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Les bases de l'investissement dans les FPI

Les deux principaux types de FPI

Avant d'aller plus loin, prenons une minute pour discuter des deux classifications différentes des FPI. Comme nous le verrons plus tard, il existe des FPI spécialisés dans une grande variété de types d'actifs, mais tous les FPI peuvent être déposés dans l'un des deux compartiments.

Premièrement, les FPI d'actions sont le type de fiducies de placement immobilier qui possèdent des biens immobiliers comme activité principale. Par exemple, une FPI de centre commercial ou une FPI de logements pour personnes âgées serait considérée comme une FPI d'actions. À l'avenir, vous pouvez vous attendre à ce que le terme FPI fasse référence aux FPI d'actions, sauf indication contraire.

Deuxièmement, les FPI hypothécaires investissent dans des hypothèques, des titres adossés à des créances hypothécaires et d'autres actifs liés aux hypothèques. Généralement, ces sociétés empruntent d'importantes sommes d'argent à des taux d'intérêt à court terme plus bas et utilisent cet argent pour acheter des hypothèques de 15 ou 30 ans qui paient des taux d'intérêt plus élevés. La différence entre les coûts d'emprunt et les revenus d'intérêts payés par les hypothèques est la marge bénéficiaire. Ce sont des investissements complètement différents des FPI d'actions – en fait, ils ne sont même pas classés comme dans le secteur immobilier. Les FPI hypothécaires, comme les banques et les compagnies d'assurance, sont considérées comme des actifs financiers.

Certaines FPI possèdent à la fois des biens immobiliers et des actifs hypothécaires, et elles sont appelées FPI hybrides. Cependant, la grande majorité des FPI investissent dans l'un ou l'autre type de propriété.

Types de FPI

Il existe des FPI qui vous permettent d'investir dans à peu près n'importe quel type de propriété commerciale que vous pouvez imaginer. Voici un aperçu des différentes spécialisations de FPI dans lesquelles vous pourriez investir:

  • FPI hypothécaires – Comme indiqué ci-dessus, les FPI hypothécaires investissent dans des hypothèques, des titres adossés à des créances hypothécaires et d'autres actifs liés aux hypothèques tels que les droits de service hypothécaire (MSR).
  • FPI résidentielles – Les FPI résidentielles sont généralement spécialisées dans l'immobilier résidentiel, mais certaines investissent dans la location de maisons unifamiliales. Certains se spécialisent encore plus – par exemple, il existe des FPI résidentielles qui n'investissent que dans des maisons de ville, des résidences étudiantes, etc.
  • FPI de bureaux – Certaines FPI de bureaux investissent dans divers immeubles de bureaux, tandis que d'autres se spécialisent. Il existe des FPI de bureaux qui, par exemple, n'investissent que dans des immeubles de grande hauteur urbains, tandis que d'autres se spécialisent géographiquement et se concentrent sur un marché spécifique.
  • FPI industrielles – Certaines FPI industrielles s'appellent également des FPI "logistiques". Ils possèdent des biens immobiliers tels que des centres de distribution, des usines et des entrepôts. Par exemple, de nombreux centres de distribution massifs utilisés par des géants du commerce électronique comme Amazon appartiennent à des FPI industrielles.
  • FPI de soins de santé – Il existe diverses sous-spécialités dans lesquelles les FPI de soins de santé peuvent investir. Les propriétés de soins de santé peuvent être divisées en catégories telles que les hôpitaux, les cabinets de médecins, les logements pour personnes âgées, les soins infirmiers qualifiés, les sciences de la vie, les centres de bien-être et plus encore. Certains investissent dans un seul d'entre eux, tandis que d'autres investissent dans différents types.
  • FPI de libre-entreposage – Cette catégorie est assez explicite. Les FPI de libre-entreposage investissent dans des propriétés qui louent des unités de stockage aux particuliers et aux entreprises.
  • FPI de détail – Il existe trois sous-catégories principales de FPI de détail – les centres commerciaux, les centres commerciaux et les baux nets (également appelés indépendants). La plupart des FPI de détail choisissent l'un de ces trois types, mais certains ont un large portefeuille de propriétés de vente au détail.
  • FPI d'infrastructure – Ces sociétés investissent dans des propriétés telles que des tours de communication, des réseaux de fibres optiques, des pipelines et d'autres infrastructures qui nécessitent des biens immobiliers (terrains ou immeubles) pour fonctionner. Par exemple, pour construire une tour de communication, vous devez posséder ou louer le terrain sur lequel elle doit être installée. En fait, le plus grand FPI au monde est un FPI d'infrastructure avec des tours de communication à travers le monde.
  • FPI de Timberland – Les FPI de Timberland possèdent des terres forestières et gagnent de l'argent en vendant le bois que leurs terres produisent et les produits connexes.
  • FPI hôtelières – La plupart des FPI hôtelières appartiennent principalement à des hôtels, mais certaines génèrent également des revenus à partir de sources d'accueil supplémentaires. Par exemple, une FPI hôtelière peut posséder des hôtels de villégiature, mais en plus des revenus de ses chambres d'hôtel, elle peut également générer des revenus substantiels des restaurants et des magasins de détail de ses hôtels.
  • FPI de centres de données – Les centres de données sont des installations qui offrent aux entreprises un espace sécurisé et fiable pour héberger des serveurs et d'autres appareils informatiques.
  • FPI diversifiées – En termes simples, une FPI diversifiée est une fiducie de placement immobilier qui possède une combinaison de deux ou plusieurs de ces types de biens immobiliers. Par exemple, une FPI diversifiée pourrait posséder des hôtels et des centres commerciaux.
  • FPI spéciales – De toute évidence, il existe plus de types de propriétés commerciales que les 12 dont il est question ici, de sorte que ces autres types appartiendraient à cette catégorie. Pour n'en citer que quelques exemples: une spécialité du FPI pourrait investir dans l'immobilier éducatif, l'immobilier de divertissement, les terres agricoles ou les prisons.
  • Deux chiffres clés très importants que les investisseurs immobiliers doivent connaître

    Pour être parfaitement clair, il y a certainement plus de deux mesures que les investisseurs FPI devraient utiliser, et vous pouvez lire notre liste plus complète des mesures clés des FPI si vous souhaitez analyser et évaluer des FPI individuelles.

    Cependant, les deux indicateurs les plus importants sont les fonds provenant des opérations (FFO) et les variétés spécifiques à l'entreprise du même indicateur.

    Les fonds provenant des opérations (FFO) expriment les bénéfices d'une entreprise d'une manière plus logique pour les FPI que les paramètres traditionnels tels que le «bénéfice net» ou le «bénéfice par action». Allons trop loin dans la discussion sur le fonctionnement de la dépréciation. Lorsque vous investissez dans l'immobilier, vous pouvez déprécier (déduire) une certaine partie du prix d'achat chaque année. Bien que cela réduise le revenu imposable, cela fausse également les bénéfices d'un FPI – après tout, l'amortissement ne coûte pas vraiment tout au FPI. FFO ajoute cette dotation aux amortissements, apporte d'autres ajustements et crée une expression favorable aux propriétés des bénéfices d'une entreprise.

    Pour aller plus loin, la plupart des FPI fournissent une ou plusieurs mesures FFO propres à l'entreprise. Ceux-ci peuvent être appelés FFO normalisés, FFO de base ou FFO ajustés. Il s'agit de prendre en compte des éléments ponctuels ou des conditions de marché qui ont faussé le résultat pour ce FPI particulier. Ces mesures sont généralement très proches du FFO. La chose la plus importante, cependant, est que, malgré l'image la plus précise des bénéfices d'une FPI particulière, ils ne permettent pas nécessairement de bonnes comparaisons entre les FPI entre les pommes. Contrairement aux FFO, ce ne sont pas des mesures standardisées.

    Les FPI n'ont pas à être cotées en bourse

    Les FPI les plus populaires et les plus importantes sont généralement cotées en bourse. Cependant, il est important de mentionner qu'un FPI n'est pas nécessairement une société cotée. Il existe en fait trois classifications des FPI en ce qui concerne la façon dont elles acceptent les investissements:

  • Les FPI négociées en bourse peuvent être facilement achetées et vendues sur les principales bourses telles que le NYSE et le Nasdaq.
  • Les FPI publics non cotés sont disponibles pour tous les investisseurs mais ne sont pas négociés sur les principales bourses.
  • Les FPI privées ne sont pas cotées sur les principales bourses et sont généralement réservées aux investisseurs accrédités, ce qui signifie généralement des particuliers riches ou riches ou des investisseurs institutionnels.
  • Chaque type présente certains avantages et inconvénients. Une considération importante est que les deux derniers types ne sont généralement pas des investissements liquides, ce qui signifie que leur vente et leur paiement peuvent être très difficiles. Les FPI privées n'ont pas non plus à se conformer à la plupart des règles de la SEC qui s'appliquent aux deux autres types, il y a donc un manque de transparence.

    Effets fiscaux des investissements des FPI

    Bien que l'absence d'imposition des sociétés soit certainement un avantage pour les FPI et leurs investisseurs, la limitation est que la structure fiscale des FPI peut être assez complexe.

    Tout d'abord, la plupart des dividendes des FPI ne répondent pas à la définition de l'IRS de «dividendes qualifiés», ce qui leur donnerait droit à des taux d'imposition inférieurs. Par exemple, une personne dans la tranche d'imposition de 22% paie généralement 15% pour les dividendes déterminés, mais les dividendes des FPI ne conviennent généralement pas à ce traitement favorable.

    Cependant, étant donné que les FPI se font par le biais de transactions, les dividendes des FPI qui ne sont pas des dividendes déterminés donnent généralement droit à une déduction de 20% sur le revenu d'entreprise admissible (QBI). En d'autres termes, si vous recevez des dividendes ordinaires de 1 000 $ d'un FPI, 800 $ de ce montant peuvent déjà être imposables.

    De plus, les dividendes des FPI se composent souvent de plusieurs composantes différentes. La majorité de toute distribution que vous recevez d'un FPI est généralement considérée comme un revenu ordinaire, mais une partie de celui-ci pourrait correspondre à la définition d'un dividende déterminé. Certaines distributions du FPI peuvent également être considérées comme un retour sur investissement qui n'est pas du tout imposable, mais qui réduit votre prix de base au sein du FPI et peut avoir des incidences fiscales futures.

    Encore confus? La bonne nouvelle, c'est que vous n'avez pas à le surveiller. Si vous recevez vos formulaires fiscaux de votre courtier à la fin de l'année, la classification des dividendes sera automatiquement décomposée pour vous.

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