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La réglementation fiscale fédérale crée un avantage pour les investisseurs immobiliers …

Manusapon Kasosod | Moment | Getty Images

La génération X et la génération Y héritant de la richesse des parents de leur baby-boomer dans le cadre du Great Wealth Transfer, certains tenteront de l'investir dans l'immobilier pour générer des revenus.

Cette propriété peut être une maisonnette, un immeuble résidentiel ou, selon l'emplacement, une maison unifamiliale pouvant éventuellement devenir une maison de retraite.

Cependant, beaucoup ne savent pas que devenir propriétaire peut ne pas être rentable en raison des divers coûts et risques impliqués – un rôle associé aux maux de tête.

Une alternative pratique aux investissements immobiliers directs est une fiducie de placement immobilier. Ces sociétés vendent des actions aux investisseurs, utilisent des espèces pour acheter des propriétés résidentielles, commerciales et industrielles à louer et versent des dividendes aux actionnaires.

En tant qu'investissement, les FPI ont depuis longtemps des avantages sur la propriété immobilière. Cet écart de prestations est élargi par la nouvelle réglementation fiscale fédérale.

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Une disposition de la loi fiscale quelque peu oubliée qui est entrée en vigueur l'an dernier permet aux particuliers de faire des retenues substantielles sur le revenu des FPI. Les investisseurs qui présentent conjointement un revenu imposable de moins de 315 000 $ et les investisseurs qui présentent individuellement un revenu imposable de 157 000 $ ont droit à une déduction de 20%. Les investisseurs ayant un revenu imposable plus élevé – jusqu'à 415 000 $ qui sont soumis conjointement et 207 000 $ qui sont soumis individuellement – sont admissibles à des déductions réduites.

Alors que la législation fiscale rend les FPI plus attrayantes, les investissements immobiliers directs peuvent être moins attrayants. Une disposition qui a reçu une large attention est le nouveau plafond de 10 000 $ pour les déductions fiscales détaillées de l'État et locales, dont la plupart proviennent des impôts fonciers.

Cela a provoqué une grande consternation dans les régions où la valeur élevée des propriétés a longtemps conduit à des déductions importantes pour les propriétaires. Pour les investisseurs dans l'immobilier résidentiel, en particulier dans les zones chères, cette nouvelle disposition réduit les bénéfices après impôt.

La législation fiscale réduit également le prix d'achat maximal autorisé pour les déductions d'intérêts hypothécaires sur des biens immobiliers d'une valeur de 1 million de dollars à des biens immobiliers d'une valeur de 750 000 $.

Ces changements, ainsi que les nouvelles déductions sur les revenus des FPI, peuvent entraîner une amélioration du rendement net de l'investissement dans des actions de FPI par rapport à la propriété directe. La nouvelle loi fiscale comprend également des modifications de la taxe professionnelle qui sont avantageuses pour les FPI et, en fin de compte, pour leurs investisseurs.

La plupart des FPI sont cotées en bourse comme des actions, ce qui, contrairement à la plupart des investissements immobiliers, les rend très liquides.

Tout comme les actions, elles sont achetées et vendues sur les principales bourses tout au long de la journée de négociation. Certaines FPI possèdent des biens immobiliers qui sont utilisés à diverses fins, mais la plupart sont des biens immobiliers spécialisés et propres qui sont utilisés pour les maisons, les établissements de santé, les hôtels, les centres commerciaux, les parcs de bureaux commerciaux et les biens immobiliers commerciaux pour les usines, les centres de distribution en ligne pour la vente au détail, et fermes de serveurs.

Étant donné que certains FPI peuvent être hautement spécialisés (par exemple, les tours de téléphonie cellulaire), leur sélection pour investissement doit être effectuée après une analyse approfondie des marchés spécialisés. Les FPI sont considérées comme un actif alternatif – qui peut diversifier les portefeuilles constitués d'actifs traditionnels tels que les actions et les obligations.

Les FPI bien gérées versent des dividendes assez fiables. Cependant, vous pouvez rencontrer des problèmes qui entraînent la répercussion des pertes sur les investisseurs sous la forme d'une valeur boursière potelée.

David Robinson

Fondateur et PDG de RTS Private Wealth Management

Pour être admissible à titre de FPI en vertu de la réglementation fédérale, les sociétés doivent verser au moins 90% de leurs bénéfices aux actionnaires de distribution. Une partie de ce revenu est constituée de dividendes imposables. Le reste est le remboursement du capital, qui est différé à des fins fiscales.

De nombreux investisseurs immobiliers directs supposent que les valeurs augmenteront avec le temps, mais cela n'est en aucun cas garanti. Et même si cela se produit, le bénéfice de pré-vente peut ne pas être suffisant pour compenser un écart potentiel entre les bénéfices à long terme et les coûts cumulés. Dans ce scénario, contrairement aux attentes de l'investisseur, il n'y aurait pas de profit à long terme.

Paul Bradbury | Photos OJO | Getty Images

Les FPI bien gérées, en revanche, sont rentables.

Cependant, vous pouvez rencontrer des problèmes qui entraînent la répercussion des pertes sur les investisseurs sous la forme d'une valeur boursière potelée. Par exemple, si un FPI dans un immeuble à appartements surestime les niveaux de demande et de loyer, le FPI qui en est propriétaire peut perdre de l'argent pour l'investissement, au moins à court terme. Cependant, les FPI résidentielles ont généralement des portefeuilles immobiliers qui ont été achetés à des moments différents.

Il n'y a aucune comparaison dans la catégorie des maux de tête. Les investissements de REIT permettent aux actionnaires d'éviter le «stress des propriétaires», que ce soit tard dans la nuit en raison de poêles défectueux, de fuites de toit … comme vous l'appelez.

(Précision: dans la version originale de cet article, un bien locatif était mentionné comme un investissement potentiel pour les particuliers qui héritent d'un bien. Le plafond de 10 000 $ sur la déduction fiscale foncière locale et d'État en 2018 ne s'applique pas aux biens locatifs.)

– Par David Robinson, fondateur et PDG de RTS Private Wealth Management

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