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Méfiez-vous des offres de maisons non sollicitées pour les propriétés hors marché

Karolynne et Randolph Gee vivent dans la même maison à Laurel Canyon depuis 1963. Ils disent que les mamans et les papas vivaient à proximité. Linda Ronstadt aussi.

C'est une maison modeste – deux chambres, une salle de bain – que vous ne pouvez pas imaginer. Mais c'est chez moi. Les Gees (elle a 85 ans, il en a 90) disent qu'ils espèrent y passer le reste de leurs jours.

Ce fut donc une surprise quand une lettre est arrivée récemment de quelqu'un qui a offert à l'improviste d'acheter l'endroit.

L'acheteur potentiel a déclaré qu'il pourrait probablement avoir un chèque bancaire entre les mains du couple en moins de deux semaines. Il a dit qu'il paierait tous les coûts et frais associés à la vente, y compris les taxes raisonnables.

Il ne restait plus qu'à signer le contrat de vente ci-joint.

"Ce n'est pas à vendre", a expliqué Karolynne Gee. "Il n'a jamais été en vente."

Elle a dit qu'elle et son mari voulaient savoir pourquoi et comment ils avaient été approchés avec cette offre. Est-ce courant? Devriez-vous le signaler à quelqu'un?

"Cela ressemble à une arnaque", a déclaré Gee.

Avant d'entrer dans les détails de cette affaire, qui comprend un montant incroyablement petit pour une propriété d'une valeur de plus d'un million de dollars, regardons les affaires immobilières non sollicitées.

Dans de rares cas, un passant peut décider que votre maison correspond exactement à ce qu'il cherchait et laisser un message vous demandant si vous êtes intéressé à vendre. Cela est arrivé à mes voisins, il n'est donc pas hors de question.

Cependant, il est plus probable qu'une telle offre sera faite par un investisseur immobilier qui se spécialise dans le filtrage des documents publics pour les maisons dans les zones souhaitables, en particulier celles qui n'ont pas changé de mains depuis de nombreuses années et pourraient bénéficier d'un recyclage .

Autrement dit, les maisons qui appartiennent souvent aux personnes âgées.

Les lettres de ces investisseurs ne sont pas nécessairement frauduleuses. Les offres sont fondamentalement légitimes.

Ils le pensent aussi vraiment quand ils disent qu'ils couvrent tous les coûts et frais. Le pitch est presque entièrement basé sur la simplification du processus.

L'astuce est que cela ne fonctionne pour l'acheteur que s'il peut acheter à très bon marché, apporter des corrections cosmétiques et vendre ensuite à un prix plus élevé.

Il est donc possible que chaque offre soit bien inférieure à la valeur marchande de la maison – et ce que vous auriez pu faire pour la vendre sur le marché libre.

En outre, l'accord évitera largement le contrôle réglementaire.

Shelly Wilson, porte-parole du California Department of Real Estate, a noté que les sociétés d'investissement immobilier n'ont pas besoin d'une licence d'État pour conclure des transactions immobilières.

"Par conséquent," dit-elle, "le département n'est pas responsable de vous."

Et cela signifie que les gens doivent être extrêmement vigilants pour s'assurer qu'ils ne sont pas exploités.

La lettre que les gees ont reçue est venue de Minam Ulhaq, qui dirige une entreprise d'Anaheim appelée Sell Land Easy.

Wilson a déclaré que ni Ulhaq ni Sell Land Easy n'avaient de licence pour effectuer des transactions immobilières. Chaque entreprise se situe donc à l'orée du marché immobilier traditionnel – ce que l'on appelle les ventes «hors marché».

Dans sa lettre aux Gees, Ulhaq a déclaré que "dans de nombreuses situations", il avait pu "payer en seulement 10 jours après que nous nous soyons mis d'accord sur le prix de votre propriété".

Pour la maison Laurel Canyon de 1 689 pieds carrés des Gees, construite en 1923, il a déclaré qu'il était prêt à offrir 39351 $.

Bien sûr, c'est un chiffre assez bas.

La propriété Redfin estime la valeur marchande de la maison à 1 029 640 $. Realtor.com met la valeur à 1 237 600 $. Selon Movoto, la valeur est de 1 589 349 $.

L'offre d'Ulhaq d'environ 39 000 $ signifie donc qu'il propose d'acheter la propriété pour environ 3% de sa moyenne estimée.

Kevin Keyser, un agent immobilier spécialisé dans les Hollywood Hills, a ri quand j'ai demandé ce qu'il pensait du prix de détail suggéré par Ulhaq pour une propriété de Laurel Canyon.

"Il semble scandaleusement bas à moins qu'il n'y ait des déchets nucléaires dans le sous-sol", a-t-il déclaré.

Il a fallu quelques jours avant que je parvienne enfin à me connecter à Ulhaq. Il m'a dit que son offre bas-bas-bas pour la maison des Gees était une erreur honnête.

"Je ne pensais pas qu'il y avait une maison", a-t-il dit. "Je pensais que c'était juste un terrain vide."

Malgré cela, son offre de 39 000 $ est toujours ambitieuse. Redfin estime le coût moyen d'un terrain vide à Laurel Canyon à 200 000 $.

Ulhaq, 34 ans, m'a dit qu'il était toujours prêt à parler aux Gees des conditions, mais il lui serait difficile de se rapprocher d'une offre raisonnable pour une maison d'une valeur maximale de 1,5 million de dollars. .

J'ai demandé comment il était entré dans ce jeu. Il a dit qu'il travaillait à plein temps en tant que développeur de logiciels pour une société de technologie Irvine. Il a pris ses économies et tente sur les côtés qui tournent la propriété, principalement, a-t-il dit, des terrains vides dans les zones rurales.

Ulhaq a déclaré avoir appris l'entreprise grâce à un site Web appelé BiggerPockets, qui fournit des instructions d'investissement immobilier et facture des frais d'abonnement mensuels compris entre 19 $ et 99 $.

Il a dit qu'il cherchait des opportunités dans County Records et a fait environ 5 000 offres non sollicitées par an. Selon Ulhaq, moins de 1% de ces offres conduisent à des ventes. Il a refusé d'être plus précis.

"Ceux qui veulent vendre sont ceux qui veulent agir rapidement", a déclaré Ulhaq. "La plupart des gens veulent un maximum d'argent pour leur pays, et je ne peux pas."

Pour les personnes relativement peu nombreuses qui souhaitent vendre, Ulhaq a déclaré qu'il avait essayé de ne pas proposer plus de 30% du prix du marché d'une propriété, puis de transformer le terrain à un prix qui est toujours jusqu'à 50% inférieur au prix du marché.

Après deux ans, il avait gagné "des dizaines de milliers de dollars".

Je soupçonne qu'il ne quittera pas son travail de logiciel dans un avenir proche.

Une porte-parole de l'AARP m'a dit que la plupart des offres d'achat non sollicitées sont ignorées par les destinataires plus âgés. Cependant, si vous obtenez une ouverture hors marché pour votre propriété, soyez prudent.

Vérifiez l'acheteur potentiel en ligne. Recherchez les drapeaux rouges comme les mauvaises critiques ou les poursuites.

Ne signez rien tant que vous n'êtes pas sûr de vouloir avancer.

Ce contrat de vente conclu par voie postale pourrait être un contrat juridiquement contraignant. Assurez-vous de revoir et d'accepter toutes les conditions avant d'écrire quoi que ce soit.

Pensez à faire appel à un professionnel de l'immobilier pour vous représenter. Si l'acheteur est en hausse, il devrait au moins être prêt à discuter des conditions avec votre représentant.

Si la vente de votre propriété est une bonne idée, ne passez pas à la première offre (surtout si elle ne représente qu'une petite fraction de la valeur de votre maison).

Recherchez un agent immobilier réputé près de chez vous et discutez de ce qui a à voir avec une annonce immobilière traditionnelle.

Oui, cela pourrait être plus fastidieux que d'accepter les conditions hors marché d'une offre non sollicitée. Oui, la transaction peut prendre plus de temps.

Si votre maison ou votre pays est dans un endroit chaud, ne vous contentez pas de moins que la valeur marchande que vous pouvez facilement voir en recherchant votre propre adresse sur le Web.

J'ai demandé à Karolynne Gee si elle et son mari envisageraient l'offre d'aubaine d'Ulhaq pour leur maison.

"Pas du tout," répondit-elle.

Envisageriez-vous un prix plus élevé, peut-être 200 000 $ uniquement pour le pays?

"Non," dit Gee. "En aucun cas."

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