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L'immobilier toujours à la mode pour les riches

Qu'il s'agisse d'acheter une maison sur l'eau, un fonds d'investissement immobilier coté en bourse, un complexe d'appartements ou d'investir dans une tour de trophée, les riches Américains ont besoin et veulent une exposition immobilière.

La capacité de l'immobilier à générer des revenus et à diversifier un portefeuille rempli d'actions et d'obligations est un élément clé de son attrait.

Il y a toujours une place pour l'immobilier dans la richesse des riches, quel que soit le cycle économique dans lequel nous nous trouvons, ont déclaré les conseillers financiers. Après 10 ans d'expansion la plus longue de tous les temps – et avec la hausse des prix de la plupart des propriétés et les craintes d'une récession américaine – les conseillers disent que la prudence est de mise.

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"Ce n'est pas le moment de devenir riche rapidement", a déclaré Mark Bell, responsable des services de family office et de private equity chez Balentine. "Nous ne savons pas si le sommet est ou non. Mais nous pouvons dire que nous sommes en retard. Alors pourquoi atteindre?"

Outre les craintes de récession, investir dans l'immobilier présente encore trois avantages pour les riches. C'est un moyen de lutter contre l'inflation qui maintient le pouvoir d'achat. C'est un moyen de transférer la richesse de génération en génération. Et il a une histoire de préservation de la richesse.

Alors que la plupart des conseillers recommandent que l'immobilier représente 5% à 15% d'un portefeuille, l'étendue de l'allocation dépend des circonstances du client.

Les clients ayant des actifs dans la fourchette de millions à deux chiffres peuvent mieux se permettre de détenir une participation substantielle dans l'immobilier, ce qui tend à bloquer l'argent plus longtemps, a déclaré Bell. Cependant, pour un client avec un compte de 8 millions de dollars qui possède une maison de 4 millions de dollars, il est moins logique de placer un pari encore plus important sur le terrain.

De même, si un client veut hériter de 10 000 acres de terres agricoles, il est exagéré d'augmenter son exposition avec une FPI agricole.

Les clients viennent souvent chez des consultants avec des investissements immobiliers de différentes tailles, a déclaré Peter Bermont, directeur général du Bermont Advisory Group chez Raymond James. «Ils disent:« J'ai cette magnifique maison à Memphis. Dois-je en acheter un autre? Que pensez-vous "C'est là que j'interviens en tant que votre conseiller."

Les trois placements immobiliers les plus courants pour les clients riches à la recherche de diversification sont les FPI, la propriété directe et le capital-investissement. Et grâce aux modifications fiscales approuvées en 2017, il existe une nouvelle option que certains consultants préconisent.

1. FPI

Un moyen facile de s'impliquer consiste à acheter des FPI sur les marchés publics avec des fonds négociés en bourse (FNB) à faible coût ou des fonds communs de placement indiciels. Les FPI offrent une large diversification, une efficacité fiscale, un potentiel de revenu élevé et des liquidités (ce qui signifie que les investisseurs peuvent les acheter et les vendre facilement et rapidement).

Le Vanguard Real Estate ETF (VNQ), par exemple, suit un grand nombre de FPI, y compris des propriétés résidentielles «spécialisées», des immeubles commerciaux, des bureaux, des hôtels et des complexes hôteliers. Le rendement du dividende de 3,56% au 31 juillet était le double du rendement de 1,50% du Trésor à 10 ans.

Les FPI sectorielles offrent la possibilité d'investir dans des créneaux. Christian Thwaites, stratège en chef chez Brouwer & Janachowski, aime Wohn-REITS. C'est un jeu de "louer au lieu de posséder", a-t-il dit.

Une limitation, cependant, est la facilité avec laquelle les investisseurs peuvent entrer et sortir d'une position REIT. En conséquence, les FPI évoluent de plus en plus en fonction des actions, les rendant vulnérables aux fortes ventes du marché, a déclaré Bell.

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Les FPI sont les plus judicieuses pour les clients disposant de moins d'immobilisations.

2. Propriété directe

L'achat d'un immeuble de bureaux de banlieue ou d'un complexe d'appartements directement par vous-même ou avec un petit groupe d'investisseurs est plus complexe et coûteux. Une expertise est également requise pour identifier l'entreprise appropriée et gérer la propriété de manière rentable.

"Si vous avez l'intérêt, l'expérience, l'équipe et les compétences entrepreneuriales, vous pouvez le faire individuellement", a déclaré Joseph Janiczek, PDG et fondateur de Janiczek Wealth Management.

Si vous n'avez pas la bande passante, il vaut mieux investir dans de grands fonds immobiliers spécialisés.

3. Private equity

Le choix d'une société de gestion immobilière pour réaliser l'investissement permet au client de s'appuyer sur son expertise. Ces managers poursuivent une stratégie centrale, opportuniste ou à valeur ajoutée.

Une «stratégie de base» que les fonds de pension préfèrent parce qu'elle est la moins risquée est que les gestionnaires achètent des hôtels-trophées et des immeubles de bureaux haut de gamme dans les grandes villes et les villes-passerelles. Lorsque les locataires emménagent, restent et que les loyers augmentent, l'investissement est comme des obligations ", qui jouent essentiellement le rôle de lutte contre le revenu et l'inflation", a déclaré Bell.

La stratégie «opportuniste», qui adopte une approche plus risquée, tente de tirer parti des connaissances du marché local en achetant des propriétés en difficulté, puis en les rénovant ou en les reconstruisant et en facturant des prix plus élevés. Les gestionnaires à «valeur ajoutée» ont créé un «objet B» et en ont fait un objet «en repensant, en peignant et en embellissant les unités», a déclaré Bell.

4. Zones d'opportunité qualifiées

En outre, les modifications apportées à la législation fiscale de 2017 ont permis des investissements fiscalement avantageux dans des zones d'opportunité qualifiées. Dans le but de stimuler le développement dans les communautés en détresse, les investisseurs dans ces domaines peuvent reporter l'impôt sur les gains en capital générés précédemment. Et les investisseurs ne paient pas d'impôt sur les bénéfices pour les investissements dans de nouvelles zones d'opportunité qui sont détenues pendant au moins 10 ans.

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L'allégement fiscal est la raison pour laquelle M. Bell recommande cette option à ses clients, mais seulement s'ils sont prêts à conserver leur argent pendant 10 ans et à investir dans "pas moins d'une douzaine de transactions" pour assurer la diversification entre les différents types de propriétés. ainsi que la géographie.

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