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Le crowdfunding immobilier en vaut-il la peine?

Chez NerdWallet, nous nous efforçons de vous aider à prendre des décisions financières en toute confiance. A cet effet, plusieurs ou tous les produits présentés ici proviennent de nos partenaires. Cependant, cela n'affecte pas nos notes. Nos opinions sont les nôtres.

Le crowdfunding n'est pas seulement pour votre cousin qui veut aller au Pérou. Cela peut également être un excellent moyen pour les investisseurs de trouver de nouvelles opportunités en dehors du marché boursier.

Les plateformes de crowdfunding immobilier sont plus récentes que le crowdfunding, mais elles peuvent être un ajout utile à votre portefeuille – tant que vous savez dans quoi vous investissez.

Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier?

Le crowdfunding immobilier fonctionne comme beaucoup d'autres sociétés de crowdfunding: les investisseurs regroupent leur argent pour financer un projet, un produit ou une entreprise dans l'espoir qu'il y aura un profit à l'avenir. Dans de nombreux cas, investir dans l'immobilier est associé à une barrière financière élevée à l'entrée, par exemple en économisant un dépôt. Cependant, certaines plateformes de crowdfunding immobilier s'efforcent d'abaisser ce seuil, vous pouvez donc investir avec seulement 500 $.

Dans la plupart des cas, les plateformes de financement participatif immobilier dirigent l'argent des investisseurs vers des fonds d'investissement immobilier ou des investissements similaires. Les FPI sont des sociétés qui possèdent et exploitent parfois des biens immobiliers tels que des appartements, des entrepôts, des centres commerciaux et des hôtels. Certaines FPI sont cotées en bourse, tandis que d'autres FPI sont privées.

Les FPI publiques et non cotées sont tenues par la loi de verser 90% de leur revenu imposable aux investisseurs. Pour cette raison, de nombreuses FPI offrent un long historique de dividendes.

Les plateformes de financement participatif immobilier offrent souvent aux investisseurs un accès à des investissements immobiliers privés qui peuvent offrir des rendements supérieurs à ceux des FPI cotées en bourse. Selon une plateforme, Fundrise, un investissement REIT sur le marché public avec une liquidité quotidienne (qui peut être vendue à tout moment) a un rendement annuel moyen de 8,2% après 20 ans et un investissement REIT sur le marché privé avec un investissement Horizon de trois à sept ans a un rendement moyen de suivi de 12,3% pendant 20 ans.

Bien que ce chiffre puisse sembler passionnant, il n'est pas conseillé de consacrer trop de votre portefeuille aux services de crowdfunding. Un portefeuille équilibré d'actions et d'obligations a fait ses preuves sur le long terme. Cependant, l'allocation de certains fonds à une plateforme de financement participatif peut être judicieuse si vous recherchez une diversification et une chance de rendements sains.

Où le crowdfunding immobilier brille

L'idée est simple: permettre aux investisseurs moyens de bénéficier des rendements inférieurs à la moyenne que l'immobilier peut atteindre.

Des dividendes élevés

Étant donné que la plupart des sites immobiliers de financement participatif fonctionnent par le biais de FPI, les investisseurs peuvent en profiter. Les FPI publiques et non cotées sont tenues par la loi de verser 90% de leur revenu imposable aux investisseurs. Pour cette raison, de nombreuses FPI offrent un long historique de dividendes.

diversification

L'ajout d'investissements immobiliers peut contribuer à renforcer et à diversifier votre portefeuille. Vous devrez peut-être tout de même payer de l'impôt sur les dividendes reçus (sauf si vous versez ces dividendes dans un compte de retraite fiscalement avantageux).

Investissement minimum faible

Certaines de ces plateformes ont des investissements minimums relativement faibles. Fundrise propose un portefeuille de démarrage avec un volume d'investissement minimum de 500 USD. Cet obstacle peut sembler élevé, mais il est inférieur aux obstacles minimaux habituellement calculés par les FPI privées (qui sont souvent des milliers), tandis que les investisseurs ont toujours accès à des actifs privés.

Pas de soucis de bailleur

L'un des plus grands avantages du crowdfunding immobilier est que vous n'avez pas à faire face aux maux de tête associés à la propriété immobilière traditionnelle. C'est cool d'investir dans d'immenses biens immobiliers et de ne jamais avoir à faire face à des tuyaux gelés ou à des locataires ennuyeux (bien que vous puissiez éviter cela en investissant dans des FPI cotées en bourse).

Une expérience d'investissement simple

La nouveauté de ces entreprises n'est pas mauvaise: elles attachent une grande importance à un accès facile. Certaines plateformes immobilières financées par le crowdfunding proposent des applications qui permettent aux utilisateurs d'investir rapidement et facilement de n'importe où.

Où le crowdfunding immobilier est négligé

Avant d'être trop excité pour devenir un baron de la terre numérique, il y a quelques inconvénients à considérer.

droits

Selon la plateforme que vous choisissez, des frais annuels de 1% à 2,5% (ou plus) de vos actifs sous gestion peuvent s'appliquer. Frais de gestion, frais de conseil, frais pour les fonds individuels: peu importe comment la plateforme les appelle, ils s'additionnent. Bien que les frais puissent être faibles par rapport à d'autres frais d'administration pour des services similaires, 1% peut toujours être plus élevé que celui que vous souhaitez payer. Assurez-vous de lire les petits caractères de chaque actif avant d'investir.

Actifs non liquides

Les actifs non liquides ne peuvent pas être facilement vendus. Contrairement aux actifs liquides comme la plupart des actions et des FPI cotées en bourse, la conversion en espèces prend plus de temps. La plupart des FPI proposées par le biais de plateformes d'investissement immobilier financées par le crowdfunding ne sont pas liquides et ont un horizon d'investissement à long terme. C'est idéal pour les investisseurs qui sont convaincus qu'ils n'auront pas besoin de l'argent qu'ils ont déposé sous peu sur leur compte, mais pas si bien pour ceux qui veulent ou doivent vendre leurs actifs dans un proche avenir.

Implications fiscales

Obtenir un chèque de dividende est une bonne chose, mais gardez à l'esprit que vous pourriez devoir de l'impôt sur ces dividendes. La plupart des plateformes immobilières à financement participatif envoient à leurs investisseurs un formulaire fiscal qui montre combien ils doivent pour les dividendes ordinaires, les dividendes déterminés et les rendements du capital, tous imposés à des taux différents.

Plateformes non testées

Bien sûr, les sites Web sont élégants et attrayants, mais il convient de noter que ces plateformes d'investissement sont relativement nouvelles. Fundrise et Patch of Land ont été lancés en 2012, RealtyMogul a démarré en 2013 et CrowdStreet en 2014. RealtyShares a été fondée en 2013 et n'a fermé ses portes que cinq ans plus tard lorsque le financement était épuisé. Aucune de ces sociétés n'a connu de grave ralentissement économique et il est difficile pour les investisseurs de savoir comment ils s'en sortiraient. Les plateformes immobilières financées par le crowdfunding n'ont pas non plus à s'inscrire auprès de la SEC.

Certains professionnels de la finance ont d'autres réserves sur ces produits. "Je suis prudent avec les plateformes immobilières financées par le crowdfunding", a déclaré dans un courriel Ian Bloom, planificateur financier certifié et propriétaire d'Open World Financial Life Planning à Raleigh, en Caroline du Nord. «Ils sont essentiellement conçus pour contourner la protection offerte par les transactions immobilières traditionnelles et les FPI cotées en bourse. Je préfère que les clients obtiennent une exposition immobilière des fonds communs de placement FPI ou des FNB.»

accréditation

L'un des plus grands obstacles qui a éloigné les investisseurs de l'immobilier avant le financement participatif était l'accréditation. Les investisseurs accrédités ont une valeur nette de plus d'un million de dollars (à l'exclusion de la valeur d'une maison) ou un revenu annuel de 200 000 $ ou plus. Certaines plateformes comme CrowdStreet ne sont ouvertes qu'aux investisseurs accrédités. Cependant, certains, comme RealtyMogul et Fundrise, ont également des options pour les investisseurs non accrédités.

alternatives crowdfunding immobilier

Si les nouvelles plateformes ne vous conviennent pas, il existe de nombreuses alternatives dans lesquelles vous pouvez investir votre argent.

FNB FPI

Si les FPI cotées en bourse semblent plus sécurisées, vous n'avez pas besoin d'utiliser une plateforme spéciale pour y accéder. Un compte de courtage vous donne accès au monde des FPI publiques ainsi qu'à de nombreux autres types d'investissements. Utilisez le filtre de titres sur le site Web de votre courtier pour comparer les prix, l'historique des dividendes et d'autres détails sur les FPI.

Si l'enquête sur les FPI individuelles semble quelque peu intensive, les fonds FPI négociés en bourse combinent les avantages des FPI avec la facilité d'un fonds indiciel. Les FNB de FPI combinent des actions de plusieurs FPI pour assurer une diversification immédiate. Votre filtre de compte de courtage peut également vous aider à les comparer.

investissements standards du marché

Si un investissement de trois à sept ans vous rend nerveux, il peut être préférable de vous en tenir aux actifs liquides que vous trouvez en bourse. Actions, obligations, fonds communs de placement – il existe d'innombrables possibilités d'investissement parmi lesquelles choisir si les plateformes de financement participatif ne sont pas votre truc. Lisez notre guide sur la façon de commencer à investir.

Immobilier traditionnel

Si le crowdfunding pour l'immobilier vous semble trop technique à votre goût, il existe de réelles alternatives qui vous permettent d'inclure l'immobilier dans votre portefeuille. Vous n'êtes pas (nécessairement) lié par un engagement de sept ans, mais vous devez vous engager à recevoir des biens ou à embaucher quelqu'un d'autre pour le faire. Néanmoins, les loyers immobiliers peuvent apporter de bons rendements. Si vous avez une chambre d'hôtes, une unité séparée sur votre propriété ou même un sous-sol, vous pouvez participer au jeu immobilier. Vous pouvez même essayer des locations à court terme pour tester cela (pensez à Airbnb).

L'essentiel

Vaut-il la peine d'investir dans l'immobilier de crowdfunding? Tout dépend de ce dont vous avez besoin et de la plateforme de financement participatif que vous choisissez. Il existe plus d'options pour les investisseurs accrédités. Et pour ceux qui ne sont pas millionnaires, il y a encore quelques options. Les nouvelles technologies ont toujours leurs risques. Soyez donc très prudent si vous investissez votre argent durement gagné dans de nouveaux investissements.

Si vous souhaitez diversifier votre portefeuille avec des biens immobiliers et disposer d'au moins 500 $, le potentiel de croissance en vaut la peine. Si vous ne souhaitez pas vous engager dans une toute nouvelle plate-forme, mais souhaitez toujours une exposition immobilière, vous devriez regarder de plus près les FPI cotées en bourse.

»Souhaitez-vous en savoir plus? Vous pouvez trouver plus d'informations sur ces services dans nos critiques des plateformes de financement participatif Fundrise et CrowdStreet.

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