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Les taxes sur les ventes d'immeubles de placement simplifiées

Investir dans des immeubles locatifs peut être une décision financière judicieuse. Pour commencer, vous pouvez profiter de plusieurs années de liquidités pendant que le loyer que vous percevez paie votre hypothèque et constitue votre capital.

Il existe également de nombreux avantages fiscaux. Par exemple, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers, l'amortissement, l'assurance, les réparations, l'entretien et les autres frais associés à l'exploitation de la location. Et quand il est temps de vendre, vous pouvez faire un profit décent, surtout si vous êtes dans un marché immobilier chaud.

Bien sûr, l'IRS voudra votre part de votre chance. Selon votre situation, vous pourriez être en mesure de générer des gains en capital et des taxes de remboursement d'amortissement. Vous trouverez ci-dessous un bref aperçu des implications fiscales de la vente d'un immeuble de placement – et comment vous pouvez réduire le succès.

gains en capital

Si votre produit net de la vente d'un immeuble locatif dépasse le prix de base, vous êtes redevable de l'impôt sur les gains en capital.

Vous pouvez exclure des gains allant jusqu'à 250 000 $ (500 000 $ si vous êtes marié et faites une demande ensemble) si

  • la maison est votre résidence principale,
  • Vous avez vécu dans la maison pendant au moins deux ans au cours des cinq dernières années, et
  • Ils étaient propriétaires de la maison depuis au moins deux des cinq dernières années.
  • En tant qu'investisseur immobilier, il est peu probable que vous soyez admissible à l'exclusion. Cela signifie que vous êtes probablement redevable de l'impôt sur les gains en capital sur le total des bénéfices. Le montant que vous payez dépend de la durée de détention de l'investissement.

    Le montant que vous devez dépend de la durée de votre propriété:

  • Moins d'un an: c'est un gain à court terme imposé comme un revenu normal (jusqu'à 37%).
  • Plus d'un an: Il s'agit d'un gain à long terme qui est imposé à 0%, 15% ou 20% en fonction de vos revenus et de votre statut d'enregistrement.
  • Si vous êtes un contribuable à revenu plus élevé, vous pouvez également devoir un impôt net sur les gains en capital de 3,8%.

    dépréciation

    Si vous êtes propriétaire d'un immeuble locatif, vous pouvez le déduire de l'amortissement. En général, les immeubles locatifs sont amortis sur 27,5 ans – la «durée de vie utile» de l'immeuble. Vous pouvez déduire 3 636% de votre base de coûts annuellement pendant 27,5 ans.

    Par exemple, si votre prix de base est de 200 000 $, vous pouvez déduire 7 272 $ (200 000 $ multiplié par 3,636%) par an. Si vous êtes dans la tranche d'imposition de 24%, vous économiserez 1 745 $ en taxes par an.

    Vous radiez la propriété pendant 27,5 ans ou jusqu'à la mise hors service, selon la première éventualité.

    L'amortissement Reprise

    Alors que la déduction pour amortissement est précieuse, l'IRS se souvient des déductions que vous avez faites. Si vous vendez la propriété, vous souhaitez récupérer une partie de l'argent sous forme de taxe d'amortissement.

    L'impôt se rapporte à la partie du bénéfice qui est attribuable à l'amortissement déjà réalisé. L'amortissement est basé sur votre taux d'imposition normal – limité à 25%. Vous le signalez sur le formulaire IRS 4797, Vente de propriétés commerciales.

    Ne pensez pas que vous ne pouvez pas payer l'impôt sur le remboursement de l'amortissement en ne déduisant pas l'amortissement de vos impôts. Vous devez des impôts sur le montant amortissable, que vous ayez demandé ou non la déduction.

    Cependant, si vous vendez un immeuble de placement pour perte, la charge d'amortissement n'est pas appliquée. Si vous êtes propriétaire du bien depuis au moins un an, la perte est considérée comme une perte au titre de la section 1231 et vous pouvez l'utiliser pour réduire votre impôt à payer pour l'année. Sinon, vous pouvez reporter la perte pour compenser le revenu imposable des deux dernières années ou pour compenser le revenu futur jusqu'à 20 ans.

    1031 échanges

    De nombreux investisseurs utilisent une stratégie pour différer le paiement de l'impôt sur les gains en capital lors de la vente d'un immeuble de placement. Il s'agit d'un commutateur 1031 ou d'un commutateur similaire. Vous pouvez l'utiliser lorsque vous vendez une propriété et utiliser le produit pour acheter une autre propriété "similaire". Vous retardez le paiement des plus-values ​​et l'enregistrement des amortissements.

    Pour être considérée comme un échange 1031, la transaction doit remplir trois conditions:

  • Les marchandises de remplacement doivent être du même type.
  • Vous devez payer des impôts sur chaque "démarrage" – la juste valeur marchande de l'argent, des avantages ou d'autres biens que vous recevez qui ne sont pas du même type.
  • Vous devez identifier l'article de remplacement dans les 45 jours suivant la vente du premier article et l'acheter dans les 180 jours.
  • Vous déclarez un échange 1031 en utilisant le formulaire 8824, Échanges similaires lorsque vous soumettez votre déclaration de revenus.

    Prévoyez de réduire les taxes sur la vente de votre immeuble de placement

    Les gains en capital et les impôts sur l'amortissement peuvent représenter une grande partie de votre gain d'investissement. Cependant, vous pouvez utiliser un échange 1031 pour reporter les impôts sur les deux afin d'avoir plus d'argent en poche pour votre prochain investissement.

    Les lois fiscales foncières sont complexes et changent régulièrement. C'est toujours une bonne idée de travailler avec un fiscaliste de confiance qui peut s'assurer que votre stratégie d'investissement a un sens économique.

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