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Leader du marché chinois dans la vente d'immeubles commerciaux américains à l'étranger

Les investisseurs chinois ont vendu des milliards de propriétés commerciales aux États-Unis l'année dernière lorsqu'ils ont acheté, car d'autres étrangers commencent également à se fâcher sur le marché américain.

Les investisseurs étrangers étaient des vendeurs nets de biens immobiliers commerciaux aux États-Unis pour la première fois depuis 2012, l'année dernière. Il s'agit d'un nouveau revers pour un marché qui montre déjà des signes de tension.

Les Chinois, selon Real Capital Analytics, étaient de loin la plus grande tour de bureaux, centre de vente au détail, hôtel et autres biens immobiliers commerciaux à l'étranger aux États-Unis l'année dernière, vendant 20 milliards de dollars de plus que ce qu'ils avaient acheté.

Les assureurs et autres grands investisseurs en Chine étaient sous la pression de Pékin pour ramener de l'argent chez eux et ont inversé leur frénésie de dépenses pluriannuelles dans l'immobilier américain.

Les investisseurs du Japon, du Canada, du Royaume-Uni et d'autres pays ont également été des vendeurs actifs l'année dernière, vendant des propriétés à New York, Los Angeles et des villes du Texas et de l'Illinois. Leur exode exerce une nouvelle pression sur le marché, car la valeur des propriétés a diminué, de nouvelles réglementations nationales et fédérales entrent en vigueur et de nombreux investisseurs ne voient que quelques catalyseurs pour augmenter considérablement les prix après une longue période.

Les prix de l'immobilier commercial aux États-Unis ont augmenté de 2,5% en 2019, mais n'ont augmenté que de 1,1% au quatrième trimestre et sont restés inchangés en décembre, selon Green Street Advisors, une société de recherche immobilière. Cela contraste avec une augmentation des prix de l'immobilier d'environ 20% en 2010 lorsque la reprise a commencé.

"Les prix sont élevés par rapport à notre situation actuelle", a déclaré Jim Costello, vice-président directeur de Real Capital Analytics. Il a ajouté que le scepticisme quant à la réalisation de bénéfices lorsque les biens immobiliers sont évalués augmente: "Il devient de plus en plus difficile de faire quoi que ce soit au crayon."

Les investisseurs étrangers ont vendu 63 milliards de dollars de biens immobiliers en 2019 et acheté 48,7 milliards de dollars, selon Real Capital Analytics. Alors que les ventes chinoises sont en baisse et que d'autres investisseurs étrangers sont restés des acheteurs nets modestes l'année dernière, leurs achats ont été environ deux fois plus élevés qu'en 2018, lorsque les grandes entreprises étrangères sont devenues plus solides.

L'immobilier américain est depuis longtemps une destination populaire pour les investisseurs immobiliers mondiaux. Le marché américain est l'un des plus profonds et des plus faciles à négocier avec une variété de types de propriétés. Ces dernières années, lorsque le Japon et une grande partie de l'Europe ont rendu les taux d'intérêt négatifs, l'immobilier américain a offert certains des meilleurs rendements dans les pays industrialisés grâce à un dollar fort.

En fait, tous les étrangers ne déposent pas leurs biens immobiliers aux États-Unis. Beaucoup le considèrent encore comme un paradis lorsque l'économie mondiale ralentit. Les investisseurs sud-coréens ont augmenté leurs achats l'année dernière, notamment l'acquisition de 475 millions de dollars d'une tour de bureaux de Manhattan par Korea Investment & Securities et

Samsung

SRA Asset Management selon Real Capital Analytics. L'Abu Dhabi Investment Authority était un acheteur de bureaux actif, tandis que les fonds du Qatar ont acquis des hôtels de luxe à Manhattan et à Beverly Hills.

L'intérêt décroissant de nombreux étrangers inquiète les investisseurs américains et pourrait encore ralentir la croissance du marché de l'immobilier commercial. Bien que les acheteurs étrangers ne représentent qu'une petite partie de l'ensemble du marché américain, ils ont souvent fait la une des journaux avec les prix élevés qu'ils étaient prêts à payer, ce qui a contribué à augmenter la valeur globale dans plusieurs grandes villes.

Le retrait de la Chine a été le plus douloureux et devrait changer bientôt car les décideurs chinois ont donné peu de preuves d'un assouplissement des contrôles des capitaux.

Les entreprises chinoises ont dépensé des dizaines de milliards de dollars entre 2013 et 2017 pour des gratte-ciel américains, des hôtels de luxe et des propriétés dans lesquelles elles voulaient construire des tours résidentielles. Les acheteurs chinois ont parfois établi de nouveaux records, par exemple lorsque Anbang Insurance Group a acheté le Waldorf Astoria New York pour 1,95 milliard de dollars, le prix le plus élevé jamais payé pour un hôtel américain.

Au cours des derniers mois, ces entreprises ont fait des nouvelles de leurs ventes. Anbang a vendu un portefeuille d'hôtels de luxe de 15 propriétés pour environ 5,8 milliards de dollars seulement environ trois ans après l'achat (sans compter le Waldorf Astoria, que le gouvernement chinois dépense encore 1 milliard de dollars pour rénover l'hôtel historique). et invite des centaines d'invités dans des condos à vendre.)

Certains propriétaires chinois se sentent obligés de vendre tout ou partie de leurs projets. Chine

Oceanwide Holdings

Le mois dernier, il a annoncé qu'il avait vendu son projet de copropriété et de bureaux à San Francisco pour une perte de 1,9 milliard de yuans chinois (274 millions de dollars).

"Les coûts et les difficultés de développement et d'exploitation ont fortement augmenté, ce qui a un impact négatif sur l'activité globale de l'entreprise", a indiqué la société basée à Pékin dans un rapport. «Les ventes correspondent également à celles du pays [China’s] dernières directives politiques. "

Entreprise japonaise

Unizo Holdings,

actuellement la cible d'une guerre d'enchères entre

Groupe Blackstone

et un groupe partiellement soutenu par la société d'investissement texane Lone Star a vendu cinq immeubles de bureaux à Manhattan et à Washington, DC l'année dernière après une série d'achats entre 2015 et 2017.

Un porte-parole a souligné les conditions difficiles du marché immobilier américain, soulignant que "le taux d'inoccupation est stable dans certaines villes, les loyers diminuent dans certaines villes et les prix de l'immobilier baissent progressivement". Il a ajouté qu'Unizo possède toujours six bâtiments à Washington, DC, et n'a pas l'intention de se séparer complètement du marché américain.

D'autres investisseurs étrangers sont devenus prudents à la suite des récents changements réglementaires, tels que les lois sur le contrôle des loyers à New York et en Californie, et ont exprimé leur inquiétude que les nouvelles règles pourraient peser sur le revenu et la valeur des propriétés. À New York, la valeur des immeubles à logements réglementés a baissé d'environ 25% en quelques mois.

Pendant ce temps, un contrôle national accru des transactions en devises étrangères constitue une nouvelle menace. Le Trésor a récemment publié des règles pour préciser quand les investisseurs étrangers ont besoin de l'approbation du Comité des investissements étrangers des États-Unis ou de Cfius. Cela comprend les transactions immobilières à proximité des bases militaires américaines ou d'autres objets gouvernementaux sensibles.

Certains investisseurs étrangers pourraient être moins disposés à acheter s'ils devaient passer par un examen en comité.

"Je suis certaine que certaines entreprises ne pourront pas le faire", a déclaré Jennifer Morgan, associée chez King & Spalding LLP.

Ecrivez à Esther Fung à esther.fung@wsj.com

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