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L'investissement immobilier étranger à New York après le boom chinois

(Illustration de Carl Wiens)

Plus de six mois après l'introduction par la Chine d'un contrôle strict des capitaux, le fonds souverain de près de mille milliards de dollars aurait conclu un accord pour investir dans une tour de bureaux à Prime Times Square.

L'offre publique d'achat de China Investment Corporation pour une participation de 49% dans Broadway en 1515, qui abrite le siège de Viacom et le célèbre théâtre Minskoff, où se trouve "The Lion King", a été estimée par SL Green à l'été 2017 Une valeur de près de 2 milliards de dollars Le fonds souverain semble avoir battu ses rivaux, dont le géant de l'assurance basé à Munich, Allianz.

"Nous avons soumis une offre et nous avons découvert que nous n'étions pas les gagnants", se souvient Christoph Donner, PDG d'Allianz Real Estate of America.

Mais le fonds chinois, qui fonctionnait sans président depuis février, a commencé à rappeler, et l'investisseur allemand a eu une deuxième chance.

"Il y avait du bruit sur le marché pendant l'été et nous avions une ouverture pour revenir", a déclaré Donner. "Et puisque nous sommes l'investisseur fiable, nous avons pu obtenir un délai relativement court pour l'accord … et le mettre en œuvre."

Allianz a acquis une participation de 43% dans la tour de 1,9 million de mètres carrés, ce qui en fait l'un des bâtiments les plus précieux du pays.

L'investisseur allemand suivait son investissement Time Square avec deux autres dans le West Side de Manhattan. À la fin de l'année dernière, la société a acquis environ 30% du magasin terminal de 900 millions de dollars de L&L Holding et Normandy Real Estate. Cet été, Allianz a acquis une participation de 49% dans l'immeuble de bureaux de WarnerMedia à 30 Hudson Yards auprès de sociétés liées dans le cadre d'un processus de vente et de cession-bail dans lequel l'immeuble de 26 étages valait 2,2 milliards de dollars. ,

Le CIC chinois, qui a dépensé beaucoup d'argent pour les opérations dans le One New York Plaza et l'ancien bâtiment McGraw Hill au 1221 Sixth Avenue en 2016, n'a pas fait d'affaires dans la ville depuis l'expiration de son offre 1515 Broadway.

"Je ne pense pas que nous verrons jamais une vague d'argent arriver et disparaître aussi rapidement", a déclaré Eric Anton, courtier associé Marcus & Millichap, à propos du changement profond des investissements chinois à New York. «Il a fallu aux Japonais une décennie pour se développer et une décennie pour se retirer dans les années 80. C'était plus comme trois ans et trois ans plus tard, donc c'est assez incroyable. "

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Dans le même temps, la force du dollar américain, la volatilité des taux d'intérêt et d'autres facteurs macroéconomiques ont contribué à freiner les investissements étrangers dans la ville au profit d'autres marchés aux États-Unis et dans le monde. Le Trésor à dix ans a augmenté à 3,2% en 2018, et les investisseurs européens et coréens en particulier ont été exposés à la hausse des coûts de couverture de change en conséquence, a déclaré Bill Shanahan de CBRE.

"Le marché d'aujourd'hui est très différent de celui d'il y a deux ans", a déclaré le courtier en ventes d'investissement expérimenté. «Lorsque les Chinois ont commencé à se retirer, les taux d'intérêt étaient très bas et ont commencé à augmenter. Cela a mis beaucoup de pression [other] Les gens du marché. "

Face à la baisse des taux d'intérêt et aux craintes croissantes de récession, les investisseurs en immobilier commercial du monde entier connaissent un cyclone de changements économiques et géopolitiques qui pourraient à nouveau changer les conditions de la concurrence. Au milieu de la guerre commerciale de Washington avec la Chine et d'autres pays, l'incertitude croissante concernant le Brexit, les troubles à Hong Kong et les crises politiques dans d'autres parties du monde, tous les regards sont tournés vers le marché de New York.

Mais alors que certains investisseurs ont réussi à repérer des opportunités dans les cinq districts au milieu de la tourmente, d'autres ont décidé d'attendre et de voir.

"Chaque fois que des gros titres sur les guerres commerciales avec la Chine, l'immigration, la réforme fiscale et de nombreux changements profonds dans les usines sont effectués chaque semaine, chaque jour, cela n'a qu'un impact négatif sur la confiance des consommateurs", a déclaré Pierre Debbas, fondateur et associé directeur de la firme immobilière de caractère. Romer Debbas.

"Je rencontre beaucoup de clients potentiels à l'étranger et on a l'impression qu'ils vont juste attendre et voir", a-t-il ajouté. "Ils sont un peu préoccupés par la stabilité politique et n'ont aucune objection à la suite des prochaines élections".

Acheteurs étrangers en transition

Sans fusions et transactions de portefeuille, les investissements transfrontaliers dans la Grande Pomme ont sensiblement diminué depuis les années de boom, selon Real Capital Analytics.

Les acheteurs étrangers des cinq arrondissements ont acquis près de 8 milliards de dollars en immobilier commercial en 2017 et 9,5 milliards de dollars l'an dernier, après environ 20,2 milliards de dollars en 2015 et 15,8 milliards de dollars Dollars en 2016.

"En fin de compte, il n'y a vraiment aucun moyen de revenir là où vous avez investi en 2015 et 2016 sans une présence chinoise significative", a déclaré Adam Kamins, directeur de l'analyse chez Moody.

Cependant, avec le retrait des capitaux chinois, un nouveau paysage des investissements étrangers s'est développé avec un mélange diversifié d'autres acteurs transfrontaliers.

Avec les acquisitions de Manhattan, Allianz pourrait être le plus grand investisseur étranger sur le marché de New York depuis 2017. Cependant, Brookfield Asset Management, basée à Toronto, est l'autre concurrent, selon la façon dont vous répartissez les chiffres.

De juillet 2017 à juin 2019, Brookfield était de loin le plus gros acheteur de biens immobiliers dans la Big Apple, selon RCA. Le hic: Ces chiffres incluent l'acquisition de Brookfield de Forest City Realty Trust pour 6,8 milliards de dollars, ce qui fait de la société la plus grande société de location commerciale de la ville.

«Les ventes au détail d'actifs sont le fondement du marché. C'est de là que viennent les signaux de prix [and] où vous obtenez la température du marché, a déclaré le vice-président principal de RCA, Jim Costello.

"Si quelqu'un achète une entreprise pour obtenir des actifs immobiliers, cela ne signifie pas nécessairement qu'il aime tous les marchés auxquels il est exposé", a-t-il ajouté.

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Les données sont limitées aux transactions sur un seul actif et Allianz est en avance. Mais Brookfield est également en tête de ce classement et prend la deuxième place.

L'opération d'actif unique en cours de la société en 2018 était liée à l'acquisition du contrat de location à bail de 1,29 milliard de dollars sur le 666 Fifth Avenue de Kushner Companies avec option d'achat.

Cet accord a incité le gouvernement du Qatar, qui détient 9% de Brookfield à travers son fonds souverain, à repenser sa stratégie d'investissement à la lumière des relations de Jared Kushner avec le président et la famille royale saoudienne, a rapporté Reuters en février.

En dehors d'Allianz et de Brookfield, la plupart des investisseurs transfrontaliers n'ont conclu qu'une ou deux transactions à New York au cours des deux dernières années. Au cours de cette période, les autres principaux acheteurs ont été les fonds de pension du Canada, de l'Australie et des Pays-Bas, les fonds souverains de la Norvège, du Qatar et des Émirats arabes unis ainsi que des acteurs privés tels que la SoftBank japonaise, la Daishin Securities sud-coréenne et la Swiss UBS.

«Les Canadiens et les Allemands sont vraiment les deux groupes les plus actifs dans l'UE [New York City] Marché », a déclaré Shanahan. "Et vraiment, l'alliance est un gros problème pour les Allemands."

Apprenez à vous laisser aller

Alors que la guerre commerciale de Donald Trump n'a visiblement pas affecté les investissements transfrontaliers à New York, la situation économique dans son ensemble continue de trembler.

"Je pense que nous sommes tous de plus en plus préoccupés par la direction que prendra la guerre commerciale", a déclaré Kamins, qui a souligné d'autres préoccupations à l'extérieur de la Chine – y compris les tensions commerciales entre les États-Unis et le Canada l'année dernière.

Une scission entre les deux pays aurait un impact sérieux sur les investissements transfrontaliers à New York et sur d'autres marchés clés.

"Ce sont les types de tensions qui, selon moi, représentent les plus grands risques existentiels à court terme", a déclaré Kamins.

Alors que les acquisitions transfrontalières ont ralenti, les investisseurs étrangers ont continué à vendre des immeubles commerciaux à New York dans à peu près le même ordre que les données de RCA le montrent. Et certains acheteurs en vrac précédents sont de l'autre côté de la table de négociation.

Après que la société basée à Tokyo, Unizo Holdings ait payé 467,5 millions de dollars en espèces fin 2017 pour recharger le 685 Third Avenue – la sixième propriété de la ville – la société a inversé son cours et a commencé à vendre diverses propriétés.

Jusqu'à récemment, la société était hostile à une offre publique d'achat par l'agence de voyage japonaise H.I.S. tandis que le Fortress Investment Group de New York, qui fait maintenant partie de SoftBank, a fait une offre publique d'achat moins agressive.

Le portefeuille de 1,3 milliard de dollars d'Unizo à New York sera liquidé dans le cadre d'un «programme de recyclage des capitaux», qui, selon la société, comprend la vente d'actifs commerciaux à Washington, DC et Tokyo. Unizo a déclaré aux analystes en mai qu '"il est difficile d'acquérir un bien qui répond à nos critères au Japon et aux États-Unis".

"Pour le moment, nous ne pouvons pas évaluer si nous allons ou non vendre nos actifs restants à New York", a déclaré un porte-parole d'Unizo dans un e-mail à TRD.

Mais peut-être qu'aucun commerce de propriétaire étranger n'était aussi visible que la remise de 80% du Conseil d'investissement d'Abu Dhabi sur la vente du bâtiment Chrysler en avril, après que le loyer de base de la propriété ait plus que quadruplé si le taux d'intérêt du marché était ajusté.

Cependant, le gratte-ciel légendaire a attiré l'attention d'un autre investisseur étranger lorsque la société immobilière autrichienne Signa Holding a fait de la propriété le premier investissement américain en partenariat avec RFR Holding d'Aby Rosen.

Sous le contrôle du capital chinois, certaines entreprises qui semblaient autrefois prendre le contrôle du marché immobilier de la ville – y compris le groupe d'assurance Anbang en difficulté et la HNA – ont continué à perdre bon nombre des investissements surdimensionnés qu'elles avaient faits pendant le boom.

"Nous conseillons de nombreuses grandes et moyennes entreprises chinoises qui sont venues", a déclaré Anton de Marcus & Millichap. "Dans certains cas, ils ne peuvent pas vendre pour un certain nombre de raisons, ou sont au milieu d'un projet et ne nécessitent que des capitaux supplémentaires."

Sa société a récemment signé un accord pour restructurer la coentreprise derrière le développement à long terme au 520 Fifth Avenue, où les partenaires Ceruzzi Properties et Shanghai Municipal Investment ont annoncé le retrait de Rabina Properties de New York.

"Compte tenu du volume d'affaires qui a été réalisé au cours de ces quelques années, il existe toutes sortes d'histoires imaginables", a déclaré Anton à propos des changements fondamentaux dans l'investissement chinois.

Malgré la baisse des transactions transfrontalières ces dernières années, le marché de l'immobilier commercial à New York reste l'un des plus actifs au monde.

"Les États-Unis, et New York en particulier, sont un très grand marché d'investissement, et les Chinois n'étaient nullement les seuls investisseurs", a déclaré Donner d'Allianz Real Estate. "Ce n'est pas comme s'ils étaient partis et tout à coup, vous aviez un grand vide à combler. Je ne pense pas que la disparition des Chinois ait changé le marché de façon spectaculaire."

problèmes monétaires

Selon les sources, l'une des principales différences entre les investissements nationaux et transfrontaliers est le risque de change.

Les investisseurs étrangers tentent souvent de se couvrir contre ce risque en négociant des contrats de change à terme ou des contrats à terme, ce qui fait également intervenir les taux d'intérêt.

Ces dernières années, la force du dollar et la hausse des taux d'intérêt américains ont poussé de nombreux investisseurs européens et asiatiques à augmenter leurs coûts de couverture de change, les incitant à rechercher des objectifs alternatifs pour leur capital.

Cela pourrait même conduire à davantage d'investisseurs immobiliers américains à la recherche d'opportunités dans d'autres pays, selon des sources.

"Un dollar fort signifie qu'il est difficile de gagner de l'argent du côté des devises", a déclaré Michael Rotchford, codirecteur du courtier londonien Savills sur les marchés des capitaux. D'un autre côté, il a déclaré: "Nous recommandons à certains de nos clients américains de jeter un œil à certaines des propriétés qui s'y trouvent, car elles sont très bon marché de ce point de vue."

Bien que les acheteurs américains aient historiquement eu des taux d'intérêt bas, "ils ne sont pas aussi bas que dans d'autres pays", a ajouté Rotchford.

Le principal taux de refinancement de la Banque centrale européenne est nul depuis le début de 2016, tandis que le taux directeur à court terme de la Banque du Japon est resté à moins 0,1% sur la même période.

"Un quart des obligations d'État mondiales affichent actuellement des rendements négatifs", a déclaré Riaz Cassum, chef du groupe de capital mondial de JLL. «De nombreux investisseurs qui ont peut-être acheté des obligations d'État ou des obligations d'État allemandes cherchent ailleurs des flux de trésorerie. Et l'immobilier – en particulier l'immobilier américain – est une option vraiment attrayante pour eux. "

Les considérations monétaires qui dissuadent les investisseurs new-yorkais ont également entraîné une augmentation de l'intérêt pour l'immobilier de bureaux à Londres, malgré (ou peut-être à cause) de la menace du Brexit. Cela est dû au fait que la valeur de la livre a chuté par rapport au dollar et à l'euro.

"Malgré l'incertitude politique entourant le Brexit, certains acheteurs achètent à Londres parce qu'ils pensent en fait que c'est une bonne opportunité pour l'arbitrage sur les devises", a déclaré Cassum.

La capitale britannique s'est avérée être la principale destination des investisseurs sud-coréens en particulier. L'année dernière, l'investissement sud-coréen dans l'immeuble de bureaux de la ville a atteint 3,3 milliards de dollars, soit huit fois le volume de l'année précédente. Près de la moitié provient du rachat et de la cession-bail du nouveau siège social de Goldman Sachs à Londres, Plumtree Court.

Cependant, un certain nombre d'autres ventes importantes de Londres à des investisseurs coréens ont stagné en raison de l'incertitude entourant le Brexit, tandis que d'autres acheteurs coréens ont dû faire face à des immeubles de bureaux à Londres qu'ils ne peuvent pas syndiquer pleinement auprès d'investisseurs locaux.

"Malgré le risque d'un Brexit dur, l'intérêt britannique pour les actifs britanniques est considérable", a poursuivi M. Rotchford.

Il a fait valoir que les récentes tensions politiques américaines sont peu susceptibles d'affecter les investissements étrangers de ce côté de l'étang pour la même raison. "Je ne pense pas que les problèmes géopolitiques empêcheront les gens d'investir aux États-Unis", a déclaré Rotchford. "Je pense que ce n'est que la monnaie."

Nouvelles vagues d'Asie

Les investisseurs sud-coréens n'étaient pas non plus aussi calmes sur le front américain.

Par exemple, le même fonds de pension coréen qui a acheté Plumtree Court détient également une participation de 27% dans One Vanderbilt de SL Green, qui est en construction.

L'année dernière, Daishin Securities a acquis l'immeuble de bureaux de 20 étages au 400 Madison Avenue pour 194,5 millions de dollars et, avec Ken Horns Alchemy Properties, a acquis une propriété de développement de 158 millions de dollars dans l'Upper West Side qui était Propriété de la West End Collegiate Church.

Les transactions immobilières mondiales en provenance de Corée du Sud ont augmenté à partir de 2015 après que les changements réglementaires à Séoul ont assoupli les investissements à l'étranger. Ces dernières années, selon les experts du secteur, en raison de problèmes de change, les entreprises coréennes se sont davantage concentrées sur les investissements en dette que sur les acquisitions immobilières aux États-Unis.

"Ce sont généralement des investisseurs à court terme, environ cinq à sept ans et parfois moins", a expliqué Anton von Marcus & Millichap. "Ils aiment le flux de trésorerie stable et cela leur permet de se couvrir plus facilement contre les risques de change."

En août, le groupe financier coréen Mirae Asset aurait conclu un accord de 5,5 milliards de dollars pour acheter le portefeuille immobilier de 15 ans aux États-Unis – un signe que les investisseurs étrangers pourraient être de nouveau prêts pour réaliser de grandes opérations aux USA.

Singapour est un autre pays qui est devenu de plus en plus actif aux États-Unis.

En septembre dernier, la filiale de Temasek Holdings, Ascendas-Singbridge, est entrée sur le marché américain en créant un portefeuille de bureaux avec 33 immeubles à Raleigh, San Diego et Portland, Oregon.

Au cours du même mois, la fiducie d'investissement immobilier de Starwood Capital basée à Singapour, CapitaLand, a acquis un portefeuille multifamilial de 16 propriétés sur la côte ouest pour 835 millions de dollars. En juin de cette année, CapitaLand a acquis Ascendas-Singbridge pour 4,4 milliards de dollars, créant ainsi la plus grande société immobilière diversifiée d'Asie.

Le marché des FPI de Singapour est "une source croissante de capitaux et un nouvel entrant", a déclaré Cassum de JLL.

Cependant, la forte augmentation des investissements à Singapour a jusqu'à présent échappé à New York, où les taux de capitalisation ont tendance à être trop bas pour correspondre aux préférences de ces investisseurs.

"Ce sont davantage des joueurs cash-on-cash", a déclaré Rotchford, ajoutant que de nombreuses FPI de Singapour collectent de l'argent auprès de grandes institutions et d'investisseurs privés. "Et il y a des frais administratifs et tout ça, donc ils ont vraiment besoin de quelque chose au nord de 5 [percent cap rate], Il est difficile de trouver des produits de qualité à ces conditions à New York. "

Survivre à la tempête

Dans l'ensemble, cependant, New York reste une forte attraction pour les investissements dans les trophées, et les observateurs pensent que les récents changements politiques et économiques pourraient avoir un impact positif sur la ville.

Beaucoup ont cité des mois de manifestations à Hong Kong comme une source de préoccupation, tandis que certains développeurs locaux ont déjà abandonné de grands projets de développement et retardé les ventes d'appartements de luxe en raison des troubles.

"Je pense que vous verrez plus d'argent asiatique arriver aux États-Unis", a déclaré Shanahan. "Hong Kong a ses problèmes, puis la Corée du Sud et le Japon ont leur propre petite guerre commerciale là-bas."

Les deux pays – dont les principaux partenaires commerciaux sont les États-Unis et la Chine – ont été impliqués dans un différend commercial en juillet en raison des griefs de la Seconde Guerre mondiale et des problèmes de sécurité nationale liés à la Corée du Nord.

L'Amérique du Sud est une autre source d'investissement politique aux États-Unis, a ajouté Shanahan. L'instabilité au Venezuela, l'élection du gouvernement brésilien d'extrême droite et l'incertitude politique récente en Argentine ont amené davantage d'investissements aux Etats-Unis, a-t-il déclaré.

Dans le même temps, la Réserve fédérale a commencé à baisser son taux directeur cet été après l'avoir augmenté d'un point de pourcentage au cours de la dernière année.

Et puis, bien sûr, il y a le charme d'une ville qui est encore considérée par beaucoup comme la capitale financière du monde et qui possède de nombreuses tours nouvelles et historiques.

"Lorsqu'il s'agit de gros trophées ou d'investissements de prestige", a déclaré Kamins de Moody’s, "il est difficile de suivre New York."

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