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Maîtrise des baux et sous-baux pour les investisseurs immobiliers …

Les contrats-cadres de location (MLA) résolvent un certain nombre de problèmes potentiels pour les investisseurs immobiliers. Qu'est-ce qu'un bail principal? Ce type de contrat légal permet au locataire de sous-louer et de contrôler la valeur d'un bien pour une durée déterminée. En période de ralentissement, cette stratégie peut être particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent acheter ou liquider des biens immobiliers lorsque les prix de vente et les valeurs baissent.

Il existe plusieurs scénarios dans lesquels le crédit-bail principal a du sens, non seulement pour les investisseurs qui détiennent des actifs, mais aussi pour ceux qui recherchent des stratégies d'acquisition créatives. Voici un aperçu des baux principaux et de la façon dont ils peuvent profiter aux acheteurs et aux vendeurs de fonds d'investissement immobilier.

Qu'est-ce qu'un bail principal et un contrat de sous-location?

Les investisseurs immobiliers disposent de nombreux types de contrats de location. Le contrat de crédit-bail principal n'est qu'un outil dans votre ceinture d'outils d'investissement immobilier.

Une équipe juridique est inestimable lors de l'examen d'une option de location principale, et les exigences légales peuvent varier selon la juridiction. Voici comment fonctionne un master leasing pour les investisseurs immobiliers en général:

  • Une propriété est achetée avec peu ou pas de caution.
  • Le locataire (acheteur) reçoit la «propriété équitable» du bien. Le vendeur conserve une "action en justice".
  • Le sous-locataire a le droit d'utiliser le bien de la manière spécifiée dans le contrat de location. En règle générale, cela comprend l'accès aux flux de trésorerie, à la sous-location, aux avantages fiscaux, à l'appréciation du capital et aux bénéfices, tels que déterminés en vertu du bail principal.
  • Le locataire est responsable de tous les frais administratifs, d'entretien et de dépenses (frais supplémentaires, taxes foncières, etc.) associés à la propriété.
  • Facultatif: une option d'achat de la propriété en totalité peut être spécifiée dans un bail principal. Cela donne au locataire une action en justice et peut être effectuée à certains jalons du contrat-cadre de location.

    Étant donné que le locataire du bail principal peut augmenter la valeur de l'actif grâce à des stratégies de création de valeur, les locataires ont généralement droit à l'augmentation totale de la valeur et au flux de trésorerie total de la propriété.

    Quand utilise-t-on un contrat de crédit-bail principal?

    L'utilisation d'un bail principal et d'une sous-location peut être intéressante dans différentes circonstances. En voici quelques-unes qui peuvent s'appliquer:

    Le vendeur ne peut pas obtenir une juste valeur marchande

    Par exemple, si un vendeur ne peut pas atteindre une juste valeur marchande (JVM), il peut conclure un bail à long terme avec un locataire qui s'est engagé à acheter au prix que vous souhaitez à l'avenir.

    Unités en détresse ou libres

    Les investisseurs de valeur peuvent rechercher des actifs en difficulté ou vacants à acheter en contactant le propriétaire actuel pour discuter des avantages d'un bail principal. Dans cette situation, l'actif du propriétaire est réhabilité et stabilisé et des paiements mensuels sont fixés. Il a la possibilité de vendre la propriété ultérieurement à un prix fixe. Pour le locataire, il reçoit un nouvel actif susceptible d'offrir une remise avec un acompte minimal.

    Les taxes

    Un bail principal est un excellent moyen pour les vendeurs d'éviter un important passif au titre des gains en capital qui deviendrait exigible à la vente. Le crédit-bail principal permet au vendeur d'éviter une vente légale traditionnelle tout en conservant des paiements mensuels à long terme.

    Investisseurs en dehors de la ville

    Les investisseurs étrangers peuvent chercher ou être disposés à travailler avec une personne locale qui pourrait mieux gérer leurs actifs. Cela s'applique à la fois aux acheteurs à long terme et aux propriétaires d'immeubles locatifs à court terme tels que les hôtes Airbnb ou les hôtels. Un contrat de location cadre permet aux bailleurs de conserver le droit, réduisant ainsi leurs risques, la sécurité du loyer et la sécurité du revenu grâce à des paiements mensuels.

    Frais de clôture

    La conclusion d'un contrat de crédit-bail principal pour des biens immobiliers prend moins de temps qu'une vente immobilière traditionnelle. De plus, les frais de clôture sont inférieurs.

    Fonctionnement des entreprises

    Les propriétaires d'immeubles commerciaux et de sociétés d'exploitation telles que les hôtels et les locations à court terme peuvent souhaiter une stratégie de sortie pour eux-mêmes. Un investisseur qui propose un contrat-cadre de location offre au propriétaire actuel la possibilité de se retirer de ses activités quotidiennes tout en conservant un revenu sans le fardeau fiscal d'une vente.

    Conditions générales de location

    Comme pour tout ce qui touche aux investissements immobiliers, la négociation d'un bon contrat peut affecter ou affecter votre investissement. Pour cette raison, il est important de contacter votre équipe juridique qui peut définir les conditions générales de location les plus adaptées à votre situation. Vous pouvez généralement trouver les éléments suivants dans un contrat de location principal:

  • Description de l'objet.
  • La durée du contrat de location principal.
  • Structure de paiement au locataire principal.
  • Responsabilité du loyer, des revenus et des dépenses envers le locataire principal.
  • Utilisation acceptable de la propriété.
  • Règles d'amélioration du capital.
  • Exigences de maintenance.
  • Tenir des registres.
  • Renvoie la chronologie de la propriété.
  • Option d'achat.
  • Standard signifie.
  • Détails du compte séquestre.
  • Pour plus d'informations, consultez le site Web de la Securities and Exchange Commission (SEC).

    Exemple de scénario de bail principal

    Supposons que vous ayez trouvé un immeuble résidentiel de 20 logements dans un quartier élégant. Cet actif a un taux d'inoccupation élevé au cours des 90 derniers jours, mais vous croyez à la rentabilité à long terme de l'emplacement de l'actif. Au cours de votre vérification diligente, vous constatez que le propriétaire est un investisseur en dehors de la ville, a un deuxième prêt pour la propriété et a tardé à payer une taxe foncière l'année précédente.

    Vous entrez en contact avec le propriétaire et découvrez que la haute vacance et la gestion des locataires sont prêtes à écouter votre proposition de bail principal, même si elle génère 1 500 $ par mois en espèces en fonction de l'effort.

    Vous offrez au propriétaire un paiement mensuel de 1 000 $ pour les 12 premiers mois pendant que vous réhabilitez et stabilisez la propriété multifamiliale. Après 12 mois, vous proposez de donner au propriétaire 2 000 $ par mois pendant 5 ans avec l'option de location pour acheter l'appartement à la JVM d'aujourd'hui à la fin du bail. Si le propriétaire devait vendre aujourd'hui – ce qu'il a admis, mais une vacance élevée réduirait l'attrait de sa propriété – il n'obtiendrait certainement pas de JVM.

    Il s'agit d'une situation potentiellement avantageuse pour toutes les personnes impliquées: le locataire pourrait éventuellement bénéficier de loyers plus élevés et de logements vacants inférieurs après la rénovation de la propriété et a la possibilité d'acheter la propriété de la JVM d'aujourd'hui à l'avenir. De l'autre côté de l'entreprise, le bailleur obtient une mise à niveau pour un actif peu productif sans lever de capitaux, obtient un loyer et une sécurité du revenu pendant le processus de réhabilitation, et peut toujours conserver des droits légaux en cas de problème avec le locataire.

    Le succès du modèle de contrat de location maître dépend entièrement de la capacité du locataire à rénover le bien, à respecter le budget et à stabiliser les loyers à moyen terme afin d'obtenir des rendements plus élevés.

    Le résultat final

    Un bail principal peut être un moyen unique de résoudre un certain nombre de problèmes d'investissement immobilier. Pour les investisseurs entrepreneuriaux, un scénario de location maître est un excellent moyen d'acquérir des actifs en portefeuille. Pour les propriétaires actuels, un contrat de bail principal peut fournir une meilleure stabilisation de votre propriété et une stratégie de sortie à long terme.

    Comme pour tout accord juridique, il est important que les investisseurs consultent leur conseiller juridique avant de conclure un bail.

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