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Les investisseurs s'inquiètent d'une bulle immobilière européenne

Certains investisseurs continuent de trouver des propriétés commerciales aux États-Unis comme des espaces de stationnement attrayants pour leur capital (Crédit: iStock).

Pour la première fois en trois ans, les investisseurs étrangers ont investi plus d'argent dans l'immobilier américain l'an dernier que dans l'immobilier européen.

Ce changement a entraîné un changement pour les investisseurs intéressés par l'environnement de taux d'intérêt bas en Europe, qui a déclenché un marché boursier surévalué et un boom immobilier qui pourrait s'approcher d'une bulle.

Maintenant que le Brexit est à l'horizon et que l'on craint un ralentissement mondial, les investisseurs étrangers se retirent sur le continent. Dans cet esprit, The Real Deal s'est entretenu avec des investisseurs et des analystes immobiliers des deux côtés de l'Atlantique pour savoir comment ils réagissent à l'évolution du climat d'investissement.

La rue en dessous de zéro

Dans l'ensemble, les investisseurs étrangers ont dépensé 30,1 milliards de dollars l'an dernier pour 371 transactions immobilières européennes, contre 65 milliards de dollars pour 423 transactions l'année dernière. Cela provient des données de la société de recherche de capital-investissement Preqin. En revanche, les investisseurs étrangers ont dépensé 34,8 milliards de dollars pour 288 transactions immobilières aux États-Unis, bien que ce nombre ait également diminué par rapport à 2018, où 43 milliards de dollars avaient changé de mains pour 340 transactions.

Cela fait environ cinq ans que l'une des premières banques centrales d'Europe a poussé les taux de base en territoire négatif, ce qui signifie essentiellement que les banques commerciales commenceraient à détenir des dépôts au lieu de payer des intérêts.

Cette banque – la Riksbank suédoise – a récemment mis fin à cette pratique. Cependant, le mouvement sous zéro a déclenché une réaction en chaîne à travers le continent et a inauguré une ère de taux d'intérêt négatifs alors que le monde se remettait d'une des pires crises économiques depuis la Grande Dépression. Il a entraîné certains marchés immobiliers résidentiels européens dans une «bulle» dans laquelle les prix de l'immobilier ont augmenté de 40%, bien que les revenus aient accusé un retard et que les coûts des prêts n'aient jamais été aussi bas. Dans un récent rapport, UBS Bank a désigné Munich, Amsterdam, Francfort et Paris comme l'une des sept villes les plus exposées à une bulle immobilière.

Un rapport publié en juillet par le Financial Watchdog de l'European Systemic Risk Board a révélé que les prix des propriétés commerciales sont surévalués dans la plupart des pays européens, en raison du nombre accru d'investisseurs à la recherche de rendements plus élevés, en partie en raison de la faiblesse des taux d'intérêt La Banque centrale européenne est attribuable, a rapporté Reuters.

Chasing yield

Certains investisseurs continuent de trouver l'immobilier commercial américain – en particulier dans les villes d'entrée comme New York – comme des endroits attrayants pour garer leur capital afin de générer des rendements dans une économie mondiale par ailleurs à croissance lente. Cela vaut également si les différends en cours entre les États-Unis et la Chine ont conduit au retrait des investissements des acheteurs chinois.

"En règle générale, les investisseurs du monde entier comparent les rendements aux États-Unis à ce qu'ils peuvent obtenir dans leur propre pays et ailleurs. En ce qui concerne les investissements financiers, les taux d'intérêt en Europe sont beaucoup plus bas qu'ici", a déclaré Mike Fratantoni, économiste en chef chez Association des banquiers hypothécaires. «Cela a entraîné une demande de bons du Trésor américain, de titres adossés à des créances hypothécaires et d'autres investissements aux États-Unis qui n'ont qu'un rendement plus élevé.

Et en Europe, en particulier au Royaume-Uni, le plus gros cliffhanger pour les investisseurs a été l'impact du Brexit et des fluctuations des conversions de devises, a déclaré Charlie Thompson, partenaire du courtier londonien Farebrother / CORFAC International. L'incertitude entourant le Brexit a ralenti l'investissement, mais la confiance est revenue pour certains investisseurs, a-t-il déclaré.

Thompson a décrit la baisse des investissements dans les actifs européens l'année dernière comme "marginale" face aux turbulences politiques mondiales.

Un américain (investisseur) à Paris

Pourtant, rien n'indique que les taux d'intérêt européens augmenteront rapidement, car le marché continue de se porter relativement bien et la tendance mondiale à la baisse des taux d'intérêt, a déclaré Alistair Calvert, PDG de Clarion Gramercy, division européenne de New Das. Clarion Partners, société d'investissement immobilier basée à York.

"C'est un bon coup de pied pour opérer dans un environnement avec des taux d'intérêt extrêmement bas et cela signifierait que les rendements devraient continuer à baisser", a-t-il déclaré.

Calvert a déclaré que cela avait également contribué à stimuler la demande de classes d'actifs à haut rendement telles que la logistique en Europe, un type de propriété qui n'a pas encore égalé celui des États-Unis.

"Il est très compétitif et nous travaillons toujours très, très dur pour trouver de la valeur", a déclaré Calvert, dont la société se concentre sur l'investissement dans ces actifs dans des pays comme l'Allemagne et la France.

De nombreux prêteurs européens restent prudents en matière de souscription, a déclaré Francis Greenburger, président de Time Equities. Cependant, la baisse des taux d'intérêt permet aux investisseurs américains de tolérer plus facilement un rendement inférieur à court terme en cas de tendance à la hausse ultérieure.

Par exemple, Greenburger a déclaré que son entreprise fermait un immeuble de bureaux en Hollande avec un plafond de 4 pour cent – généralement trop bas pour être toléré par son entreprise aux États-Unis. Une fois que Time Equities a terminé la rénovation du bâtiment, Greenburger a déclaré qu'il devrait valoir un plafond de 8%. La prise en compte d'un taux d'intérêt compris entre 1,5 et 3,0% crée un effet de levier positif et «cela ne [the deal] plus supportable », a-t-il dit.

Bien que les États-Unis aient été soumis à des pressions politiques pour ramener leurs taux d'intérêt déjà bas à un niveau inférieur à zéro, les économistes estiment que les économistes ne le mettront probablement pas en œuvre rapidement à moins d'une nouvelle récession.

"Les taux d'intérêt négatifs sont préjudiciables au secteur financier et affectent la viabilité de l'économie", a déclaré Fratantoni.

Écrivez à Mary Diduch à [email protected]

Correction: Dans une version antérieure de ce rapport, le nom de Francis Greenburger était mal orthographié.

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