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Investissez dans l'immobilier

Investir dans l'immobilier est l'une des plus anciennes formes d'investissement qui existe depuis l'aube de la civilisation humaine. L'immobilier est l'une des cinq classes d'actifs de base avant les marchés boursiers modernes que chaque investisseur devrait sérieusement envisager d'élargir son portefeuille en raison des avantages uniques en termes de flux de trésorerie, de liquidité, de rentabilité, de taxes et de diversification. Dans ce guide de mise en œuvre, nous vous guiderons à travers les bases de l'investissement immobilier et vous expliquerons les différentes manières d'acquérir ou de reprendre des investissements immobiliers.

Commençons par les bases: qu'est-ce qu'un investissement immobilier?

Qu'est-ce que l'immobilier investit?

Les investissements immobiliers sont une large catégorie d'activités d'exploitation, d'investissement et financières qui impliquent de générer des revenus à partir de biens ou de flux de trésorerie qui sont liés de quelque manière que ce soit à des biens.

Il existe quatre façons de gagner de l'argent grâce à l'immobilier:

  • Appréciation de l'immobilier: C'est lorsque la propriété augmente en valeur. Cela peut être dû à un changement du marché immobilier qui augmente la demande de biens immobiliers dans votre région. Cela pourrait être dû aux améliorations que vous avez apportées à votre investissement immobilier pour le rendre plus attrayant pour les acheteurs ou les locataires potentiels. Cependant, apprécier l'immobilier est un jeu délicat.
  • Revenu de trésorerie (loyer): Ce type d'investissement immobilier se concentre sur l'achat d'une propriété, par ex. B. un immeuble d'habitation, et son fonctionnement afin que vous receviez un flux de trésorerie du loyer. Les revenus de trésorerie peuvent être générés par des immeubles d'appartements, des immeubles de bureaux, des logements locatifs et bien plus encore.
  • Revenus liés à l'immobilier: Il s'agit du revenu gagné par les courtiers et autres professionnels de l'industrie qui perçoivent des commissions sur l'achat et la vente de biens immobiliers. Cela comprend également les sociétés de gestion immobilière qui gardent un certain pourcentage des loyers en échange de l'exploitation continue d'une propriété.
  • Revenus supplémentaires des investissements immobiliers: Pour certains investissements immobiliers, cela peut être une énorme source de profit. Les revenus supplémentaires des investissements immobiliers comprennent, par exemple, les distributeurs automatiques dans les immeubles de bureaux ou les laveries dans les appartements à loyer modique. En fait, ils servent de mini-entreprises au sein d'un investissement immobilier plus important et vous permettent de gagner de l'argent avec une clientèle semi-piégée.
  • La forme d'investissement immobilier la plus simple et la plus pure repose sur les flux de trésorerie louer plutôt que reconnaissance, Les investissements immobiliers sont effectués lorsque l'investisseur, également connu sous le nom de propriétaire, acquiert un bien matériel, qu'il s'agisse de terres agricoles brutes, d'un terrain avec une maison, d'un terrain avec un immeuble de bureaux, d'un terrain avec un entrepôt industriel ou d'un appartement.

    Il trouve alors quelqu'un qui souhaite profiter de ce bien, dit locataireet ils font un accord. Le locataire est autorisé à accéder à la propriété afin de l'utiliser dans certaines conditions, pendant une certaine période de temps et avec certaines restrictions – dont certaines sont stipulées dans les lois fédérales, étatiques et locales, d'autres sont convenues dans le Contrat de location ou bail, En contrepartie, le locataire paie la possibilité d'utiliser le bien. Le paiement qu'il envoie au propriétaire est appelé «loyer».

    Pour de nombreux investisseurs, les revenus locatifs des investissements immobiliers ont un énorme avantage psychologique sur les dividendes et l'intérêt d'investir dans des actions et des obligations. Vous pouvez passer devant la propriété, la voir et la toucher avec vos mains. Vous pouvez le peindre dans votre couleur préférée ou embaucher un architecte et une entreprise de construction pour le modifier. Ils peuvent utiliser leurs compétences de négociation pour déterminer le prix de location afin qu'un bon opérateur puisse générer des rendements plus élevés taux de capitalisationou "limites supérieures".

    De temps en temps, les investisseurs immobiliers se trompent comme les investisseurs boursiers pendant les bulles boursières et insistent sur le fait que les taux de capitalisation ne sont pas pertinents. Ne tombez pas pour ça. Si vous êtes en mesure d'évaluer correctement vos prix de location, vous devriez obtenir un rendement satisfaisant sur votre capital après avoir considéré le coût de la propriété, y compris les réserves d'amortissement adéquates, les impôts fonciers et les impôts sur le revenu, l'entretien, l'assurance et les autres dépenses connexes. Vous devez également mesurer le temps nécessaire pour traiter l'investissement, car votre temps est le bien le plus précieux dont vous disposez. C'est pourquoi les rendements passifs sont si appréciés des investisseurs. (Une fois que vos avoirs sont suffisamment importants, vous pouvez créer ou embaucher une société de gestion immobilière qui gère les affaires courantes de votre portefeuille immobilier pour un pourcentage des revenus locatifs et convertit activement les investissements immobiliers que vous avez précédemment effectués en actifs passifs.)

    Quels sont les moyens les plus populaires pour investir dans l'immobilier?

    Il existe d'innombrables types différents d'investissements immobiliers qu'une personne pourrait envisager pour son portefeuille.

    Il est plus facile de penser en termes de catégories principales dans lesquelles les investissements immobiliers entrent, en fonction des avantages et des inconvénients uniques, des caractéristiques économiques et des cycles de location, des conditions de location communes et des pratiques de courtage immobilier. L'immobilier est généralement divisé en l'un des groupes suivants:

  • Investissement dans l'immobilier résidentiel – Il s'agit de propriétés dans lesquelles des investissements sont réalisés dans des propriétés liées à des maisons ou des appartements dans lesquels vivent des individus ou des familles. Les investissements immobiliers de ce type comportent parfois une composante de service, comme des résidences-services pour personnes âgées ou des immeubles à service complet pour les locataires qui souhaitent vivre une expérience luxueuse. Les baux durent généralement 12 mois, donnent ou prennent six mois, ce qui entraîne un ajustement plus rapide aux conditions du marché que certains autres types d'investissements immobiliers.
  • Investir dans l'immobilier commercial – Les investissements immobiliers commerciaux se composent principalement d'immeubles de bureaux. Ces baux peuvent être signés pour de nombreuses années, résultant en une épée à double tranchant. Si un investissement immobilier commercial est entièrement loué à des locataires à long terme qui se sont mis d'accord sur des prix de location bon marché, le cash-flow demeure même si les prix de location d'immeubles comparables diminuent (sauf si le locataire fait faillite). D'un autre côté, l'inverse est vrai – vous pourriez obtenir des taux de location considérablement inférieurs dans un immeuble de bureaux parce que vous avez signé des baux à long terme avant que les taux de location n'augmentent.
  • Investissement dans l'immobilier industriel – Les biens immobiliers qui relèvent de l'immobilier industriel peuvent être des entrepôts et des centres de distribution, des unités de stockage, des usines de fabrication et des usines de montage.
  • Investissement dans l'immobilier commercial – Certains investisseurs souhaitent posséder des biens immobiliers tels que des centres commerciaux, des centres commerciaux ou des centres commerciaux traditionnels. Les locataires peuvent être des magasins de détail, des salons de coiffure, des restaurants et des entreprises similaires. Dans certains cas, les prix de location incluent un pourcentage des ventes au détail d'un magasin pour inciter le propriétaire à faire autant que possible pour rendre le bien au détail attrayant pour les acheteurs.
  • Investir dans l'immobilier à usage mixte – Il s'agit d'une catégorie globale lorsqu'un investisseur développe ou achète une propriété qui comprend plusieurs types d'investissements immobiliers mentionnés ci-dessus. Par exemple, vous pouvez construire un bâtiment à plusieurs étages avec des magasins de détail et des restaurants au rez-de-chaussée, des bureaux aux étages suivants et des appartements aux étages restants.
  • Vous pouvez également vous engager dans des prêts d'investissement immobilier en:

  • Propriété d'une banque qui contracte des hypothèques et des prêts immobiliers commerciaux. Cela peut inclure la propriété publique des avoirs. Lorsqu'un investisseur institutionnel ou individuel analyse une action bancaire, il paie de prêter attention au risque immobilier des prêts bancaires.
  • Souscrivez des prêts hypothécaires privés à des particuliers, souvent à des taux d'intérêt plus élevés pour compenser le risque supplémentaire, y compris une clause de crédit-bail.
  • Investir dans des titres mezzanine que vous pouvez utiliser pour prêter de l'argent à un projet immobilier que vous pouvez convertir en capitaux propres s'il n'est pas remboursé. Celles-ci sont parfois utilisées dans le développement de franchises hôtelières.
  • Il existe des surspécialités dans les investissements immobiliers, notamment:

  • Louez une chambre pour avoir peu de capital et améliorez-la. Louez ensuite le même espace à d'autres pour des tarifs beaucoup plus élevés et obtenez un retour sur investissement incroyable. Un exemple est une entreprise de bureau flexible bien gérée dans une grande ville où des employés plus petits ou mobiles peuvent acheter du temps de bureau ou louer certains bureaux.
  • Acquisition de certificats fiscaux. Il s'agit d'un domaine d'investissement immobilier ésotérique qui ne convient pas aux investisseurs privés ou aux investisseurs inexpérimentés, mais génère des rendements élevés dans les bonnes circonstances, au bon moment et avec la bonne personne pour compenser les maux de tête et les risques associés.
  • Fiducies de placement immobilier (FPI)

    Vous pouvez également investir dans l'immobilier par l'entremise d'une fiducie de placement immobilier (FPI). Un investisseur peut acheter des FPI via un compte de courtage, Roth IRA ou un autre compte de dépôt. Les FPI sont uniques car la structure fiscale dans laquelle elles opèrent a été créée sous le gouvernement Eisenhower pour encourager les petits investisseurs à investir dans des projets immobiliers qu'ils n'auraient pas pu se permettre autrement, tels que la construction de centres commerciaux ou hôtels. Les sociétés qui ont opté pour le traitement FPI ne paient pas d'impôt sur le revenu fédéral sur leurs bénéfices tant qu'elles respectent certaines règles, notamment l'obligation de verser 90% ou plus des bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes.

    Un inconvénient d'investir dans des FPI est que, contrairement aux actions ordinaires, les dividendes distribués ne sont pas des "dividendes qualifiés", ce qui signifie que le propriétaire ne peut pas profiter des faibles taux d'imposition disponibles pour la plupart des dividendes. Au lieu de cela, les dividendes des fonds d'investissement immobiliers sont imposés au taux d'intérêt personnel de l'investisseur. D'un autre côté, l'IRS a par la suite décidé que les dividendes des FPI générés dans le cadre de la protection fiscale tels qu'un rollover IRA ne sont en grande partie pas soumis à la taxe professionnelle indépendante, vous pouvez donc être en mesure de les conserver dans un compte d'épargne-retraite sans trop de soucis à faire face à la complexité fiscale Contrairement à une société en commandite principale.

    (Pour en savoir plus sur ces titres uniques, lisez d'abord Real Estate Investing Through REITs, qui couvre la liquidité des FPI, les capitaux propres, l'utilisation des FPI pour votre avantage d'investissement immobilier, et plus encore.)

    Investissez dans l'immobilier par l'accession à la propriété

    Avec toutes les opportunités d'investissement immobilier disponibles pour les investisseurs, le citoyen moyen va acquérir sa première expérience de propriété immobilière de manière traditionnelle: en achetant une maison.

    Je n'ai jamais vu l'achat d'une maison comme la plupart des gens dans la société. Au lieu de cela, je préfère que la résidence principale d'une personne soit un mélange d'avantages personnels et d'évaluation financière, plutôt qu'un investissement. Pour être plus direct, une maison n'est pas un investissement comme une maison. Dans le meilleur des cas et dans les meilleures circonstances, la stratégie la plus sûre est de considérer votre propre maison comme une sorte de compte d'épargne obligatoire qui vous offre beaucoup d'avantages personnels et de plaisir pendant votre séjour.

    Cependant, si vous approchez de la retraite et adoptez une vision globale de votre patrimoine personnel, posséder votre propre maison (sans dette) est l'un des meilleurs investissements qu'une personne puisse faire. Les capitaux propres peuvent non seulement être exploités par le biais de certaines transactions, y compris les hypothèques inversées, mais les flux de trésorerie économisés en ne louant pas génèrent généralement des économies nettes – la composante de profit qui aurait réellement profité au propriétaire reste dans la poche du propriétaire. , Cet effet était si fort que les économistes cherchaient déjà un moyen dans les années 1920 de découvrir comment le gouvernement fédéral pouvait taxer les économies de loyer pour les propriétaires sans dettes comme source de revenu.

    Il s'agit cependant d'un autre type d'investissement appelé «investissement stratégique». Si l'économie s'effondrait tant que vous pouviez payer les taxes foncières et les fournitures, personne ne pourrait vous chasser de votre maison. Même si vous deviez faire pousser vos propres courses dans un jardin, un certain niveau de sécurité personnelle y est important. Il y a des moments où les rendements financiers sont subordonnés à d'autres considérations plus pratiques. Quoi que vous fassiez, ne sacrifiez pas votre liquidité pour investir trop rapidement des capitaux propres dans vos investissements immobiliers, car cela peut conduire à une catastrophe (y compris la faillite).

    Si vous économisez pour acheter une maison, je vois une grosse erreur dans les nouveaux investisseurs qui mettent leur argent en bourse soit par le biais d'actions individuelles ou de fonds indiciels. Si vous avez une chance d'accéder à votre argent dans un délai de cinq ans ou moins, vous n'avez rien à voir avec la proximité de la bourse. Au lieu de cela, vous devez suivre un mandat d'investissement appelé préservation du capital. Voici les meilleurs endroits pour investir de l'argent qui vous feront économiser un acompte.

    Quoi de mieux – investir dans l'immobilier ou investir dans des actions?

    L'une des questions les plus courantes que je rencontre est l'attrait relatif de l'investissement dans les actions par rapport à l'investissement dans l'immobilier. La version courte est qu'elle ressemble à la comparaison de la glace à la vanille et au chocolat. Ils sont différents et au fur et à mesure que votre richesse augmente, vous pouvez même constater que les deux jouent un rôle dans votre portefeuille global. Votre personnalité influencera également votre décision, car certaines personnes se concentrent davantage sur la possession d'actions ou de biens immobiliers.

    Risques d'investissement immobilier

    Un pourcentage important des rendements immobiliers est obtenu grâce à l'utilisation de capitaux extérieurs. Une propriété est acquise avec un pourcentage des capitaux propres, le reste étant financé par des fonds externes. Cela conduit à des rendements des capitaux propres plus élevés pour l'investisseur immobilier; Mais lorsque les choses tournent mal, elles peuvent se ruiner beaucoup plus rapidement qu'un portefeuille d'actions ordinaires entièrement libérées. (Cela s'applique également si ce dernier a diminué de 90% dans un scénario de Grande Dépression car personne n'a pu vous forcer à liquider).

    Pour cette raison, les investisseurs immobiliers les plus conservateurs insistent sur un taux d'endettement de 50% ou, dans les cas extrêmes, sur une structure de capitaux propres de 100%, qui peut encore obtenir de bons rendements avec un choix raisonnable d'actifs immobiliers. Le milliardaire Charlie Munger parle d'un de ses amis avant l'effondrement de l'immobilier en 2007-2009. Cet ami, un propriétaire très riche de Californie, a regardé autour de lui pour les évaluations élevées de ses propriétés et a déclaré: "Je suis plus riche que je ne devrais l'être. Il n'y a aucune raison pour que je prenne des risques pour en vouloir plus." Freund a vendu bon nombre de ses propriétés et a utilisé le produit pour rembourser la dette restante, qu'il considérait comme la plus attrayante. Lorsque l'économie s'est effondrée, les marchés immobiliers étaient en ébullition, les gens ont perdu leurs biens par forclusion et les stocks bancaires se sont effondrés – il n'avait plus à s'inquiéter. Même lorsque les loyers ont baissé en raison des difficultés financières des locataires, tout était encore en espèces et il a reçu des fonds qui continuaient de se reconstituer, afin qu'il puisse profiter de l'achat des actifs que tout le monde devait vendre.

    Arrêtez de devenir riche si rapidement et contentez-vous de le faire correctement. Vous aurez beaucoup moins de stress dans votre vie et cela peut être très amusant.

    Quelques réflexions finales sur les investissements immobiliers

    Bien sûr, ce n'est que le début de votre chemin vers la compréhension du sujet, car nous avons à peine effleuré la surface. Les investissements immobiliers nécessitent des années de pratique, d'expérience et d'engagement pour vraiment apprécier, comprendre et maîtriser.

    Les meilleures villes pour investir dans l'immobilier.

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