilier commercial est la phase de vente, c'est-à-dire la vente ou la liquidation du bien. Lorsque vous êtes prêt à vendre la propriété ou à démarrer une nouvelle entreprise, vous pouvez:

  • Vendre la propriété dans une vente traditionnelle (avec ou sans courtier commercial)
  • Vendre la propriété avec autofinancement
  • 1031 échange de propriété
  • Les investisseurs ont des stratégies de vente différentes selon la raison pour laquelle la propriété a été achetée. Par exemple, si la propriété a été achetée pour les flux de trésorerie, le propriétaire est susceptible de conserver la propriété pendant de nombreuses années ou jusqu'à ce que l'amortissement soit entièrement comptabilisé avant la vente.

    Cependant, si la propriété a été achetée à des fins d'appréciation du capital, ou si la valeur pourrait être augmentée en augmentant les loyers, en améliorant la propriété, en l'agrandissant ou en combinant les deux, le propriétaire est susceptible de vendre la propriété une fois la propriété stabilisée, etc. la performance du marché fonctionne.

    au total

    Ces six étapes sont les principales composantes d'un investissement actif dans l'immobilier commercial. Il s'agit d'un aperçu général du processus d'investissement et non d'une description détaillée des différentes phases d'investissement dans la CRE. Si vous voulez en savoir plus, continuez avec votre propre diligence raisonnable et parcourez cette liste.

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