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Les B-D éviteront-ils la catastrophe en coupant les investisseurs immobiliers …

Voya Financial Advisors est le plus jeune courtier à avoir cessé au moins temporairement de vendre des placements immobiliers à liquidité limitée, y compris des fonds de placement immobilier à valeur liquidative et des fonds à intervalles.

Je suppose que les grandes sociétés craignent que la valeur des propriétés ne se détériore pendant la pandémie de COVID 19, mais qu'elles sont toujours affectées par les conséquences du krach boursier de 2008, qui combinait les valeurs de nombreuses FPI illiquides ou non négociées. virage dangereux. Ce fut un désastre pour l'industrie des valeurs mobilières et pour des milliers d'investisseurs privés. L'industrie du conseil financier et ses conseillers ne veulent pas d'une nouvelle épidémie de ce type en 2020.

Au cours des années 2008-2009, certains courtiers immobiliers qui ont réclamé des commissions élevées de 7% ont continué de vendre des FPI, arguant que la valeur de l'immobilier commercial ne pourrait jamais diminuer. Les clients qui avaient faim des rendements élevés promis et du faible risque ont choisi de les croire.

Des dizaines de petites et moyennes sociétés de courtage ont finalement cessé leurs activités en raison des frais de contentieux et des plaintes des investisseurs concernant la vente d'actifs non liquides. Ceux-ci comprenaient des placements privés échoués et des FPI non négociés qui se vendaient 10 $ par action dans les années précédant la Grande Récession, mais dont les prix ont ensuite chuté de 30% à 50%. Dans certains cas pires, le plancher est tombé complètement hors des FPI.

Après la grande récession, les grandes entreprises ont payé des millions de frais juridiques et de règlement pour résoudre les plaintes des investisseurs. De nombreuses entreprises ont également vu leur réputation et les cours boursiers ont été durement touchés.

Les courtiers qui ont restreint la vente de produits immobiliers difficiles à évaluer agissent avec une grande prudence. Le barreau du plaignant, une épine du côté de l'industrie des valeurs mobilières, a été entre ses mains ces dernières années lorsque le large marché boursier a poursuivi une hausse apparemment sans fin jusqu'à son effondrement en février et mars.

Les avocats qui poursuivent les courtiers recherchent la ventilation d'un produit spécifique qui utilise une stratégie commerciale ésotérique ou un type de produit. Les FPI et les fonds d'intervalle correspondent à cette deuxième catégorie avec une remise.

Voya Financial Advisors, en collaboration avec LPL Financial, Cetera Financial Group et Advisor Group, clôt la vente de ces produits immobiliers pour un certain temps afin de voir ce qu'il adviendra du marché de l'immobilier commercial au cours des prochains mois.

Voya a récemment déclaré dans une note à ses conseillers: «Nous pensons que c'est la bonne décision car la pandémie actuelle a un impact négatif sur les conditions économiques, en particulier l'immobilier américain.

"Alors que les investisseurs de ces fonds tentent de réaffecter des capitaux pour des investissements à moindre risque ou recherchent des liquidités en raison de leur situation financière personnelle, cela pourrait devenir un autre problème potentiel car la liquidité des investisseurs pourrait être limitée", indique le mémo. La suspension dans Voya durera au moins jusqu'à fin juin.

Le gros kahuna sur le marché des FPI et l'une des FPI que certaines entreprises ne vendent plus en raison de préoccupations concernant la baisse de la valeur des propriétés est le Blackstone Real Estate Income Trust de 34 milliards de dollars.

Le FPI lancé en 2017 est vendu à grande échelle par des grandes et petites entreprises. À la fin du mois de mars, la société a connu une baisse lorsqu'elle a enregistré une baisse de plus de 8% et une valeur liquidative de 10,44 $ par action pour ses actions de catégorie I, qui sont vendues par des fiduciaires et des conseillers en placement inscrits. Cela correspond à une valeur liquidative par action de 11,42 $ fin février.

Il est important de noter une différence importante entre le marché des FPI non négociés et la grande récession. Les NAV REIT d'aujourd'hui ont un prix qui monte ou descend avec le marché. Les anciennes FPI non négociées ont été vendues à un prix statique et irréaliste de 10 $ par action, quelles que soient les fluctuations de la valeur des immeubles en portefeuille.

"Tous les courtiers-négociants s'inquiètent, d'une manière ou d'une autre, que la liquidation du marché se soit soudainement produite et que les FPI et les fonds d'intervalle n'aient pas encore pu déterminer les prix", a déclaré un responsable du secteur qui a demandé à rester anonyme.

"Le défi pour les FPI NAV quotidiennes est que les valeurs ne reflètent pas les changements du marché", a déclaré le directeur général. "Les titres seront réévalués à un moment donné."

La question qui se pose sur le marché de ces produits immobiliers est de savoir combien de temps la pression à la baisse sur les valeurs va se poursuivre et où les valeurs vont descendre. L'industrie du courtage espère que ce ralentissement ne ressemblera pas au dernier.

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