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Le fardeau à long terme de l'immobilier familial

Il y a plus de 50 ans, deux frères ont acheté une part égale d'un immeuble new-yorkais. Ils ont bien fait et ont acheté plus de bâtiments. Ils ont géré les bâtiments de manière informelle et réussie à partir de leurs poches arrière. S'ils ne pouvaient pas éviter d'avoir recours à des avocats, ils embaucheraient les avocats les moins chers qu'ils pourraient trouver, généralement sans expertise en immobilier ou en planification successorale. Leurs accords de partenariat étaient une poignée de main ou une page ou deux tout au plus. La valeur de leur portefeuille a considérablement augmenté au fil du temps.

Les prochains chapitres de l'histoire sont familiers à de nombreux avocats en immobilier commercial. Cela inclut l'auteur, qui a récemment travaillé sur plusieurs différends et a empêché que d'autres naissent de telles histoires.

Au fil du temps, les frères ont eu des enfants. Les enfants ont eu des enfants. Certains membres de la famille sont morts. Beaucoup d'enfants fréquentaient le droit, les affaires ou la médecine. Certains sont devenus professeurs, d'autres artistes ou agriculteurs. Au fil du temps, 20 personnes ou plus sont devenues copropriétaires des différents bâtiments. Certains bâtiments ont nécessité plus d'investissement au fil du temps. Les membres de la famille ont préféré mettre autant d'argent dans leurs poches. Ils ne pouvaient jamais s'entendre sur un programme d'investissement.

Les propriétés familiales ne sont plus ce qu'elles étaient.

Joshua Stein

Certains voulaient vendre et empocher des bénéfices substantiels. Personne ne pouvait s'entendre sur la façon de choisir un courtier. La plupart savaient qu'ils voulaient prendre le produit de la vente et acheter des propriétés de remplacement pour reporter l'impôt sur le revenu, mais d'une manière qui démêlerait les membres de la famille. Cet objectif était réalisable, mais compliqué et nécessitait parfois plusieurs transferts au fil du temps.

D'autres membres de la famille voulaient obtenir des hypothèques et moderniser les bâtiments pour attirer de meilleurs locataires et des loyers plus élevés. De temps en temps, des suggestions étaient faites pour démolir certains bâtiments et en construire de nouveaux.

La famille n'a jamais embauché de gestionnaires externes pour économiser de l'argent, garder le contrôle et prévenir le vol. Au lieu de cela, certains membres de la famille ont assumé la responsabilité de certains bâtiments, mais avaient également des emplois de jour. D'autres membres de la famille ont manipulé d'autres bâtiments. Les membres de la famille ont également pris en charge la location.

Personne d'autre n'a jamais été satisfait de la gestion et de la location. Les rapports financiers et les déclarations de revenus étaient toujours trop tardifs. Les bâtiments ont souffert d'une série interminable d'urgences – fuites de toit, bouilloires cassées, trafic de drogue, planchers effondrés. Les inspecteurs des assurances se sont déclarés de plus en plus préoccupés par les dangers non réparés. Les loyers d'immeubles similaires dans le quartier étaient parmi les plus bas.

À l'occasion, des groupes de membres de la famille ont proposé d'en acheter d'autres. Ils ne pouvaient jamais s'entendre sur un nombre. Dans le fond de leur esprit, chaque groupe savait que l'un ou l'autre groupe regretterait finalement l'accord, de sorte que les liens familiaux et la bonne volonté seraient encore plus effilochés. Et personne ne peut vendre sa position à quelqu'un en dehors de la famille.

Le groupe boitille avec des immeubles sous-exploités, sous-exploités, dégradés et parfois confrontés à des contentieux. La suspicion, la méfiance et la critique sont grandes. Les différents membres de la famille semblent soit trop sophistiqués, soit pas assez élevés pour gérer correctement le portefeuille familial.

Blâmez les ancêtres pour cette série d'événements trop familiers. Ils pensaient qu'ils étaient immortels ou que les générations futures s'entendraient et sauraient maximiser la valeur de l'immobilier au même titre que la première génération. Tu avais tord. Vous vous trompez souvent dans ces situations.

Tout le monde aurait évité beaucoup de chagrin si la première génération avait pensé davantage à l'avenir. Même si ce n'était pas le cas, la deuxième génération aurait pu mieux planifier. Il aurait pu inclure certaines ou toutes ces mesures, ainsi que d'autres, telles que des mesures supplémentaires pour réduire les impôts sur le revenu et les successions:

– Une structure pour la prise de décision et l'action, par ex. B. Un conseil d'administration, éventuellement avec des managers professionnels externes ou avec toute branche familiale disposant d'une voix.

– Un processus sensé pour prendre des décisions importantes à la majorité ou à la majorité.

– Répartition de la propriété des différents bâtiments au lieu que tout le monde soit propriétaire de tout. Cela pourrait prendre la forme d'émissions actuelles. Ou il pourrait envisager un futur processus de notation et de sélection et de sélection séquentielles.

– Distribution de certains bâtiments individuels par le biais de baux à long terme afin qu'une génération plus jeune, désireuse de repositionnement et de modernisation, puisse le faire, tandis que les générations plus âgées paient un loyer, reflétant la valeur des bâtiments telle qu'elle était au moment de la signature du bail.

– L'obligation de vendre les bâtiments par le biais d'un programme de commercialisation ordonnée lorsque les membres de la famille ne parviennent pas à s'entendre sur la façon de procéder, avec une planification fiscale pour rendre ces ventes aussi indolores que possible.

– Une structure de propriété qui permet de vendre facilement des intérêts à des tiers afin que ces intérêts deviennent acceptables, mais ne complique pas la gouvernance interne et la prise de décision. Cela pourrait, par exemple, permettre la vente actuelle ou future à imposition différée d'une partie ou de la totalité des actions d'un fonds d'investissement immobilier.

Rien de tout cela n'est arrivé. La situation pourrait exploser tôt ou tard. Lorsque cela se produit, cela coûte cher émotionnellement et financièrement à tout le monde.

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