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Les petits hedge funds essaient avec un fonds immobilier, …

Hôtel Sheraton Grand Sacramento

Source: Hôtel Sheraton Grand Sacramento

Une petite entreprise veut changer de fiducie de placement immobilier, un domaine qui est normalement difficile à exploiter.

Société: CIM Commercial Trust Corp. (CMCT)

  • Affaires: Real Estate Investment Trust, qui acquiert, possède et exploite principalement des actifs et des bureaux de catégorie A aux États-Unis.
  • Valeur marchande: 155 millions de dollars (10,46 $ par action)
  • Activiste: capital moteur

  • Propriété:: 6,16%
  • Coût moyen: 14,52 $
  • Commentaire d'un activiste: Engine Capital est un activiste expérimenté dirigé par l'associé directeur Arnaud Ajdler, ancien associé et directeur général principal chez Crescendo Partners, L.P.
  • Que ce passe-t-il?

    Le 18 mai, Engine a envoyé une lettre au conseil d'administration de la société pour lui demander de mettre immédiatement fin à tous les plans de levée de capitaux et de commencer la liquidation ou la vente de la société. Engine s'est dit préoccupé par le fait que le conseil d'administration pourrait soutenir les intérêts de son opérateur externe et fournisseur de services de gestion CIM Group au détriment des actionnaires.

    Dans les coulisses:

    Le moteur a changé son 13G passif (soumis le 28 janvier 2020) en 13D cette semaine.

    Les FPI gérées à l'externe sont réputées pour les conflits d'intérêts et les affaires exclusives et sont souvent la cible d'activistes. Celui-ci est composé d'un conseil d'administration de sept membres, composé des trois co-fondateurs du groupe CIM et de trois autres personnes étroitement liées au groupe CIM et à ses clients. La question se pose donc de savoir comment Engine a commencé en tant qu'investisseur passif et ne s'est rendu compte qu'après un investissement que le conseil d'administration peut préférer les intérêts du gestionnaire externe de l'entreprise à ses actionnaires.

    Chaque investisseur dans une FPI à gestion externe devrait faire suffisamment de travail pour connaître et comprendre les conflits d'intérêts inhérents. Selon un accord de gestion, le gestionnaire externe perçoit une rémunération basée sur les actifs de la société et une incitation à augmenter les actifs, même si cela signifie une dilution des actionnaires. Si le Groupe CIM détient 19% des actions ordinaires, cela ne signifie pas qu'il est aligné avec les actionnaires. Ses actions ordinaires sont de 28,3 millions de dollars, ce qui semble beaucoup, mais rien comparé aux 52 millions de dollars qu'elle et ses affiliés ont payés en frais de la société au cours des deux dernières années. Vous obtenez donc une incitation à conserver votre accord de gestion. Vendre l'entreprise signifierait perdre une vache à lait, ce qui est peu probable.

    D'autres mauvaises nouvelles pour les FPI gérées en externe gérées par Engine sont généralement structurées pour les protéger contre l'activisme des actionnaires (c'est-à-dire, siégeant au Maryland, vote multiple lors d'élections incontestées). En conséquence, les militants réussissent rarement lorsqu'ils ciblent des FPI gérés en externe. Corvex a réussi à vaincre Equity Commonwealth après une lutte longue, coûteuse et tenace, mais malheureusement, Engine n'est pas Corvex.

    Engine est un petit activiste avec des ressources limitées et un investissement de seulement 13,25 millions de dollars dans cette entreprise. Nous aimerions les voir prendre le relais et gagner dans l'intérêt d'une bonne gouvernance d'entreprise, mais il est très peu probable qu'ils dépensent le coût de cette lutte si l'entreprise s'implique, ce qu'ils feront très probablement.

    Bien qu'il y ait des signes d'insatisfaction des actionnaires – lors de la dernière assemblée annuelle, les sept administrateurs ont reçu plus de 28% des voix contre eux, tandis que deux administrateurs ont reçu plus de 40% des voix, ce n'est guère suffisant pour un activiste comme Engine a 19% actionnaire ayant un intérêt significatif dans le statu quo.

    Ken Squire est le fondateur et président de 13D Monitor, un service de recherche institutionnel sur l'activisme actionnarial, et fondateur et gestionnaire de portefeuille du 13D Activist Fund, un fonds d'investissement qui investit dans un portefeuille d'actifs activistes 13D.

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